5 ข้อควรรู้ ก่อนลงทุนกองทุนอสังหาฯ

ท่ามกลางกระแสการเปลี่ยนผ่านจากช่วงอัตราเงินเฟ้อสูงสู่เศรษฐกิจชะลอตัว ตลาดหุ้นมีความผันผวน ตราสารหนี้ให้ผลตอบแทนต่ำ และโดนกดดันด้วยแนวโน้มดอกเบี้ยขาขึ้นเช่นเดียวกับราคาทองคำ ยังมีอีกสินทรัพย์ที่มีความน่าสนใจ มีความผันผวนต่ำ ให้ผลตอบแทนสม่ำเสมอ และมีแนวโน้มฟื้นตัวจากการกลับมาเปิดเมือง นั่นคือ กองทุนรวมอสังหาฯ และ REIT บทความนี้จะพาเพื่อนๆ ไปรู้จัก 5 ข้อควรรู้ ก่อนลงทุนกองทุนอสังหาฯ และ REIT จะมีอะไรบ้าง ไปอ่านพร้อมๆ กันเลย

ความน่าสนใจของการลงทุนกองทุนรวมอสังหาฯ และ REIT

 

"อสังหาริมทรัพย์" ชื่อนี้ไม่ว่าใครก็ต้องนึกถึงสินทรัพย์ที่มีความมั่นคง ราคาปรับตัวขึ้นแทบไม่มีลง มากกว่านั้นอาจนึกไปถึงการสร้างรายได้จากการปล่อยเช่า กองทุนรวมอสังหาฯ และ REIT เปิดโอกาสให้นักลงทุนได้มีส่วนร่วมลงทุนอสังหาฯ ที่มีความน่าสนใจ มีความแข็งแกร่งทางการเงิน เกี่ยวข้องกับชีวิตประจำวันอย่างเลี่ยงไม่ได้ พร้อมรับกระแสเงินสดจากค่าเช่า เช่น กลุ่มห้างสรรพสินค้า กลุ่มออฟฟิศ กลุ่มศูนย์แสดงสินค้า และนิคมอุตสาหกรรม เป็นต้น

 

ช่วงเวลาที่ COVID-19 ระบาด มีการ Lockdown การท่องเที่ยว และกิจกรรมทางเศรษฐกิจซบเซา กองทุนรวมอสังหาฯ และ REIT ก็ได้รับผลกระทบไปเช่นกัน ในอีกมุมหนึ่งก็เท่ากับว่ามีมูลค่าที่ถูกลงเช่นกัน แต่การที่ทุกคนได้กลับมาใช้ชีวิตตามปกติอีกครั้ง เป็นการหนุนให้กองทุนรวมอสังหาฯ และ REIT ฟื้นตัวทั่วโลก การเก็บค่าเช่ากลับสู่ระดับเดิมอีกครั้ง แต่กองทุนรวมอสังหาฯ และ REIT ของบางประเทศก็ยังไม่ฟื้นตัวเมื่อเทียบกับก่อน COVID-19 ระบาด ดังนั้นก็ยิ่งเป็นโอกาสให้นักลงทุนที่ต้องการเป็นเจ้าของอสังหาฯ ได้เลือกลงทุนในช่วงที่มูลค่ายังถูกกว่าช่วงปกติอยู่

การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาฯ และ REIT vs ซื้ออสังหาฯ

ข้อจำกัดสำคัญในการลงทุนอสังหาฯ คือ ใช้เงินลงทุนจำนวนมาก ทำให้ไม่สามารถกระจายการลงทุนไปยังอสังหาฯ หลากหลายประเภทได้ นอกจากนี้ยังต้องเสียค่าใช้จ่ายบำรุงรักษาและภาษี ซึ่งกองทุนรวมอสังหาฯ และ REIT เป็นเครื่องมือการเงินที่ช่วยแก้ปัญหานี้ได้

 

กองทุนรวมอสังหาฯ และ REIT ช่วยให้นักลงทุนทั่วไปมีส่วนร่วมลงทุนในอสังหาฯ ได้เช่นกัน แต่มีความพิเศษกว่าตรงที่สามารถกระจายการลงทุนไปยังอสังหาฯ หลากหลายประเภททั่วโลกด้วยเงินลงทุนเริ่มต้นเพียง 1 บาท อีกทั้งยังมีผู้จัดการกองทุนคอยติดตามสถานการณ์ มองหาโอกาสในอสังหาฯ ที่มีความน่าสนใจ และได้รับการปันผลจากค่าเช่าอีกด้วย

 

เจ้าของอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็นศูนย์การค้า ออฟฟิศ ศูนย์แสดงสินค้า และนิคมอุตสาหกรรม อาจเลือกระดมทุนด้วยการนำอสังหาฯ เหล่านั้นเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ กลายเป็นกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาฯ หรือกองทรัสต์ โดยนักลงทุนที่ลงทุนไม่ว่าจะเป็นกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาฯ หรือกองทรัสต์จะเปรียบเสมือนเป็นเจ้าของอสังหาฯ นั้นเช่นกัน

 

กองทุนรวมอสังหาฯ และ REIT จะเข้าลงทุนกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาฯ หรือกองทรัสต์ที่ซื้อขายอยู่กันอยู่ในตลาดหลักทรัพย์ และอยู่ภายใต้กรอบนโยบายการลงทุนของกองทุนรวม โดยผู้จัดการกองทุนรวมอสังหาฯ และ REIT จะคอยวิเคราะห์ และลงทุนในกองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาฯ หรือกองทรัสต์ที่น่าสนใจ โดยประเมินด้วยระดับอัตราการปันผล แนวโน้มการเติบโตของค่าเช่า และอัตราการเช่าอสังหาฯ

 

นักลงทุนสามารถเลือกลงทุนกองทุนรวมอสังหาฯ และ REIT ในประเทศพัฒนาแล้ว ไม่ว่าจะเป็นสหรัฐฯ ยุโรป และญี่ปุ่น หรือจะเป็นแบบ Global REIT ก็ได้ นอกจากนี้ยังเลือกลงทุนได้แม้กระทั่งประเทศไทย และสิงคโปร์ เช่น

ตำราการเงินมักเขียนให้ต้องมีการจัดพอร์ตการลงทุน ประกอบไปด้วยหุ้น ตราสารหนี้ และสินทรัพย์ทางเลือก ในส่วนสินทรัพย์ทางเลือกแบ่งได้อีกหลายสินทรัพย์ เช่น อสังหาฯ ทองคำ หรือแม้กระทั่งคริปโตฯ

 

 

 

สถานการณ์ทั่วโลกได้กลับมาเปิดเมือง และใช้ชีวิตตามปกติ กองทุนรวมอสังหาฯ และ REIT ฝั่งสหรัฐฯ ยุโรป และ Global REIT ฟื้นตัวรับข่าวอย่างรวดเร็ว ส่วนฝั่งเอเชียกลับฟื้นตัวช้ากว่าโดยเฉพาะประเทศไทย และสิงคโปร์ ที่แม้รัฐบาลจะกลับมาเปิดเมือง และใช้ชีวิตร่วมกับ COVID-19 แล้ว แต่ดูเหมือนว่าจะยังไม่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนในตลาด ดัชนียังไม่ปรับตัวขึ้นไปถึงระดับเดียวกับก่อนที่ COVID-19 จะระบาด

แต่เมื่อพิจารณาปัจจัยพื้นฐานจะพบว่าการท่องเที่ยว และกิจกรรมทางเศรษฐกิจของทั้งสองประเทศแทบกำลังกลับสู่ภาวะปกติเกือบ 100% กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาฯ หรือกองทรัสต์ก็มีแนวโน้มผลประกอบการที่ดีขึ้น ทั้งกลุ่มห้างสรรพสินค้าที่กลับมาเปิดบริการได้ปกติ กลุ่มออฟฟิศซึ่งฟื้นตัวขึ้นมา ขณะที่กลุ่มศูนย์จัดแสดงสินค้ากลับมาจัดนิทรรศการและงานอีเวนท์ได้อีกครั้ง ส่วนกลุ่มนิคมอุตสาหกรรมที่แทบไม่ได้รับผลกระทบจาก COVID-19 ก็ยังคงความน่าสนใจได้จากเศรษฐกิจและการส่งออกที่กลับมาเติบโต