5 ข้อต้องรู้...ก่อนลงทุน "กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)"

ในอดีตที่ผ่านมา ถ้าพูดถึงการลงทุนในอสังหาฯ หลายๆ คนก็จะนึกถึงการลงทุนกับอสังหาริมทรัพย์โดยตรง เช่น การซื้อที่ดิน และคอนโด เป็นต้น ซึ่งถือได้ว่าเป็นการลงทุนที่ค่อนข้างใช้เงินสูงมาก และในยุคต่อมาก็มีการลงทุนแบบกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ อย่าง "Property fund" เข้ามามีบทบาทกับนักลงทุน แต่แล้ว Property fund ก็กำลังจากหายไป เพราะกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ไม่เป็นที่นิยมในการลงทุนในต่างประเทศ และไม่สามารถจัดตั้งกองใหม่เพิ่มเติมหรือขยายการลงทุนในกองเดิมได้อีกต่อไปตั้งแต่ต้นปี พ.ศ. 2557 เป็นต้นไป ปัจจุบัน "กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์" หรือ "REIT" จึงเข้ามามีบทบาทเป็นผลิตภัณฑ์ทางการเงินรูปแบบใหม่ที่เกิดขึ้นในประเทศไทยในปีนี้ซึ่งเข้ามาแทนกองทุนรวมอสังหาฯ "REIT" คืออะไร? และมีประโยชน์กับนักลงทุนอย่างไร? อย่ารอช้า...มาทำความรู้จักกับ "REIT" กันเลยค่ะ

"REIT" ย่อมาจาก Real Estate Investment Trust เรียกเป็นภาษาไทยว่า "กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์" มีลักษณะเป็นกองทรัสต์ที่รวบรวมเงินจากคนที่สนใจหลายๆ คน (ซึ่งก็คือผู้ลงทุนที่เข้าซื้อใบทรัสต์) แล้วเอาเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น สำนักงานออฟฟิศให้เช่า โรงงาน หรือโกดังสินค้าเพื่อเก็บค่าเช่า เพื่อเอามาจ่ายให้กับผู้ลงทุนตามสัดส่วน โดยคนที่ลงทุนใน REIT จะไม่ต้องทำอะไร เพราะ REIT จะมี "ผู้จัดการกองทรัสต์" ที่มีความเชี่ยวชาญในการบริหารอสังหาริมทรัพย์ประเภทนั้นๆ คอยดำเนินการแทนทุกอย่าง เช่น ดูแลทรัพย์สินให้พร้อมเช่า จัดหาผู้เช่า จัดเก็บค่าเช่า เป็นต้น โดยมี "ทรัสตี" (Trustee) (ซึ่งเสมือนตัวแทนนักลงทุน) คอยกำกับดูแลให้ผู้จัดการ REIT บริหารทรัพย์สิน หรือดำเนินการใดๆ เพื่อประโยชน์ของผู้ลงทุนในกองทรัสต์นี้

หน้าที่และความรับผิดชอบหลักของผู้เกี่ยวข้อง REIT
ผู้จัดการกองทรัสต์ (REIT Manager)	ทรัสตี (Trustee)
ยื่นคำขออนุญาตเสนอขายหน่วยทรัสต์กับสำนักงาน ก.ล.ต. กำหนดกลยุทธ์และแผนการดำเนินงานของ REIT ลงทุนและจัดหาผลประโยชน์จากทรัพย์สิน บริหารจัดการกองทรัสต์ตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์และกฎหมายที่เกี่ยวข้อง คำนวณและเปิดเผยมูลค่าทรัพย์สินของ REIT และมูลค่าหน่วยทรัสต์ ดูแลรักษาทรัพย์สินให้อยู่ในสภาพที่พร้อมจัดหาผลประโยชน์ พิจารณาการจ่ายส่วนแบ่งกำไรให้แก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ จัดประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ทุกปี และตามที่ผู้ถือหน่วยทรัสต์ร้องขอ	ดูแลให้ผู้จัดการกองทรัสต์บริหาร REIT ให้เป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์ จัดทำบัญชีทรัพย์สินของ REIT แยกต่างหากจากทรัพย์สินของ Trustee และพิจารณา/ดูแลการเบิกจ่ายทรัพย์สินของ REIT เข้าร่วมประชุมผู้ถือหน่วยทรัสต์ และให้ความเห็นต่อเรื่องที่ผู้จัดการกองทรัสต์จะขอมติเป็นไปตามสัญญาก่อตั้งทรัสต์หรือไม่ จัดประชุมถือหน่วยทรัสต์ เพื่อขอมติพิจารณาเลือกผู้จัดการกองทรัสต์รายใหม่ (กรณีมีเหตุต้องเปลี่ยนผู้จัดการกองทรัสต์)

โครงสร้างของ REIT

เชื่อแน่ว่านักลงทุนทุกคนจะต้องนึกถึงประโยชน์ที่จะได้จากการลงทุนก่อนที่เราจะตัดสินใจเลือกลงทุนแน่นอน แล้วการลงทุนใน "กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์" หรือ "REIT" นั้น เราจะได้อะไรจากการลงทุนประเภทนี้บ้าง? มาดูต่อกันเลยค่ะ  

1. เราไม่ต้องใช้เงินลงทุนจำนวนมากเหมือนกับการลงทุนโดยตรงในอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็สามารถเป็นเจ้าของอสังหาฯ ที่สนใจได้
2. การลงทุนใน REIT จะทำให้เรามีความมั่นใจในการบริหารงานของผู้รับผิดชอบมากขึ้น เพราะผู้เข้ามาบริหารนั้นมีความเชี่ยวชาญในอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน
3. REIT สามารถลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้หลากหลายประเภท หรือจะไปลงทุนในต่างประเทศก็ได้ ทำให้เรามีทางเลือก และยังช่วยกระจายความเสี่ยงอีกด้วย
4. ผู้ลงทุนจะได้ผลตอบแทนในรูปของเงินปันผลอย่างน้อย 90% ของกำไรสุทธิ (หลังหักค่าใช้จ่ายของกองทรัสต์แล้ว) โดยเฉลี่ยจะประมาณ 5 - 7% ต่อปี ขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น ทำเลของทรัพย์สิน ฝีมือของผู้จัดการกองทรัสต์ ความสามารถในการชำระหนี้ของผู้เช่าอสังหาฯ เป็นต้น
5. ขายต่อในตลาดรอง (เช่น SET) ได้ไม่ยาก และยังได้รับยกเว้นภาษี Capital Gain ด้วยถ้าคนขายเป็นบุคคลธรรมดา

จะว่าไปแล้ว "REIT" เป็นการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มีความคล้ายกับ "Property Fund" อยู่บ้าง แล้วแบบนี้การลงทุนทั้ง 2 กองนี้ มีความแตกต่างกันตรงไหนบ้าง? อย่างแรกที่รู้ๆ ก็คือคำเรียกชื่อของทั้ง 2 กอง โดย REIT จะเรียกว่า "กองทรัสต์" ส่วน Property Fund ก็เรียกว่า "กองทุน" นั่นเอง แต่...รู้แค่นี้ยังไม่พอค่ะ เรามาดูแบบมีสาระกันต่อดีกว่าค่ะ ในบทความนี้ขอจับข้อแตกต่างมาเปรียบเทียบกันข้อต่อข้อให้เข้าใจชัดขึ้นตามนี้นะคะ

ความเหมือนและแตกต่างระหว่าง Property fund และ REIT
หัวข้อ	Property fund	REIT
โครงสร้างทางกฎหมาย	กองทุนรวม	กองทรัสต์
ขนาดขั้นต่ำ	ไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท	ไม่น้อยกว่า 500 ล้านบาท
การเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ	หน่วยลงทุนต้องจดทะเบียน	หน่วยทรัสต์ต้องจดทะเบียน
ผู้ทำหน้าที่บริหารจัดการกอง	บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม (บลจ.) เท่านั้น	ผู้จัดการกองทรัสต์ ได้แก่ บริษัทหลักทรัพย์จัดการกองทุนรวม หรือบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญด้านการลงทุนหรือบริหารในอสังหาริมทรัพย์และมีคุณสมบัติตามเกณฑ์ ก.ล.ต.
นายทะเบียน	ไม่จำเป็นต้องเป็น TSD	ต้องได้รับความเห็นชอบจาก ตลท.
ประเภททรัพย์สินหลักที่ลงทุนได้	จำกัดอยู่บางประเภทเท่านั้น ตามเกณฑ์ ก.ล.ต.	ไม่กำหนด แต่ต้องไม่เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้เช่าจะนำไปประกอบธุรกิจที่ผิดกฎหมายหรือผิดศีลธรรม
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต่างประเทศ	ทำไม่ได้	ทำได้
การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์	ทำไม่ได้	ทำได้ไม่เกิน 10% ของสินทรัพย์รวม
กู้มาลงทุน	ไม่เกิน 10% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิ (NAV)	ไม่เกิน 35% ของทรัพย์สินรวม และได้ไม่เกิน 60% กรณีที่ได้รับ Credit Rating ระดับ Investment Grade
เกณฑ์การเสนอขาย	อย่างน้อย 25% ต้องเสนอขายให้กับผู้ลงทุนทั่วไป และจัดสรรหน่วยลงทุนให้แก่ผู้จองซื้อรายย่อยทุกรายอย่างเท่าเทียมกัน ครั้งละหนึ่งหน่วยการจองซื้อจนครบจำนวนหน่วยลงทุนที่จำหน่าย (Small Lot First)	ไม่กำหนด โดยกระจายให้กับผู้ถือหน่วยทรัสต์รายย่อย ตามเกณฑ์การรับใบทรัสต์เข้าจดทะเบียน (ไม่น้อยกว่า 20% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche)(ถ้ามี)
ข้อจำกัดการถือหน่วยของบุคคลใดหรือกลุ่มบุคคลเดียวกัน	ห้ามเกินกว่า 1 ใน 3 ของจำนวนหน่วยลงทุนทั้งหมด	ห้ามเกินกว่า 50% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche)(ถ้ามี)
แนวทางโดยภาพรวม	คล้ายกองทุนรวม	คล้ายบริษัทจดทะเบียน
การจัดประชุมผู้ถือหน่วยประจำปี	ไม่กำหนด	จัดทุกปี ภายใน 4 เดือนนับแต่วันสิ้นรอบปีบัญชี
เกณฑ์การได้มาจำหน่วยไปซึ่งสินทรัพย์/รายการที่เกี่ยวโยงกัน	ไม่กำหนดให้ต้องขอมติจากผู้ถือหน่วย	กำหนดการดำเนินการตามขนาดของการทำรายการ โดยจะต้องขอมติจากผู้ถือหน่วยทรัสต์กรณีขนาดรายการมีนัยสำคัญ
เงื่อนไขในการ free float	ไม่กำหนด	มีผู้ถือหน่วยทรัสต์รายย่อยถือหน่วยรวมกันไม่น้อยกว่า 15% ของจำนวนหน่วยทรัสต์ทั้งหมดและแต่ละชนิด (tranche)(ถ้ามี)
การจ่ายเงินปันผล	จ่ายเงินปันผลไม่ต่ำกว่า 90% ของกำไรสุทธิ	จ่ายเงินปันผลไม่ต่ำกว่า 90% ของกำไรสุทธิ

การลงทุนในทุกประเภทมักจะมีเรื่องของ "ภาษี" มาเป็นตัวช่วยในการตัดสินใจว่าจะเลือกหรือไม่เลือกลงทุนนั้นๆ เสมอ แล้วการลงทุนใน "กองทรัสต์" นี้ เราในฐานะผู้ลงทุนจะได้หรือเสียประโยชน์อะไรจากภาษี เมื่อลงทุนไปแล้วบ้าง? 

ภาษีที่เกี่ยวข้องกับ REIT

ระดับกองทุน	ภาษีเงินได้นิติบุคคล	ภาษีอื่นๆ
	กองทรัสต์ไม่เสียภาษี	การขายอสังหาริมทรัพย์ให้ REIT เจ้าของต้องเสียภาษีที่เกี่ยวข้องตามปกติ ค่าธรรมเนียมการโอน เสียอัตราปกติ 2%
ระดับผู้ลงทุน	ภาษีผลประโยชน์ตอบแทน	ภาษีกำไรจากการขายหน่วย
	กรณีบุคคลธรรมดา : หัก ณ ที่จ่าย 10% กรณีนิติบุคคล : เสียภาษีในอัตราปกติ	กรณีบุคคลธรรมดา : ยกเว้น กรณีนิติบุคคล : เสียภาษีในอัตราปกติ

"ทุกการลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลก่อนการตัดสินใจ" เป็นประโยคที่คุ้นหูนักลงทุนทั่วไป และได้ยินอยู่เสมอ แม้แต่การลงทุนอย่าง "กองทรัสต์" นี้ก็ไม่มีข้อยกเว้นเช่นกัน แล้วความเสี่ยงของ REIT มีอะไรบ้าง? เราต้องระวังในส่วนไหน? โดยสามารถสรุปความเสี่ยงได้ดังนี้

1. ความเสี่ยงที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์

• ความเสี่ยงในการลงทุนในสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ซึ่งมูลค่าจะลดลงตามระยะเวลาการเช่าที่เหลืออยู่
• ความเสี่ยงเกี่ยวกับการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์ของกองทรัสต์
• ความเสี่ยงในการแข่งขันที่สูงขึ้นอาจส่งผลให้ผู้เช่าพื้นที่อาคารมีจำนวนลดลง
• ความเสี่ยงในการสูญเสียผู้เช่าหลักอาจทำให้รายได้ของกองทรัสต์เปลี่ยนแปลงไป
• ความเสี่ยงจากการผิดสัญญาของผู้เช่า ผู้ให้เช่าที่ดิน และคู่สัญญาของกองทรัสต์
• ความเสี่ยงจากการที่อสังหาฯที่กองทรัสต์จะเข้าลงทุนในการเพิ่มทุนครั้งที่หนึ่งนี้ยังมีผู้เช่าไม่เต็มพื้นที่ และสัญญาเช่าพื้นที่บางส่วนใกล้จะสิ้นสุดลง
• ความเสี่ยงเกี่ยวกับทางเข้าออกของโครงการ
• ความเสี่ยงจากการไม่มีใบรับรองการตรวจสอบอาคาร
• ความเสี่ยงจากการไม่มีใบรับรองการดัดแปลงอาคาร

2. ความเสี่ยงที่เกี่ยวกับการดำเนินงานของกองทรัสต์

• ผู้จัดการกองทรัสต์ และ/หรือ ผู้บริหารอสังหาฯ อาจไม่สามารถดำเนินงานตามกลยุทธ์การลงทุนของกองทรัสต์ให้ประสบความสำเร็จได้
• กองทรัสต์ต้องพึ่งพาผู้บริหารระดับสูงและบุคลากรที่มีความชำนาญในการดำเนินงานจัดหาผลประโยชน์ และบริหารจัดการการใช้ประโยชน์อสังหาริมทรัพย์
• ความเสี่ยงจากความขัดแย้งทางผลประโยชน์ที่อาจเกิดขึ้น
• ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากการที่กองทรัสต์กู้ยืมเงิน
• ความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นจากการที่กองทรัสต์นำเงินค่ามัดจำค่าเช่าและค่าบริการมาใช้ในการลงทุนในทรัพย์สินหลักที่ลงทุนในการเพิ่มทุนครั้งที่หนึ่ง

3. ความเสี่ยงที่เกี่ยวกับการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์

• ความเสี่ยงทางการเมืองของประเทศไทย
• ความเสี่ยงจากการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจทั้งภายในและภายนอกประเทศ รวมทั้งปัจจัยมหภาคอื่นๆ
• ความเสี่ยงจากกรณีทรัพย์สินที่กองทรัสต์เข้าลงทุนถูกเวนคืน
• ความเสี่ยงโดยรวมที่มีผลกระทบต่อกำไรที่ได้จากอสังหาริมทรัพย์ หรือมูลค่าของอสังหาฯ ของกองทรัสต์
• ความเสี่ยงเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่กองทรัสต์ถือครองนั้นอาจมีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับอสังหาฯ เพิ่มขึ้น รวมทั้งค่าใช้จ่ายในการดำเนินการต่างๆ เพิ่มขึ้น
• ความเสี่ยงเกี่ยวกับเงินชดเชยจากการประกันภัยทรัพย์สินอาจไม่คุ้มกับผลประโยชน์ทางเศรษฐกิจที่กองทรัสต์อาจสูญเสีย
• ความเสี่ยงเกี่ยวกับผู้เช่าอสังหาฯ ที่กองทรัสต์ลงทุนอาจไม่ต่ออายุสัญญาเช่าและการจัดหาผู้เช่ารายใหม่
• ความเสี่ยงจากภัยธรรมชาติ อุทกภัย และการก่อวินาศภัย

4. ความเสี่ยงที่เกี่ยวกับการลงทุนในหน่วยทรัสต์

• ความเสี่ยงอันเกิดจากมาตรฐานการบัญชีในประเทศไทยหรือกฎหมายที่เกี่ยวข้องอาจมีการเปลี่ยนแปลง
• ความเสี่ยงจากมูลค่าของอสังหาฯ ที่กองทรัสต์ลงทุนตามการประเมินมูลค่าโดยผู้ประเมินมูลค่าทรัพย์สินไม่ได้เป็นเครื่องแสดงมูลค่าที่แท้จริงของอสังหาริมทรัพย์ และไม่สามารถรับประกันได้ว่าราคาขายของอสังหาริมทรัพย์นั้นจะเป็นไปตามมูลค่าที่ประเมิน ไม่ว่าในปัจจุบันหรือในอนาคต
• ความเสี่ยงอันเกิดจากตลาดสำหรับการลงทุนและซื้อขายหน่วยทรัสต์ของทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาฯ ในประเทศไทยเป็นตลาดค่อนข้างใหม่
• ความเสี่ยงอันเกิดจากราคาของหน่วยทรัสต์อาจลดลงหลังจากการเสนอขายหน่วยทรัสต์
• ความเสี่ยงอันเกิดจากการลดลงของสัดส่วนการถือหน่วยทรัสต์ (Control Dilution) ของผู้ถือหน่วยทรัสต์เดิม
• ความเสี่ยงเกี่ยวกับความสามารถในการจ่ายผลประโยชน์ตอบแทนแก่ผู้ถือหน่วยทรัสต์และผลตอบแทนที่ผู้ลงทุนได้รับจากหน่วยทรัสต์น้อยกว่าผลตอบแทนที่กองทรัสต์ได้รับจากการดำเนินการของอสังหาฯ ที่กองทรัสต์ลงทุน
• ความเสี่ยงอันเกิดจากผลการดำเนินงานจริงอาจมีความแตกต่างอย่างมีนัยสำคัญจากประมาณการกำไร
• ความเสี่ยงอันอาจเกิดจากการยกเลิกการเสนอขายหน่วยทรัสต์ทั้งจำนวน
• ความเสี่ยงเกี่ยวกับการจดทะเบียนรับหน่วยทรัสต์เป็นหลักทรัพย์จดทะเบียน และการซื้อขายหน่วยทรัสต์ในตลาดหลักทรัพย์
• ความเสี่ยงจากการขาดสภาพคล่องในการซื้อขายหน่วยทรัสต์ในตลาดหลักทรัพย์
• ความเสี่ยงด้านภาษีและค่าธรรมเนียม

มาถึงตอนนี้แล้ว เพื่อนๆ คนไหนที่กำลังมองหาการลงทุนอยู่ "กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์" หรือ "REIT" นี้ ถือได้ว่าน่าสนใจและควรเก็บไปไว้เป็นอีกหนึ่งทางเลือกนะคะ แต่ก่อนตัดสินใจเราจะต้องมองดูตัวเองว่าเหมาะกับการลงทุนและความเสี่ยงระดับไหน? หากเลือกที่จะลงทุนใน "กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์" หรือ "REIT" แล้ว อย่าลืมทำความเข้าใจลักษณะของ REIT ก่อนที่จะลงทุนนะคะ โดยศึกษาข้อมูลในหนังสือชี้ชวนให้ละเอียด ทั้งนโยบายการลงทุน รายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์ที่ลงทุน ความเสี่ยงจากการกู้ยืมเงิน ความเสี่ยงอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง นโยบายเงินปันผล ค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายต่างๆ ทั้งหมดนี้จำเป็นนะคะ เราต้องศึกษาและสอบถามข้อมูลจากตัวแทนขายก่อนตัดสินใจลงทุนทุกครั้ง