แนวโน้มการปรับราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล

ฝ่ายวิจัยศุภาลัยได้ตรวจสอบราคาที่ต่ำที่สุดของบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ของโครงการที่เปิดใหม่แต่ละโครงการ ในปี 2560 และ 2561 แล้วทำการหาค่าเฉลี่ยของราคาบ้านเดี่ยวและทาวน์โฮมที่ต่ำสุดของแต่ละโครงการในแต่ละโซน รวม 14 โซน และ เปรียบเทียบค่าเฉลี่ยนั้นๆ ของแต่ละโซนระหว่างปี 2560 และ 2561 ว่าราคาเปลี่ยนแปลงไปอย่างไร

การใช้ราคาที่ดิน หรือราคาที่ดินพร้อมบ้านที่เปิดใหม่ เป็นตัวชี้ภาวะบ้านและที่ดินที่ใกล้เคียงกับภาวะตลาดมากที่สุด

ตารางที่ 1 การเก็บตัวอย่างราคาที่ดิน 12 โซน ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่า ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ปี 2561 ลดลงจากปี 2560 โดยเฉลี่ย 15.8% ตัวเลขนี้ไม่ได้ชี้ว่าราคาที่ดินโดยทั่วไปในกรุงเทพฯ และปริมณฑลลดลง แต่เป็นตัวชี้ว่าที่ดินที่เปิดขายใหม่ห่างไกลจากตัวเมืองมากขึ้น ซึ่งเป็นสาเหตุที่ทำราคาที่ดินเปิดขายใหม่ลดลง

ราคาที่ดินเพียงอย่างเดียวไม่ได้เป็นตัวชี้ว่า สินค้าที่ดินพร้อมบ้านจะเป็นไปในทางทิศใด ตารางที่ 2 แสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงราคาของทาวน์โฮมและบ้านเดี่ยวที่เปิดขายใหม่ระหว่างปี 2560 กับ 2561 การเก็บตัวอย่างที่ได้แสดงว่า ทาวน์โฮมในโซนพหลโยธิน-รามอินทรา มีการปรับตัวสู่สินค้าที่มูลค่าเพิ่มสูงอย่างมีนัยสำคัญ ส่วนราคาทาวน์โฮมในโซนบางนา-สมุทรปราการนั้น ลดลงในลักษณะที่เป็นความเคลื่อนไหว เพื่อดิ้นไปสู่บริเวณที่สามารถเสนอสินค้าราคาต่ำกว่าภายในโซนเดียวกัน ส่วนบ้านเดี่ยวนั้น โซนตะวันออกเป็นโซนเดียวที่มีราคาสินค้าสูงขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

อย่างไรก็ตาม สินค้าที่มีการปรับตัวมากของราคาที่ดินพร้อมบ้านนั้น จะขึ้นอยู่กับสภาพแวดล้อมของที่ดินและการสร้างสรรค์สินค้าของผู้ประกอบการด้วย แต่โดยเฉลี่ยแล้วราคาทาวน์โฮมปรับตัวเพิ่มขึ้น 22.1% และราคาบ้านเดี่ยว 42.9% ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ซึ่งเป็นสิ่งที่ชี้ว่า สินค้าที่อยู่อาศัยกำลังปรับตัวไปสู่ราคาที่สูงขึ้นค่อนข้างมาก

จากที่กล่าวมาข้างต้น ไม่ได้หมายความว่าเป็นแนวโน้มของสินค้าโดยทั่วไปทั้งตลาด แต่เป็นเพียงแนวโน้มของสินค้าเกิดใหม่เท่านั้น บางส่วนของตลาดยังคงนำเสนอสินค้าแก่ผู้ที่มีรายได้น้อยในราคาที่ต่ำที่สุด เท่าที่กฏหมายปัจจุบันจะอำนวยให้ทำได้ และสินค้าที่มีราคาต่ำสุดนี้ยังมีแนวโน้มที่ปรับราคาลดลงด้วย ในระหว่างปี 2560 และ 2561 ดังที่แสดงในรูปที่ 1 บ้านเดี่ยวที่ราคาต่ำที่สุดมาจากโซน รังสิต-ปทุมฯ ซึ่งก็เป็นบริเวณเดียวในกรุงเทพฯ ที่อำนวยให้พัฒนาบ้านเดี่ยวได้ดี ส่วนทาวน์โฮมที่ราคาถูกที่สุด มาจากโซนบางนา-สมุทรปราการ ในปี 2561 และมาจากโซนสุขสวัสดิ์ในปี 2560

ดังนั้น ผู้มีรายได้น้อย ไม่ใช่ว่าจะหาซื้อที่ดินและบ้านที่เหมาะสมกับตนเองไม่ได้เลยในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เพียงแต่อาจจะมีทำเลให้เลือกได้จำกัดเท่านั้นเอง

บทความโดย ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม

ดูบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ ทาวน์โฮมของ ศุภาลัย ทุกโครงการ