กู้ซื้อบ้าน-คอนโด หลายหลัง ปีหน้าต้องวางเงินดาวน์เพิ่มขึ้นแค่ไหน ?

เมื่อเราเริ่มมีบ้าน หรือคอนโด เป็นที่อยู่อาศัยของตัวเองแล้ว บางคนก็มีการซื้อบ้าน หรือคอนโดหลังที่ 2 เพิ่มเติมเพื่อความสะดวกในการใช้ชีวิตมากขึ้น เช่น ซื้อคอนโดในเมือง ไว้เดินทางไปทำงาน หรือไปเรียน หรือซื้อไว้เก็งกำไร เป็นต้น ซึ่งการซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 หรือ 3 ในช่วงระยะเวลาที่ผ่านมาสามารถกู้ได้ 100% ทำให้บางคนตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 กันอย่างง่ายดายเพราะไม่ต้องใช้เงินสด หรือเงินเก็บเลย และเมื่อกู้เยอะก็อาจนำมาซึ่งการแบกรับหนี้หนักเกินไป ไม่มีเงินเหลือเก็บ และสุดท้ายอาจกลายเป็นหนี้เสียได้ในที่สุด ด้วยเหตุนี้ ทางธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จึงได้มีการปรับเปลี่ยนหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแบบใหม่ขึ้นมา ซึ่งจะมีผลในเดือนเมษายน ปี 2562 ที่จะถึงนี้ โดยรายละเอียดจะเป็นอย่างไรบ้างนั้น เดี๋ยวเราจะมาอธิบายให้เข้าใจง่ายๆ ดังต่อไปนี้ค่ะ

(ภาพประกอบจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย)

หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ได้ลงประกาศในราชกิจจานุเบกษา เมื่อวันที่ 11 ธันวาคม 2561 ที่ผ่านมา โดยจะบังคับให้ใช้โดยทั่วกัน ในวันที่ 1 เมษายน 2562 ปีหน้านี้ อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ที่ได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน หรือคอนโดก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2561 ที่ผ่านมา ยังใช้หลักเกณฑ์เดิมได้อยู่ เพื่อให้มีการปรับตัวก่อนนิดนึงค่ะ

หลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยแบบใหม่นี้ จะพูดถึงเรื่องการวางเงินดาวน์ขั้นต่ำก่อนการจะยื่นกู้ซื้อบ้าน โดยเฉพาะหลังที่ 2 เป็นต้นไปนั่นเองค่ะ โดยสามารถแบ่งออกเป็น 3 กลุ่มใหญ่ๆ คือ กลุ่มกู้บ้านหลังแรก, กลุ่มกู้บ้านหลังที่ 2, และกลุ่มกู้บ้านหลังที่ 3 โดยจะมีเกณฑ์แบบไหนบ้างนั้น สามารถอธิบายง่ายๆ ได้ดังนี้

กลุ่มกู้บ้านหลังแรก

• ผู้ที่ต้องการกู้ซื้อบ้านหลังแรก โดยที่ราคาบ้านไม่เกิน 10 ล้านบาท วางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 0-10% (คืออาจกู้ได้ 100% เลย) 
• หากบ้านหลังแรกมีราคาเกิน 10 ล้านบาท จะต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำเพิ่มเป็น 20% (คือกู้ได้แค่ 80% นั่นเอง) 

กลุ่มกู้บ้านหลังที่สอง

• หากผ่อนหลังแรกมาแล้วมากกว่า 3 ปี วางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 10%
• หากผ่อนหลังแรกน้อยกว่า 3 ปี ต้องวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 20% (คือกู้ได้แค่ 80% เพื่อลดความเสี่ยงในการชำระหนี้ไม่ไหว) 

กลุ่มกู้บ้านหลังที่สาม

• กู้ซื้อบ้านหลังที่สาม วางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 30% ทุกราคาบ้าน (ซึ่งก็คือกู้ได้แค่ 70% เท่านั้น) 

ตัวอย่างเหตุการณ์นายประสิทธิ์ ซื้อบ้านหลังแรก โครงการ เพอร์เฟค เพลส แจ้งวัฒนะ 2 ไว้เมื่อปี 2560 ในราคา 7 ล้านบาท นายประสิทธิ์สามารถวางเงินดาวน์ขั้นต่ำได้ตั้งแต่ 0-10% ของราคาบ้าน และยื่นกู้ซื้อบ้านได้ 90-100% และถ้าหากนายประสิทธิ์ผ่อนบ้านผ่านไป 5 ปี และยังผ่อนไม่หมด แต่นายประสิทธิ์ต้องการซื้อคอนโด โนเบิล เพลินจิต ไว้ใกล้ๆ ที่ทำงาน ในราคา 12 ล้านบาท นายประสิทธิ์ต้องมีเงินดาวน์อย่างน้อย 10% ของราคาคอนโด หรือประมาณ 1.2 ล้านบาท ต่อมา ถ้าอีก 5 ปี นายประสิทธิ์อยากซื้อคอนโดเพิ่มอีก เป็นที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 เพื่อไว้เก็งกำไร หรือทำคอนโดปล่อยเช่าในโครงการ ลุมพินี วิลล์ พัฒนาการ - ศรีนครินทร์ ในราคา 1.65 ล้านบาท นายประสิทธิ์ต้องมีเงินดาวน์ขั้นต่ำ 30% หรือประมาณ 495,000 บาท

(หมายเหตุ: ตัวอย่างเหตุการณ์สมมติ ราคาแต่ละโครงการอาจมีการเปลี่ยนแปลง)

อย่างไรก็ตาม หลักเกณฑ์ใหม่ ไม่ได้มีผลบังคับใช้กับทุกคน โดยผู้ที่ได้รับผลกระทบ มีดังต่อไปนี้

1. ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรก โดยมีราคาเกิน 10 ล้านบาท
2. ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 2 โดยที่หลังแรกยังผ่อนไม่หมด
3. ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่ 3 ไม่ว่าก่อนหน้านี้จะผ่อนหมดแล้ว หรือไม่ก็ตาม

สำหรับผู้ที่ไม่ได้รับผลกระทบในหลักเกณฑ์ใหม่นี้ คือ

1. ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังแรกในราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท
2. ผู้ที่ต้องการซื้อบ้านหลังที่สอง โดยที่หลังแรกผ่อนเสร็จเรียบร้อยแล้ว (ไม่มีสัญญาคงค้าง)
3. ผู้ที่ซื้อบ้านหลังแรก และกำลังผ่อนอยู่ แต่ต้องการ Refinance
4. ผู้กู้สินเชื่อ Top-Up เพื่อจ่ายเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้ (MRTA) และประกันวินาศภัย, สินเชื่อที่ให้กับธุรกิจ SMEs
5. ผู้ที่กู้เพื่อสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง
6. ผู้ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายบ้าน หรือคอนโดเสร็จเรียบร้อยแล้วก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2561
7. ผู้ที่ทำสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยก่อนวันที่ 1 เมษายน 2562

(ภาพประกอบจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย)

ทางธนาคารแห่งประเทศไทยคาดการณ์ว่าหลักเกณฑ์ใหม่นี้ จะเกิดประโยชน์ดังต่อไปนี้

1. สามารถควบคุมดูแลการกู้ที่พักอาศัยของประชาชนให้อยู่ในวงเงินที่เหมาะสม สอดคล้องกับความต้องการอยู่อาศัยจริง ซึ่งถ้าหากใครต้องการกู้ซื้อบ้าน จำเป็นต้องมีเงินดาวน์อยู่จำนวนหนึ่ง ส่วนนี้ก็จะทำให้ประชาชนเกิดการออมเงินอย่างเป็นระบบมากขึ้นด้วยค่ะ
2. สามารถคัดกรองได้ว่า ใครมีรายได้เท่าไหร่ และมีความสามารถในการผ่อนเท่าไหร่ โดยไม่เกิดปัญหาการผ่อนไม่ไหวในภายหลัง ซึ่งจะทำให้เกิดการชำระหนี้ไม่ตรง และเกิดหนี้คงค้างในอนาคต ซึ่งที่ผ่านมาปัญหาจากภาคอสังหาริมทรัพย์เป็นหนึ่งในสาเหตุที่ทำให้เกิดวิกฤตเศรษฐกิจทั่วโลกเลยทีเดียว
3. ช่วยยกระดับมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงิน ให้สามารถดูแลความสามารถในการชำระหนี้ของประชาชนได้อย่างมีประสิทธิภาพ

(ภาพประกอบจาก ธนาคารแห่งประเทศไทย)

สรุปง่ายๆ ก็คือ ตั้งแต่เดือนเมษายนปีหน้านี้ (2562) ใครที่จะกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 และ 3 จะต้องเก็บเงินก้อนไว้ดาวน์บ้านกันก่อน จะไปยื่นกู้ซื้อขอวงเงินเต็ม 100% จะเป็นไปไม่ได้แล้วนะคะ  

สามารถดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ https://www.bot.or.th