ประเมินวงเงินรู้ผลใน 3 นาที
กับ กรุงศรี ออโต้ พร้อมสตาร์ท

หรือ

เริ่มประเมินวงเงินพร้อมสตาร์ท
ผ่านมือถือ สแกนเลย

ดูวงเงินพร้อมสตาร์ทที่ได้รับ

  • การเลือกกองทุน REIT ต้องดูอะไรบ้าง?

    11 ก.ย. 60 10,443

    การเลือกกองทุน REIT ต้องดูอะไรบ้าง?

    การลงทุนใน REIT หรือ Property Fund นั้น คือการลงทุนโดยอ้อมในอสังหาริมทรัพย์ หรือสิทธิการเช่า ซึ่งมีปัจจัยที่จะต้องพิจารณา ดังนี้

    1. อัตราเงินปันผลตอบแทน

    คือเงินปันผลต่อปีที่มักจะจ่ายให้กับนักลงทุน เมื่อคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของราคาขายหน่วยลงทุน ซึ่งอาจจะดูได้จากอัตราที่เคยจ่ายในปีก่อนๆ หรืออัตราที่สัญญาว่าจะจ่าย (ในกรณีที่เป็นกองออกใหม่) ผู้ลงทุนจะต้องพิจารณาว่าอัตราผลตอบแทนที่จะได้รับนั้นเพียงพอหรือไม่
    อย่างไรก็ตาม มีข้อควรระวังก็คือ
    • อัตราที่เคยจ่ายได้ในอดีตอาจจะไม่สามารถจ่ายได้ในปีต่อๆ ไป นักลงทุนต้องวิเคราะห์ความเป็นไปได้ในการจ่ายในอนาคตเอง
    • อัตราที่สัญญาว่าจะจ่าย มักจะสัญญาไว้เป็นระยะเวลานึงเท่านั้น (ส่วนมากจะแค่ 2 - 3 ปี) หลังจากนั้นการจ่ายปันผลจะขึ้นอยู่กับกำไรในการประกอบการ ซึ่งอาจจะต่ำกว่าอัตราที่สัญญาว่าจะจ่าย

    2. ดูงบการเงินในอดีต และคาดการณ์ในอนาคต

    ควรพิจารณาว่าผลประกอบการในอดีต (และในอนาคต)นั้นมีกำไร สอดคล้องกับการจ่ายปันผลหรือไม่ ถ้ามีกำไรต่ำ (หรือขาดทุน) แต่ปันผลสูง ก็มีแนวโน้มว่าในอนาคตปันผลอาจจะลดลงมาได้

    3. ทำเล และศักยภาพในการสร้างรายได้ของอสังหาริมทรัพย์ของกองทุนนั้นๆ

    นักลงทุนควรที่จะพิจารณาว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ อยู่ในทำเลที่ดีหรือไม่ เช่น ห้างสรรพสินค้าหรืออาคารสำนักงานก็ควรที่จะอยู่ในย่านธุรกิจหรือที่ชุมชนที่การเดินทางไปมาสะดวก นอกจากนี้ต้องดูว่าการแข่งขันในทำเลรอบๆเป็นอย่างไร มีคู่แข่งเยอะหรือไม่ และมีอุปทานล้นตลาดหรือไม่ อัตราค่าเช่าเป็นอย่างไร และมีโอกาสที่จะปรับค่าเช่าขึ้นได้หรือไม่

    4. เป็นการขายกรรมสิทธิ์ขาด (Free Hold) หรือเป็นสัญญาเช่าระยะยาว (Lease Hold)

    ถ้าอสังหาริมทรัพย์ในกองนั้นเป็น Free Hold จะสามารถมีมูลค่าเพิ่มขึ้นได้ในอนาคต เมื่อที่ดินรอบๆ มีการพัฒนาขึ้น และ อัตราเงินเฟ้อสูงขึ้น ในอนาคตกองทุน REIT นั้นๆ อาจขายทรัพย์ออกมาโดยที่มีกำไรจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นได้
    ส่วนถ้าอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็น Lease Hold ถ้าระยะเวลาในการเช่าลดลงเรื่อยๆตามเวลา นั้นหมายถึงโอกาสในการเก็บค่าเช่าหรือได้รับรายได้จากทรัพย์นั้นๆ จะลดลงไปด้วย และมูลค่าจะกลายเป็นศูนย์เมื่อหมดสัญญาเช่า ดังนั้นมูลค่าของกองทุนประเภทนี้จะลดลงตามเวลา แต่มักจะให้อัตราเงินปันผลที่สูงกว่า แต่ต้องไม่ลืมว่าด้วยมูลค่ากองทุนที่ลดลงเรื่อยๆ เปรียบเสมือนเป็นการจ่ายคืนเงินต้นมาด้วยนั่นเอง (พอหมดมูลค่าไปตามเวลา เท่ากับว่าเงินต้นเหลือศูนย์)

    5. บริษัทที่เป็นผู้รับบริหารกองทุน และโครงการอสังหาริมทรัพย์นั้นมีความสามารถในการบริหารจัดการได้หรือไม่

    บุคลากรที่บริหารนี้จะต้องทำหน้าที่ที่สำคัญต่างๆ ที่มีผลต่อมูลค่าและรายได้ของทรัพย์นั้นๆ ในอนาคตด้วย เช่น
    • การคัดเลือกหาผู้เช่า
    • การเจรจาต่อรองค่าเช่า และเก็บค่าเช่า
    • การดูแลรักษา และปรับปรุงซ่อมแซมอสังหาริมทรัพย์ให้อยู่ในสภาพที่ดีอยู่เสมอ
    • การควบคุมค่าใช้จ่าย และต้นทุนในการดำเนินงาน
    • การพิจารณาจ่ายเงินปันผล
    • โครงการลงทุนใหม่ๆ ที่จะสร้างมูลค่าเพิ่ม

    6. สภาพคล่องของกองทุนนั้นๆ

    ในกรณีที่ต้องการจะซื้อขาย จะต้องพิจารณาว่ากองทุนนั้นมีปริมาณการซื้อขายมากน้อยเพียงใด ซึ่งถ้ามีปริมาณการซื้อขายน้อยเกินไป การที่จะซื้อหรือขายก็จะทำได้ยาก ไม่เหมาะกับนักลงทุนที่ต้องการสภาพคล่อง
    ขอขอบคุณข้อมูลจาก TERRABKK

    บทความเกี่ยวกับหุ้นอื่นๆ

เว็บไซต์นี้มีการเก็บคุกกี้เพื่อเพิ่มความพึงพอใจในการใช้งานเว็บไซต์ และช่วยให้เราปรับปรุง และนำเสนอเนื้อหาตรงตามความสนใจของท่าน ท่านสามารถดู Privacy Notice และ ดู Cookies Policy ของเราได้ ที่นี่ ทั้งนี้ ท่านจะยินยอมให้เราเก็บคุกกี้ทั้งหมด หรือให้เก็บแค่บางส่วนโดยการคลิกเลือก ตั้งค่า

ยินยอมทั้งหมด
ท่านสามารถเลือกให้ความยินยอมการเก็บคุกกี้เป็นเรื่องๆ ได้ที่นี่

เมื่อคุณเข้าชมเว็บไซต์ หรือแอปพลิเคชั่น checkraka เราอาจจัดเก็บ หรือดึงข้อมูลจากเบราว์เซอร์ของคุณในรูปแบบของคุกกี้ และเทคโนโลยีอื่นที่คล้ายคลึง เช่น tag และ pixel (เรียกรวมกันว่า “คุกกี้”) ซึ่งมักเป็นข้อมูลที่ไม่สามารถระบุตัวตนได้โดยตรง แต่ช่วยให้คุณใช้งานเว็บไซต์ได้ปลอดภัย และตรงตามความต้องการมากขึ้น คุณอาจไม่ยินยอมให้เราเก็บคุกกี้บางประเภทได้ โดยการคลิกตามหัวข้อข้างล่างนี้

ประเภทคุกกี้
อ่านเพิ่มเติม ที่นี่		 ยินยอม / ไม่ยินยอม
คุกกี้ที่จำเป็นต้องมีเสมอ
(Strictly Necessary)
คุกกี้สำหรับการใช้งานเว็บไซต์
(Functionality)
คุกกี้เพื่อเพิ่มประสิทธิภาพและวิเคราะห์
(Performance & Analytics)
คุกกี้เพื่อการตลาด
(Marketing)

บันทึกข้อมูล