ระวังโดนหลอก! ซื้อบ้าน-คอนโด ไม่ตรงตามโฆษณา ทำยังไงได้บ้าง ?

เมื่อเราซื้อบ้าน หรือซื้อคอนโด หลังจากที่ส่งมอบกันเรียบร้อย แต่สิ่งที่ได้หลังจากนั้นกลับไม่เป็นตามที่โฆษณาไว้ หรือไม่เป็นไปตามสัญญาจะซื้อจะขาย (ดูบทความ สัญญาจะซื้อจะขายบ้านจัดสรร - 10 เรื่องผู้ซื้อควรรู้ก่อนเซ็น ที่นี่) ไม่ว่าจะเป็นทั้งในส่วนของตัวบ้าน หรือสิ่งอำนวยความสะดวกภายในโครงการ รวมไปถึงสภาพแวดล้อมต่างๆ ทั้งหมดที่โครงการนั้นๆ ได้โฆษณาไว้เพื่อชวนเชื่อให้เราซื้อ แต่พอสุดท้ายกลับไม่ได้ตามนั้น ก็ถือว่าเป็นปัญหาที่หลายคนประสบกัน บางคนก็อาจะหยวนๆ ปล่อยไปได้ แต่ถ้าเป็นเรื่องที่เราค่อนข้างให้ความสำคัญมาก จะทำยังไงดีล่ะ วันนี้ Checkraka.com จะมาแนะวิธีพร้อมกับยกตัวอย่างปัญหาซื้อบ้าน-คอนโด ที่ไม่ตรงตามโฆษณามาฝากกันค่ะ

จริงอยู่ว่าโฆษณาบางทีก็เป็นเรื่องชวนเชื่อ แต่กับอสังหาริมทรัพย์อย่าง บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม ที่เป็นโครงการใหม่ เหล่านี้ล้วนมีราคาสูงที่ไม่ใช่ว่าเราจะซื้อกันได้บ่อยๆ พอเราจะซื้อก็เลยต้องหาข้อมูลของโครงการนั้นๆ ว่ามีอะไรที่เราสนใจ และตัดสินใจซื้อโครงการนั้นๆ โดยเรียกการซื้อแบบนี้ว่า "การซื้อขายทรัพย์สินตามคำพรรณนา" เพราะเราไม่สามารถได้เห็นของจริงก่อนที่จะตัดสินใจซื้อนั่นเอง ซึ่งช่องทางของการพรรณนานั้น เราจะเห็นได้ทั้งจาก

1. แผ่นพับโฆษณา ที่เราได้รับทั้งจากการไปเยี่ยมชมโครงการหรือจากงานต่างๆ
2. เว็บไซต์ของโครงการ ที่บอกรายละเอียดข้อมูลของโครงการทั้งหมด
3. ป้ายโฆษณา Billboard ต่างๆ

โดยทั้งหมดที่เราเห็นจากช่องทางเหล่านั้นล้วนแล้วแต่เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขายที่อยู่อาศัยของเราด้วย ทั้งนี้ หลังจากที่เราได้สัญญาจะซื้อจะขาย ภายในสัญญานอกจากจะระบุถึงข้อตกลงร่วมกันแล้ว ยังระบุรายละเอียดเกี่ยวกับบ้านหรือห้องที่เราซื้ออย่างละเอียด ไม่ว่าจะเป็น ขนาดโครงการ ขนาดบ้าน พื้นที่ใช้สอย รวมไปถึงสิ่งอำนวยความสะดวกของโครงการ จะมีบอกไว้ว่าได้อะไรบ้างในเอกสารแนบท้ายอีกครั้งหนึ่ง เมื่อถึงวันที่โครงการสร้างเสร็จแล้ว ถ้ามีอะไรที่เราไม่ได้ตามที่ตกลงไว้ในสัญญา เราก็มีโอกาสที่จะฟ้องได้โดยนำเอกสารเหล่านั้นมาอ้างอิงได้

ตัวอย่างสัญญาจะซื้อจะขาย มีระบุรายละเอียดของบ้านหรือคอนโดที่เราจะได้ พร้อมทั้งกฏระเบียบต่างๆ

เพราะบ้านหรือคอนโดที่เราซื้อนั้นมีมูลค่าสูง เราก็ควรจะใส่ใจอยู่เป็นระยะๆ นับตั้งแต่วันจอง-ทำสัญญา และคอยติดตามการก่อสร้างเรื่อยๆ เพราะถ้าผิดพลาดจากสัญญา เราก็มีสิทธิ์ที่จะยกเลิกสัญญาได้ทุกเมื่อ (อ่าน 3 ข้อควรรู้ เมื่อคอนโดไม่ตรงแบบที่เสนอขาย ทำอย่างไรให้ได้เงินคืน? ที่นี่) อย่างไรก็ตาม ถ้าหากเรามีโอกาสได้ติดตามหลังจากที่ก่อสร้างเสร็จและพร้อมที่จะส่งมอบแล้ว และพบว่าบ้านหรือคอนโดที่เราซื้อไม่เป็นไปตามโฆษณาในตอนแรก เราจะทำอะไรได้บ้าง

1. เจรจากับเจ้าของโครงการ

เบื้องต้นเมื่อเราเห็นว่า บ้านของเราที่กำลังจะส่งมอบนั้นไม่ตรงกับที่โฆษณาไว้ เราสามารถไปคุยกับทางเจ้าของโครงการก่อน เพื่อไกล่เกลี่ยปัญหา ถือเป็นการแก้ไขปัญหาที่ค่อนข้างสงบ และไม่เป็นเรื่องใหญ่ ถ้าเป็นเรื่องเล็กๆ ที่เราพอจะรับได้ ก็อาจจะมาเจรจากันก่อน อาทิ วัสดุของบ้านที่ขายจริงไม่ตรงตามบ้านตัวอย่าง เช่น อาจจะได้สุขภัณฑ์ยี่ห้อไม่ตรงกับบ้านตัวอย่าง แต่ถ้าอยู่ในระดับแบรนด์เทียบเท่า เราก็อาจจะหยวนๆ ได้ ทั้งนี้ในเอกสารสัญญาอาจจะระบุไว้ว่าถ้าไม่ได้ตามแบรนด์ที่กำหนดไว้ จะใช้เป็นแบรนด์เทียบเท่าแทน เป็นต้น

2. ติดป้ายประท้วงโครงการ

กรณีนี้จะเริ่มรุนแรงขึ้นมาหน่อย สำหรับใครที่อาจจะเจรจาแล้วไม่เป็นผล ก็อาจจะเริ่มมีการประท้วงกับทางโครงการ โดยการติดป้ายขอความเป็นธรรม ซึ่งถ้าหากมีลูกค้าท่านอื่นมาเห็นก็จะทำให้โครงการเสียเครดิตและขายไม่ได้ ก็จะเป็นปัญหาของทางโครงการต้องรีบแก้ไขจุดนั้น ซึ่งก็อาจจะได้ผล หรือไม่ได้ผลก็เกิดขึ้นได้ทั้งนั้น

3. กดดันผ่าน Social Media

อีกวิธีที่ค่อนข้างจะได้ผล และเป็นที่นิยมในช่วงหลังๆ นั่นคือการใช้ Social Media ให้เป็นประโยชน์นั่นเอง ไม่ว่าจะเป็น Facebook, Instagram หรือที่ยอดฮิตเลยก็คือ Pantip.com และถ้าหากโพสต์ หรือกระทู้นั้นๆ ได้รับความนิยม อันเนื่องมาจากมีผู้ประสบเหตุการณ์เดียวกัน หรือเป็นเรื่องร้ายแรงจริงๆ ก็อาจจะเกิดแรงกดดันไปยังโครงการ จนทำให้เจ้าของโครงการต้องออกมาแสดงความรับผิดชอบอะไรบ้าง

4. ฟ้องสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.)

ถ้าหากทั้งหมดด้านบนนั้นล้วนไม่ได้ผล ก็คงต้องพึ่ง สคบ. แล้วล่ะค่ะ จากเดือนสิงหาคม 2562 ที่ผ่านมา มีผู้ร้องเรียน สคบ. ด้านอสังหาริมทรัพย์ไปทั้งหมด 181 ราย (อ้างอิงจาก http://www.ocpb.go.th/) ซึ่งแน่นอนว่ามีผู้ร้องเรียนเรื่องทางโครงการไม่ดำเนินการตามโฆษณาอยู่ในนั้นด้วย ซึ่งถ้าหากเรากดดันในหลายๆ วิถีทางแล้วไม่ได้ผล ช่องทางที่จะสามารถฟ้อง สคบ. มีดังต่อไปนี้ค่ะ
1. ร้องทุกข์ออนไลน์ได้ที่เว็บไซต์ https://complaint.ocpb.go.th/
2. โทรศัพท์สายด่วน 1166
3. เดินทางไปยังส่วนกลาง ส่วนกลาง คือศูนย์รับเรื่องราวร้องทุกข์ สำนักงานคณะกรรมการ คุ้มครองผู้บริโภค ศูนย์ราชการเฉลิมพระเกียรติ ๘๐ พรรษาฯ อาคารบี ชั้น ๕ ถนนแจ้งวัฒนะ แขวงทุ่งสองห้อง เขตหลักสี่ กรุงเทพมหานคร ต่างจังหวัด ร้องทุกข์ได้ที่ คณะอนุกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคประจำจังหวัด ณ สำนักงานจังหวัด ศาลากลางจังหวัด
4. นอกจากนี้ยังสามารถร้องทกุข์ผ่าน จดหมาย โดยขอรับแบบคำร้องเรียนที่ 7-eleven, Familymart ทุกสาขาทั่วประเทศ แล้วส่งไปยังที่อยู่ของ สคบ. ตามข้อ 3
5. อีเมล consumer@ocpb.go.th

5. ฟ้องศาล

สำหรับวิธีนี้ เป็นวิธีที่คิดว่าคงจะเจรจาอะไรกันไม่ได้อีกต่อไปแล้ว เข้าสู่กระบวนการศาลเลยแล้วกัน โดยจะเรียกรูปแบบคดีว่า "คดีผู้บริโภค" โดยจะแบ่งออกเป็น 2 ฝ่ายคือ ผู้บริโภค ก็คือเราที่ซื้อบ้านหรือคอนโด กับอีกฝ่ายคือ ผู้ประกอบธุรกิจ ก็คือเจ้าของโครงการนั่นเอง ซึ่งเมื่อถ้าเกิดปัญหาได้ของไม่ตรงตามโฆษณา เราสามารถฟ้องร้องที่แผนกคดีผู้บริโภค ที่มีอยู่ศาลแขวง ศาลจังหวัด และศาลแพ่ง ได้ทุกแห่ง ซึ่งสามารถฟ้องได้ด้วยตัวเอง หรือจะใช้ทนายก็ได้

ในแต่ละปีจะมีผู้เสียหายจากหลายโครงการมาฟ้องร้องกับทาง สคบ. และฟ้องศาล เกี่ยวกับการซื้อบ้านหรือคอนโดแล้วได้ไม่ตรงตามโฆษณา ทั้งนี้เราจะมายกตัวอย่างเหตุการณ์ที่เกิดขึ้นจริง ดังต่อไปนี้ค่ะ

1. คอนโดหรู ย่านพญาไทไม่ทำตามโฆษณาเรื่องที่จอดรถ

มีโครงการคอนโดหรูแห่งหนึ่ง ใกล้รถไฟฟ้าพญาไท ถูกฟ้องร้องเรื่องจำนวนที่จอดรถไม่ตรงตามที่ระบุ มีโจทก์ฟ้องร้องถึง 39 ราย ซึ่งกรณีนี้เป็นเรื่องราวใหญ่โตถึงขั้นต้องขึ้นโรงขึ้นศาลกันเลยทีเดียว เรื่องราวเกิดขึ้นประมาณว่าเมื่อโครงการก่อสร้างเสร็จแล้ว เกิดความผิดพลาดบางอย่างที่ทำให้ไม่สามารถสร้างที่จอดรถได้ตรงกับที่โฆษณาไว้แต่แรก ทำให้ผู้ซื้อฟ้องร้องกันจนถึงขั้นขึ้นศาล และสุดท้ายศาลตัดสินให้ทางโครงการชดเชยด้วยการจัดหาที่อยู่แบบไม่ประจำให้ หากไม่สามารถจัดหาให้ได้ก็จะต้องชดใช้ด้วยเงินจำนวนมาก พร้อมดอกเบี้ยอีกด้วย

ตัวอย่าง ส่วนหนึ่งของเอกสารฟ้องร้อง

2. บ้านเดี่ยว ย่านพระราม 2

กรณีนี้เกิดขึ้นจากผู้ซื้อเห็นโฆษณาจากทางเว็บไซต์หลายๆ เว็บไซต์ที่ลงข้อมูลเกี่ยวกับโครงการบ้านเดี่ยว ย่านพระราม 2 โดยทางโครงการมีข้อมูลเกี่ยวกับสิ่งอำนวยความสะดวก ส่วนกลาง ไว้ว่าจะประกอบไปด้วย สนามเด็กเล่น คลับเฮ้าส์ ฟิตเนส และระบบแจ้งเตือน (Nurse Call) แต่เมื่อเข้าอาศัยอยู่จริง กลับไม่มีรายการที่กล่าวมานี้ ทางลูกค้าจึงฟ้องร้องผ่านไปยัง สคบ.

ตัวอย่างเอกสารจาก สคบ. เรียกตัวผู้ที่เกี่ยวข้องกับการโฆษณาให้โครงการนี้

3. บ้านเดี่ยว 2 ชั้น ย่านบางนา กม.5 ไม่ดำเนินการสร้างตามแบบโฆษณา

โครงการนี้มีเหตุฟ้องร้องกันเรื่องไม่ดำเนินการสร้างตามแบบโฆษณา ไม่ว่าจะเป็น ถนนภายในโครงการ ทางเดินเท้าภายในโครงการ บ่อพักและท่อระบายน้ำ รวมไปถึงสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง และอื่นๆ อีกจำนวนหนึ่งที่ไม่มีการสร้างตามแบบจนเจ้าของโครงการต้องทำ "บันทึกข้อตกลง" กับลูกบ้านเพื่อแก้ไข และ Waive ค่าส่วนกลางให้ลูกบ้านเนื่องจากไม่มีส่วนกลางตามที่โฆษณาให้ลูกบ้านได้ใช้จริง เป็นต้น

ตัวอย่างเอกสาร "บันทึกข้อตกลง" ที่ลูกบ้านทำกับเจ้าของโครงการเพื่อสรุปและยุติปัญหาของโครงการนี้

4. คอนโดหรู ย่านราชปรารภ ไม่ดำเนินการตามโฆษณาเรื่องทางเข้า-ออกโครงการ

ในช่วงที่มีการโฆษณาโครงการ หรือการซื้อขายตามพรรณา รวมไปถึงในสัญญาซื้อขายของโครงการมีระบุไว้ว่า มีทางเข้า-ออกหลักอยู่บริเวณถนนราชปรารภ แต่หลังจากอยู่จริง กลับไม่ได้สร้างไว้ตามที่โฆษณา ไปทำทางเข้า-ออก ไว้อีกที่หนึ่ง ซึ่งทำให้ลูกบ้านได้รับความเดือดร้อน จึงเกิดการฟ้องร้องกันขึ้นมา โดยมีคำขอขึ้นมา 3 อย่างคือ
1. ให้โครงการทำทางเข้า-ออกตามที่โฆษณา
2. หากโครงการทำไม่ได้ ลูกบ้านจะซื้อที่เพื่อทำทางเอง โดยโครงการเป็นผู้รับผิดชอบเรื่องค่าใช้จ่าย และ
3. จ่ายส่วนต่างจากราคาประเมิน

อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าจะเป็นของถูกหรือแพงแค่ไหน ปัญหาก็อาจจะเกิดขึ้นได้เสมอ ขึ้นอยู่กับว่าเราจะจัดการกับมันอย่างไรได้บ้าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัย ทั้ง บ้าน ทาวน์โฮม คอนโดมิเนียม ถึงเราจะไม่อยากให้ปัญหามันเกิด แต่ถ้าเรารู้ทันปัญหาและหาทางแก้ไขได้ อย่างน้อยๆ เราก็ควรได้สิทธิ์อะไรหลังจากที่เราผิดหวังจากการโฆษณาชวนเชื่อบ้าง ทั้งนี้ผู้ซื้ออย่าลืมตรวจสอบให้ดีก่อนเซ็นโอนกับทางโครงการด้วย ไม่งั้นอะไรๆ มันจะยากกว่าเดิมขึ้นเยอะเลย อ่าน 10 เรื่องต้องระวังก่อนซื้อบ้านจัดสรร: คำให้การของผู้ซื้อบ้านที่โชคร้าย