อยากสร้าง “บ้านเดี่ยว” ใน กทม ต้องรู้ระยะร่น ความสูง หรือข้อจำกัดอะไรบ้าง ?

เชื่อว่าทุกคนมีความฝันอยากมีบ้านของตัวเอง ปกติหลักๆ เราจะเป็นเจ้าของบ้านได้ 3 วิธีคือ ซื้อบ้านเดี่ยวสร้างใหม่ในโครงการจัดสรร ซื้อบ้านมือสองต่อจากคนอื่น (ไม่ว่าจะในหรือนอกโครงการจัดสรร) และวิธีสุดท้ายที่เริ่มนิยมกันมากขึ้นสำหรับคนที่อยากมีบ้านที่มีทั้งดีไซน์สะท้อนความเป็นตัวตน และฟังก์ชั่นตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ คือการสร้างบ้านเดี่ยวบนที่ดินที่หามาได้ ซึ่งการสร้างบ้านเองในกรุงเทพ เราจะไม่มีอิสระที่จะสร้างแบบไหนก็ได้นะครับ กฎหมายก่อสร้างบ้านเรากำหนดข้อจำกัดไว้หลายเรื่อง เช่น ระยะถอยร่นอาคาร พื้นที่ว่างนอกอาคารที่ต้องมี ความสูง ระยะห่างกับบ้านติดกัน เป็นต้น วันนี้ Checkraka จะพามาทำความเข้าใจหลักการพวกนี้กันครับ (ซึ่งหลักการนี้จะใช้สำหรับ “บ้านเดี่ยวพักอาศัย” ในกรุงเทพเท่านั้นนะครับ ถ้าเป็น “ตึกแถว”, “ทาวน์โฮม”, “บ้านแฝด” หรือในเขตจังหวัดอื่น หลักการอาจแตกต่างกันซึ่งต้องเช็คเป็นประเภท และรายจังหวัดไปครับ) สั้นๆ ก็คือ เนื้อหาตรงนี้จะโฟกัสบนตัวบ้านเดี่ยวพักอาศัยที่จะสร้างในกรุงเทพมหานครเท่านั้น

♦ ทำความเข้าใจกฏหมายออกแบบสร้างบ้าน ♦ การขออนุญาตก่อสร้าง ♦ ต้องจ้างสถาปนิกหรือวิศวกรหรือไม่ ? ♦ ต้องเตรียมพื้นที่ก่อสร้างอะไรบ้าง ? ♦ ข้อจำกัดเกี่ยวกับพื้นที่ และลักษณะกายภาพด้านนอกของตัวบ้าน ♦ ข้อกำหนดเรื่องความสูงของแต่ละส่วนในตัวบ้าน ♦ ข้อกำหนดเกี่ยวกับพื้นที่ต่างๆ ภายในตัวบ้าน

กฎหมายควบคุมอาคารเป็นเรื่องหนึ่งที่มีรายละเอียดยุบยิบ และค่อนข้างยากต่อการทำความเข้าใจ แต่ทาง Checkraka ขอสรุปโครงสร้างกฎหมายควบคุมอาคารแบบง่ายๆ ตามนี้นะครับ เริ่มด้วยคือถ้าเป็นการก่อสร้างบ้านเดี่ยวพักอาศัยในกรุงเทพ หลักๆ จะเกี่ยวข้องกับพระราชบัญญัติ กฎกระทรวง และข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครอยู่ 4 ฉบับตามข้างล่างนี้ โดยแต่ละฉบับจะเกี่ยวกับเรื่องแต่ละเรื่องแตกต่างกันดังนี้

1. พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 แก้ไขล่าสุดถึงฉบับที่ 5 ปี พ.ศ. 2558

2. กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) แก้ไขเพิ่มเติมโดยกฎกระทรวงฉบับที่ 68 (พ.ศ.2563) ออกภายใต้ พรบ. ควบคุมอาคาร หลักๆ จะครอบคลุมเรื่อง สัดส่วน ขนาด เนื้อที่ ที่ตั้งอาคาร ระดับและความสูงเนื้อที่ของที่ว่างภายนอกอาคาร หรือแนวอาคาร และระยะหรือระดับระหว่างอาคาร กับอาคารหรือเขตที่ดินผู้อื่น หรือกับถนน ตรอก ซอย หรือที่สาธารณะ ใช้บังคับกับทุกพื้นที่ เว้นแต่ราชการส่วนท้องถิ่นจะออกข้อบัญญัติท้องถิ่น มาใช้บังคับเป็นการเฉพาะในพื้นที่นั้นๆ (เช่น ของกรุงเทพจะมีใช้ตัวข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร)

3. กฎกระทรวงฉบับที่ 39 (พ.ศ. 2537) ออกภายใต้พรบ. ควบคุมอาคาร หลักๆ จะครอบคลุมเรื่อง ระบบประปา ก๊าซ ไฟฟ้า เครื่องกล อัคคีภัย จำนวนห้องน้ำห้องส้วม ใช้บังคับกับทุกพื้นที่ เว้นแต่ราชการส่วนท้องถิ่นจะออกข้อบัญญัติท้องถิ่น มาใช้บังคับเป็นการเฉพาะในพื้นที่นั้นๆ (เช่น ของนนทบุรีมีใช้ตัวเทศบัญญัติเทศบาลนครนนทบุรี)

4. ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่องควบคุมอาคาร (พ.ศ. 2544) ออกภายใต้ พรบ. ควบคุมอาคาร ครอบคลุมในเกือบทุกเรื่องที่เกี่ยวกับการก่อสร้างบ้านเดี่ยวในกรุงเทพมหานคร

ดังนั้น วิธีการคือให้ดูหลักการใหญ่ๆ ใน พรบ. ควบคุมอาคาร (เช่นเรื่อง วิธีการขออนุญาตก่อสร้าง) และดูรายละเอียดในกฎกระทรวงในเรื่องที่เกี่ยวข้องประกอบ เช่น ถ้าจะดูเรื่อง “แนวอาคาร” ก็ต้องปฏิบัติตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 เว้นแต่ว่าถ้าข้อบัญญัติท้องถิ่น (เช่น ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเรื่องควบคุมอาคาร (พ.ศ. 2544)) บัญญัติเรื่องแนวอาคารแตกต่างจากกฎกระทรวงฉบับที่ 55 ก็ให้ท้องถิ่นนั้นยึดตามข้อบังคับท้องถิ่นเป็นหลัก หรือเว้นแต่ว่ากฎกระทรวงฉบับที่ 55 ไม่ได้ระบุเรื่องใดๆ ไว้ ก็ให้แต่ละท้องถิ่นสามารถออกข้อบัญญัติออกมาใช้กับเรื่องนั้นๆ ได้ (เช่น จังหวัดนนทบุรีมีการออก “เทศบัญญัติเทศบาลนครนนทบุรี” ออกมาห้ามสร้างอาคารบางประเภทในอำเภอเมืองนนทบุรี)

(ก) ขอใบอนุญาตจากสำนักงานเขตที่บ้านจะตั้งอยู่ (มาตรา 21 ของ พรบ ควบคุมอาคาร) ซึ่งเจ้าหน้าที่จะต้องตอบกลับว่าอนุญาตหรือไม่ภายใน 45 วันนับจากวันยื่นขออนุญาต และใบอนุญาตจะมีกำหนดอายุไม่เกิน 1 ปี (สำหรับบ้านที่มีพื้นที่รวมกันน้อยกว่า 10,000 ตารางเมตร) (ข้อ 17 ข้อบัญญัติ กทม) หรือ

(ข) ไม่ยื่นคำขอตามข้อ (ก) แต่ใช้แค่การแจ้งแทน โดยให้แจ้งแก่สำนักงานเขตที่บ้านจะตั้งอยู่ และจะต้องแนบเอกสารที่กฎหมายกำหนดไปด้วย เช่น ชื่อของผู้รับผิดชอบงานออกแบบและคำนวณอาคาร ชื่อของผู้ควบคุมงาน แบบแปลนอาคาร เป็นต้น ถ้าทุกอย่างเรียบร้อย เจ้าหน้าที่จะออก “ใบรับแจ้ง” ภายใน 3 วันนับจากวันชำระค่าธรรมเนียม และก็สามารถเริ่มก่อสร้างได้เลย (และหากภายใน 120 วันนี้ ไม่เริ่มก่อสร้าง ให้ใบรับแจ้งเป็นอันยกเลิก) และภายใน 120 วันนี้ เจ้าหน้าที่สำนักงานเขตมีสิทธิทักท้วงแบบแปลนของเราได้ตลอดเวลาหากพบเรื่องที่ไม่ถูกต้องตามกฎหมายก่อสร้างอาคาร เว้นแต่ถ้าเป็นเรื่องรุกล้ำที่สาธารณะ เรื่องระยะร่น ระดับอาคาร หรือพื้นที่ห้ามก่อสร้าง เจ้าหน้าที่จะขอแก้ไขทักท้วงได้ตลอดเวลาแม้จะเกิน 120 วันนั้นแล้ว (มาตรา 39 ทวิ และ 39 ตรี ของ พรบ ควบคุมอาคาร)

ในส่วนของค่าธรรมเนียมนั้น จะมีค่าใบอนุญาตก่อสร้าง ฉบับละ 20 บาท และค่าธรรมเนียมเจ้าหน้าที่ในการตรวจแบบแปลน (คิดตามพื้นที่ของอาคาร) เช่น ถ้าบ้านเดี่ยวสูงไม่เกิน 2 ชั้น หรือไม่เกิน 12 เมตร ตร.ม.ละ 50 สตางค์ ถ้าสูงไม่เกิน 3 ชั้น และสูงเกิน 12 เมตร แต่ไม่เกิน 15 เมตร ตร.ม.ละ 2 บาท และถ้าสูงเกิน 3 ชั้น หรือสูงเกิน 15 เมตร ตร.ม.ละ 4 บาท เป็นต้น

โดยหลักการคือ ถ้าบ้านเดี่ยวที่เราจะสร้าง เข้าเกณฑ์ต่อไปนี้ ก็จะต้องจ้างสถาปนิก และวิศวกรโยธาให้เข้ามาช่วยดำเนินการครับ

• ถ้าบ้านเดี่ยวมีพื้นที่เกิน 150 ตารางเมตร ต้องมีสถาปนิกลงนามรับรองแบบ และควบคุมงานก่อสร้าง (กฎกระทรวงกําหนดวิชาชีพสถาปัตยกรรมควบคุม พ.ศ. 2549) นั่นหมายความว่า ถ้าบ้านเดี่ยวเราเล็กขนาดไม่ถึง 150 ตารางเมตร เจ้าของบ้านสามารถสร้างเอง หรือจ้างผู้รับเหมาสร้างได้เลย โดยเจ้าของบ้านลงนามเป็นผู้ควบคุมงานก่อสร้างเองได้

• ถ้าบ้านเดี่ยวสูงเกิน 3 ชั้นขึ้นไป หรือโครงสร้างบ้านมีชั้นใดชั้นหนึ่งมีความสูง ตั้งแต่ 4 เมตรขึ้นไป (เช่น สูงแบบมีชั้นลอยเป็น Double Volume ซึ่งมักจะมีความสูงตั้งแต่ 5–6 เมตรได้) หรืออาคารที่มีช่วงคานตั้งแต่ 5 เมตรขึ้นไป ต้องมีวิศวกรสาขาวิศวกรรมโยธาลงนามรับรองแบบ และควบคุมงานก่อสร้าง (กฎกระทรวง กําหนดสาขาวิชาชีพวิศวกรรมและวิชาชีพวิศวกรรมควบคุม พ.ศ. 2550)

เมื่อเราได้รับใบอนุญาต หรือแจ้งการก่อสร้าง และได้รับ “ใบรับแจ้ง” ตามมาตรา 39 ทวิและตรีของกฎหมายควบคุมอาคารแล้ว เราก็เริ่มก่อสร้างได้เลย แต่ก็มีข้อที่ต้องปฏิบัติก่อนเริ่มก่อสร้างด้วย เช่น

• ในการก่อสร้างอาคาร ต้องมีการสร้างรั้วชั่วคราวทึบสูงไม่น้อยกว่า 2 เมตรปิดกั้นตามแนวเขตที่ดินติดต่อกับที่สาธารณะ หรือที่ดินต่างเจ้าของหรือผู้ครอบครอง (ข้อ 113 ข้อบัญญัติ กทม)

• ห้ามก่อสร้างใดๆ ที่ก่อให้เกิดเสียง และแสงรบกวนผู้อยู่อาศัยข้างเคียงระหว่าง 22.00 ถึง 6.00 น (ข้อ 113 ข้อบัญญัติ กทม.)

ทีนี้พอเราล้อมรั้วที่ดินพร้อมก่อสร้างแล้ว หรือเวลาที่เราจะออกแบบบ้านเดี่ยว ไม่ใช่ว่าเราจะสร้าง หรือออกแบบบ้านเดี่ยวได้ตามใจชอบ หรือได้ตามอิสระขอบเขตที่ดินที่เราเห็นอยู่ในโฉนด เพราะบ้านเรา มีกฎหมายควบคุมอาคารเป็นกรอบควบคุมอยู่ว่าตัวบ้านเดี่ยวจะสร้างได้แบบไหน สูงแค่ไหน หรือมีข้อกำจัดอะไรบ้าง ตัวอย่างหลักๆ ก็เช่น

• ถ้าที่ดินหน้ากว้างไม่ถึง 12 เมตร จะสร้างบ้านสูงเกิน 23 เมตรไม่ได้

• ความสูงของตัวบ้านเดี่ยวไม่ว่าจากจุดหนึ่งจุดใด ต้องไม่เกิน 2 เท่าของระยะราบ วัดจากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนวถนนด้านตรงข้ามของถนนสาธารณะที่อยู่ใกล้อาคารนั้นที่สุด (ข้อ 49 ข้อบัญญัติ กทม)

• ถ้าบ้านเดี่ยวสูงตั้งแต่ 3 ชั้นขึ้นไป โครงสร้างหลักของบ้าน เช่น เสา บันได และผนังของอาคารจะต้องทำด้วยวัสดุถาวรที่เป็นวัสดุทนไฟ เช่น ปูน (ข้อ 24 ข้อบัญญัติ กทม)

• บ้านต้องมีพื้นที่ว่างอย่างน้อย 30% ของพื้นที่ที่ดินทั้งหมดที่สร้างบ้านนั้น โดยพื้นที่ว่างนี้ไม่จำเป็นต้องปล่อยว่าง แต่สามารถทำเป็นบ่อน้ำ สระว่ายน้ำ บ่อพักน้ำเสีย ที่พักขยะ หรือที่จอดรถได้ตราบเท่าที่ไม่มีหลังคาหรือสิ่งก่อสร้างปกคลุม (ข้อ 52 ข้อบัญญัติ กทม)

• ถ้าบ้านเดี่ยว เราอยากให้มีช่องเปิด (คำว่า “ช่องเปิด” หมายรวมถึงประตู หน้าต่าง ช่องระบายอากาศ หรือระเบียง) สำหรับชั้น 2 ของบ้านลงมา (หรือสูงไม่เกิน 9 เมตร) จะต้องอยู่ห่างจากเขตที่ดินข้างบ้านนั้นไม่น้อยกว่า 2 เมตร และสำหรับชั้น 3 ขึ้นไป (หรือสูงเกิน 9 เมตร) ต้องห่างไม่น้อยกว่า 3 เมตร (ข้อ 54 ข้อบัญญัติ กทม)

• ถ้าบ้านเดี่ยวที่จะสร้างมีพื้นที่เกิน 300 ตารางเมตร แต่สูงไม่เกิน 15 เมตร จะต้องเว้นที่ว่างรอบแนวเขตที่ดิน (รวมถึงด้านข้างบ้าน และหลังบ้าน) อย่างน้อย 1 เมตร (ข้อ 55 วรรคแรกของข้อบัญญัติ กทม)

• ถ้าบ้านเดี่ยวที่จะสร้างมีพื้นที่เกิน 300 ตารางเมตร และมีความสูงเกิน 15 เมตร ต้องมีพื้นที่ว่างโดยรอบอาคาร (รวมถึงด้านข้างบ้าน และหลังบ้าน) ไม่น้อยกว่า 2 เมตร (ข้อ 55 วรรคสองของข้อบัญญัติ กทม)

• ถ้าบ้านเดี่ยวที่จะสร้างเป็นหลังเล็กมีพื้นที่ไม่เกิน 300 ตารางเมตร (ไม่ว่าจะสูงมากกว่า หรือน้อยกว่า 15 เมตร) ผนังด้านที่ไม่มีช่องเปิด จะสามารถสร้างห่างจากเขตที่ดินได้น้อยกว่า 1 เมตร แต่ถ้าจะให้ห่างน้อยกว่าลงไปอีกให้ต่ำกว่า 50 ซม ต้องได้รับความยินยอมเป็นหนังสือจากเจ้าของที่ดินแปลงข้างนั้น (ข้อ 56 ข้อบัญญัติ กทม)

ทั้งนี้ คำว่า “ที่ว่าง” ที่พูดถึงในแต่ละกรณีนั้น ให้หมายถึง พื้นที่อันปราศจากหลังคาหรือสิ่งก่อสร้างปกคลุม ซึ่งพื้นที่ดังกล่าวอาจจะจัดให้เป็น บ่อน้ำ สระว่ายน้ำ บ่อพักน้ำเสีย ที่พักมูลฝอย ที่พักรวมมูลฝอย หรือที่จอดรถ ที่อยู่ภายนอกอาคารก็ได้ การที่กกฎหมายควบคุมอาคารกำหนดให้ต้องมี “ที่ว่าง” ก็เพื่อให้บ้านแต่ละหลังที่ก่อสร้าง มีสภาวะแวดล้อมที่ดี มีความปลอดภัย ทั้งเรื่องการก่อสร้าง หรืออัคคีภัย และช่วยลดผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นระหว่างบ้านต่างเจ้าของที่อยู่ติดกัน

ถ้าบ้านเรามีด้านหน้า หรือด้านใดด้านหนึ่งของตัวที่ดิน ติดถนนสาธารณะ เราก็จะต้องถูกให้ร่นระยะห่างจากถนนสาธารณะ ซึ่งความหมายของ “ถนนสาธารณะ” ตามข้อบัญญัติ กทม คือ ทางสาธารณะที่ยวดยานผ่านได้

• บ้านเดี่ยวที่อยู่ใกล้ถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ตัวบ้านสูงไม่เกิน 3 ชั้นหรือสูงไม่เกิน 10 เมตร และพื้นที่ไม่เกิน 1,000 ตารางเมตรให้ร่นแนวอาคารห่างจาก “กึ่งกลาง” ถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร มิให้มีส่วนของอาคารล้ำเข้ามาในแนวร่นดังกล่าว ยกเว้นรั้วหรือกำแพงกั้นแนวเขตที่สูงไม่เกิน 2 เมตร (ข้อ 50 ข้อบัญญัติ กทม)

• บ้านเดี่ยวสูงเกิน 3 ชั้น หรือสูงเกิน 10 เมตร หรือมีพื้นที่เกิน 1,000 ตารางเมตรก่อสร้างใกล้ถนนสาธารณะ จะต้องร่นแนวอาคารห่างจาก “กึ่งกลาง” ถนนสาธารณะอย่างน้อย 6 เมตรถ้าถนนสาธารณะนั้นมีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร (ข้อ 50 (1) ข้อบัญญัติ กทม)

• บ้านเดี่ยวสูงเกิน 3 ชั้น หรือสูงเกิน 10 เมตร หรือมีพื้นที่เกิน 1,000 ตารางเมตรที่ก่อสร้างใกล้ถนนสาธารณะ จะต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างของถนนสาธารณะ ถ้าถนนสาธารณะนั้นมีความกว้างตั้งแต่ 10-20 เมตร (ข้อ 50 (2) ข้อบัญญัติ กทม)

• บ้านเดี่ยวสูงเกิน 3 ชั้น หรือสูงเกิน 10 เมตร หรือมีพื้นที่เกิน 1,000 ตารางเมตรที่ก่อสร้างใกล้ถนนสาธารณะ จะต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 2 เมตรถ้าถนนสาธารณะนั้นมีความกว้างเกิน 20 เมตรขึ้นไป (ข้อ 50 (3) ข้อบัญญัติ กทม)

• ถ้าที่ดินของบ้านเดี่ยวที่อยู่มุมถนนสาธารณะ มีความกว้างตั้งแต่ 3 เมตรแต่ไม่เกิน 8 เมตร และมีมุมหักน้อยกว่า 135 องศา รั้วหรือกำแพงกั้นเขตต้องปาดมุมมีระยะไม่น้อยกว่า 4 เมตร และทำมุมกับแนวถนนสาธารณะเป็นมุมเท่าๆ กัน โดยไม่ให้มีรั้ว กำแพง หรือส่วนของบ้านยื่นล้ำเข้ามาในที่ดินส่วนที่ปาดมุม (ข้อ 51 ข้อบัญญัติ กทม)

ตามข้างต้น จะเห็นว่าระยะร่นจะอิงกับแนวอาคารเป็นสำคัญ และเพื่อไม่ให้เกิดความตีความที่แตกต่างกัน หรือเป็นช่องทางให้เจ้าหน้าที่ใช้ดุลพินิจกับประชาชน กฎกระทรวงฉบับที่ 68 ก็ได้ระบุให้คำว่า “แนวอาคาร” หมายความถึง แนวผนัง เสา หรือบันไดที่อยู่ด้านนอกสุดของอาคาร ยกเว้นบันไดหนีไฟภายนอกอาคารที่มีลักษณะโปร่ง

ถ้าที่ดินสำหรับสร้างบ้านเดี่ยวเราติดแหล่งน้ำสาธารณะ เราต้องมีระยะร่นในการสร้างบ้านเช่นกัน ซึ่งคำว่า “แหล่งน้ำสาธารณะ” จะรวมถึงแม่น้ำ คู และคลอง

• ถ้าแหล่งน้ำนั้นมีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากเขตแหล่งน้ำนั้นไม่น้อยกว่า 3 เมตร

• ถ้าแหล่งน้ำนั้นกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป ต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากเขตแหล่งน้ำนั้นไม่น้อยกว่า 6 เมตร (ข้อ 42 กฎกระทรวงฉบับที่ 55)

หลักเกณฑ์เรื่องความสูง หรือที่เรียกภาษาทางการว่า “ระยะดิ่ง” จะอยู่ในกฎกระทรวงฉบับที่ 55 เป็นหลัก โดยคำว่า “ระยะดิ่ง” ให้วัดจากพื้นถึงพื้น (Floor to Floor) ในกรณีของชั้นใต้หลังคาให้วัดจากพื้นถึงยอดฝาหรือยอดผนังอาคาร และในกรณีของห้อง หรือส่วนของอาคารที่อยู่ภายในโครงสร้างของหลังคา ให้วัดจากพื้นถึงยอดฝาหรือยอดผนังของห้อง หรือส่วนของอาคารดังกล่าวที่ไม่ใช่โครงสร้างของหลังคา

• ห้องพักอาศัยในแต่ละห้องของบ้านเดี่ยว ต้องมีความสูงพื้นถึงฝ้า ไม่น้อยกว่า 2.60 เมตร (ข้อ 22 กฎกระทรวงฉบับที่ 55)

• ระเบียงของบ้านเดี่ยวแต่ละระเบียง ต้องมีความสูงพื้นถึงฝ้าไม่น้อยกว่า 2.20 เมตร (ข้อ 22 กฎกระทรวงฉบับที่ 55)

• ห้องในบ้านเดี่ยวซึ่งมีระยะดิ่งระหว่างพื้นถึงพื้นอีกชั้นหนึ่งตั้งแต่ 5 เมตรขึ้นไป จะทําพื้นชั้นลอยในห้องนั้นก็ได้โดยพื้น ชั้นลอยดังกล่าวนั้นต้องมีเนื้อที่ไม่เกินร้อยละ 40 ของเนื้อที่ห้อง ระยะดิ่งระหว่างพื้นชั้นลอยถึงพื้นอีกชั้นหนึ่งต้องไม่น้อยกว่า 2.40 เมตร และระยะดิ่งระหว่างพื้นห้องถึงพื้นชั้นลอยต้องไม่น้อยกวา่ 2.40 เมตร (ข้อ 22 กฎกระทรวงฉบับที่ 55)

• ห้องน้ำ และห้องส้วมของบ้านเดี่ยว ต้องมีระยะดิ่งระหว่างพื้นถึงเพดาน (Floor to Ceiling) ไม่น้อยกว่า 2 เมตร (ข้อ 22 กฎกระทรวงฉบับที่ 55)

• ถ้าบ้านเดี่ยวจะมีลิฟท์ ตัวห้องลิฟต์และพื้นที่ว่างหน้าลิฟต์ ต้องกว้างไม่น้อยกว่า 1.50 เมตร และทำด้วยวัสดุทนไฟ (ข้อ 30 ข้อบัญญัติ กทม)

• บันไดของบ้านเดี่ยวต้องกว้างไม่น้อยกว่า 90 ซม และมีลูกตั้งสูงไม่เกิน 20 ซม และถ้าบันได้สูงเกิน 3 เมตร ต้องทำชานพักบันไดทุกช่วง 3 เมตร (ข้อ 38 ข้อบัญญัติ กทม)

• ห้องนอนในบ้านเดี่ยวให้มีความกว้างด้านแคบที่สุดไม่น้อยกว่า 2.50 เมตร และมีพื้นที่ไม่น้อยกว่า 8 ตารางเมตร (ข้อ 20 กฎกระทรวงฉบับที่ 55)

• ช่องทางเดินในบ้านเดี่ยว ต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 1 เมตร (ข้อ 21 กฎกระทรวงฉบับที่ 55)

• ห้องส้วมและห้องอาบน้ำของบ้านเดี่ยว ถ้ารวมอยู่ในห้องเดียวกัน ต้องมีพื้นที่ภายในไม่น้อยกว่า 1.50 ตารางเมตร (ข้อ 61 ข้อบัญญัติ กทม)

• ห้องส้วมและห้องอาบน้ำของบ้านเดี่ยว ต้องมีช่องระบายอากาศไม่น้อยกว่าร้อยละ 10 ของพื้นที่ หรือมีพัดลมระบายอากาศได้เพียงพอ ความสูงห้องน้ำระหว่างพื้นห้องถึงเพดาน หรือผนังตอนต่ำสุดต้องไม่น้อยกว่า 2 เมตร (ข้อ 61 ข้อบัญญัติ กทม)

• บ้านเดี่ยวพื้นที่ไม่เกิน 1,000 ตารางเมตร ต้องมีระบบบำบัดน้ำเสียประกอบไปด้วย บ่อดักไขมัน บ่อเกรอะ และบ่อกรอง (ข้อ 71 ข้อบัญญัติ กทม)

• บ้านเดี่ยวที่สูงตั้งแต่ 4 ชั้นขึ้นไปและสูงไม่เกิน 23 เมตร หรืออาคารที่สูง 3 ชั้นและมีดาดฟ้าเหนือชั้นที่ 3 ที่มีพื้นที่เกิน 16 ตารางเมตร นอกจากมีบันไดของอาคารตามปกติแล้ว ต้องมีบันไดหนีไฟที่ทําด้วยวัสดุทนไฟอย่างน้อยหนึ่งแห่ง และต้องมีทางเดินไปยังบันไดหนีไฟนั้นได้โดยไม่มีสิ่งกีดขวาง (ข้อ 27 กฎกระทรวงฉบับที่ 55)

• เราสามารถออกแบบให้บ้านเดี่ยวมีชั้นดาดฟ้าได้ (ชั้นบนสุดที่ไม่มีหลังคาปกคลุม) แต่ความสูงของขั้นดาดฟ้าก็จะนับรวมด้วย และต้องมีผนังสูงอย่างต่ำ 1.8 เมตร

โดยทั่วๆ ไป เรื่องพวกนี้ ถ้าเรามีการจ้างสถาปนิกมาช่วยออกแบบบ้าน ข้อจำกัด หรือข้อกำหนดข้างต้นส่วนใหญ่พวกนี้ ทางสถาปนิกก็พอจะทราบอยู่บ้างครับ แต่ถ้าเราเองในฐานะเจ้าของบ้านพอเข้าใจภาพเป็นไอเดีย หรือภาพรวมในเรื่องข้อจำกัดเหล่านี้ด้วย ก็จะเป็นประโยชน์มากครับเวลาออกแบบบ้านเดี่ยวพักอาศัย สร้างบ้าน ตรวจงานก่อสร้าง และเช็คงานกับสถาปนิก หรือวิศวกรครับ