สร้างคอนโด-ปลูกบ้านติดรั้วเรา... บังวิวบังลม ...ทำได้ไม่ผิดจริงหรือ?

ทุกวันนี้ที่ดินมีราคาแพง ทุกคนอัดพื้นที่การใช้งานกันเต็มที่ ล่าสุดลูกบ้านคอนโด The Diplomat Sathorn มีความพยายามที่จะต่อต้านการสร้างคอนโด The Line Sathorn ที่สร้างติดกำแพงกันเลย หรือในหลายๆ โครงการบ้านจัดสรร ก็มีปัญหาบ่อยครั้ง ที่เพื่อนบ้านมีลูกหลานเพิ่ม เลยอยากสร้างบ้านสูงขึ้นอีกสัก 2 ชั้นทำให้บังลมบังวิวเรา ปัญหาพวกนี้ บ้านเราพอมีหลักกฎหมายคุ้มครองอยู่ครับ ไม่ใช่ว่าใครจะทำอะไรก็ได้ วันนี้ เราจะมาดูกันครับว่าอะไรทำได้ อะไรทำไม่ได้บ้าง ...

ในเรื่องของการกระทบกระทั่งกันระหว่างบ้านติดกัน หรือคอนโดที่สร้างติดกันเกินไป หรือสร้างแล้วกระทบเพื่อนบ้าน ส่วนใหญ่จะเกี่ยวข้องกับกฎหมาย 3 ตัวหลักๆ ต่อไปนี้เลยครับ

1. สร้างความเดือดร้อนกับอสังหาฯ ข้างเคียง - ถ้าเจ้าของที่ดินแปลงหนึ่งใช้สิทธิของตัวเองทำให้เจ้าของที่ดินข้างเคียงได้รับความเสียหาย หรือเดือดร้อนเกินที่ควรคิด หรือคาดหมายได้ว่าจะเป็นไปตามปกติ (คำนึงถึงสภาพ และตำแหน่งที่อยู่ของที่ดินประกอบ) เจ้าของที่ดินข้างเคียงนั้นจะมีสิทธิยับยั้งความเสียหาย หรือเดือดร้อนนั้นได้ หรือจะเรียกเอาค่าทดแทนด้วยก็ได้ (มาตรา 1337 กม. แพ่งและพาณิชย์)
2. ก่อเหตุรำคาญตามกฎหมายสาธารณสุข - ถ้ามีใครก่อเหตุรำคาญในที่ หรือทางสาธารณะ หรือสถานที่เอกชน ให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นมีอำนาจห้าม และระงับเหตุรำคาญดังกล่าว คำว่า "เหตุรำคาญ" คือเหตุอันอาจก่อให้เกิดความเดือดร้อนแก่ผู้อยู่อาศัยในบริเวณใกล้เคียง ซึ่งรวมถึงการกระทำใดๆ อันเป็นเหตุให้เกิดความสั่นสะเทือน ฝุ่น ละออง เขม่า จนเป็นเหตุให้เสื่อม หรืออาจเป็นอันตรายต่อสุขภาพ (มาตรา 25 และ 26 พรบ. สาธารณสุข)
3. ละเมิด - ถ้ามีใครจงใจ หรือประมาทเลินเล่อ ทำต่อบุคคลอื่นโดยผิดกฎหมายให้เขาเสียหายถึงแก่ร่างกาย อนามัย เสรีภาพ ทรัพย์สิน หรือสิทธิอย่างหนึ่งอย่างใด ให้ถือว่าคนนั้นกระทำละเมิด และการใช้สิทธิซึ่งมีแต่จะให้เกิดเสียหายแก่บุคคลอื่น ให้ถือว่าเป็นการอันมิชอบด้วยกฎหมายด้วย (มาตรา 420 และ 421 กม. แพ่งและพาณิชย์)

ข้างต้นนี้คือหลักการคร่าวๆ ครับ ในชีวิตจริงมีเหตุการณ์เกิดขึ้นจริงที่หลากหลายมาก บางทีหลักการพวกนี้ก็ปรับใช้ตรงๆ ไม่ได้ ส่วนใหญ่ต้องดูประเด็นข้อเท็จจริงเป็นรายๆ และว่ากันตามคำตัดสินของศาลไป (คำพิพากษาฎีกา) โดยสรุปคือ ปัญหาพวกนี้ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงของแต่ละเคสเป็นหลักเลยครับ

แต่ศาลไทยเราก็สร้างบรรทัดฐานในข้อเท็จจริงในหลายๆ เรื่องมาเป็นสิบๆ ปี จนเราก็พอจะสรุปได้ครับว่า ถ้าข้อเท็จจริงประมาณอย่างข้างล่างนี้ ถือว่าผิดกฎหมาย และห้ามทำแน่นอน

สิ่งที่ผิด	ตัวอย่างจากคดีที่เกิดขึ้นจริง	ผิดกฎหมายอะไร
ใช้สิทธิไม่สุจริต หรือจงใจแกล้งเพื่อนบ้าน (ตรงนี้ดูเจตนาเป็นหลัก)	ที่ดินข้างเคียงมีเนื้อที่แค่ 35 ตารางวา เป็นรูปสามเหลี่ยมชายธง มีความกว้างสุดประมาณ 2 เมตร ตามสภาพย่อมไม่สามารถใช้ประโยชน์ในการปลูกสร้างอาคารหรือสิ่งก่อสร้างขนาดใหญ่ที่จะบดบังทัศนียภาพหน้าที่ดินที่เป็นตึกแถวตั้งอยู่ได้ แต่กลับสร้างกำแพงทึบสูงถึง 2.70 เมตร ย่อมทำให้ชั้นล่างของตึกแถวนั้นถูกบดบัง ทำให้ผู้สัญจรบนทางหลวงไม่อาจเห็นตึกแถวได้ชัดเจน ทำให้ผู้อยู่ในตึกแถวเสียโอกาสในการค้าขาย การทำกำแพงคอนกรีตทึบสูง 2.70 เมตร โดยขาดเหตุผล จึงเป็นการกระทำโดยไม่สุจริต และเป็นการใช้สิทธิซึ่งมีแต่ให้เกิดความเสียหายแก่ตึกแถวข้างเคียง	มาตรา 421 กม. แพ่งและพาณิชย์ ประกอบคำพิพากษาฎีกา 15674/2555
ทำให้เพื่อนบ้านไม่มีทางเข้าออก	สร้างบ้านบังหน้าบริเวณที่ดินของเพื่อนบ้าน ทำให้เพื่อนบ้านไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ หรือไม่สามารถจะใช้หรือได้รับประโยชน์จากที่สาธารณะได้โดยสะดวก ดังนั้น ถือได้ว่าเพื่อนบ้านได้รับความเสียหาย หรือเดือดร้อนเกินที่ควรคิด หรือคาดหมายในการใช้ที่ดินของเพื่อนบ้านนั้น	มาตรา 421 และ 1337 กม. แพ่งและพาณิชย์ ประกอบคำพิพากษาฎีกา 387-388/2550 และ 9671-9675/2544
ก่อสร้างทำความเสียหายแก่เพื่อนบ้าน	ก่อสร้างอาคารติดกัน มีเศษวัสดุก่อสร้างร่วงตกลงในที่ดินของเพื่อนบ้าน หรือการก่อสร้าง ขุดดินตอกเสาเข็ม ทำให้บ้านของเพื่อนบ้านทรุด แตกร้าว หรือเสียหาย	มาตรา 25 และ 26 พรบ. สาธารณสุข ประกอบคำพิพากษาฎีกา3815/2540
อาคารเป็นกระจกสะท้อนแสง (Reflective) สะท้อนแสงแดดเข้าบ้านเพื่อนบ้าน	เจ้าของอาคารใจกลางเมืองแห่งหนึ่งใช้กระจกสะท้อนแสงรอบตัวอาคารต้องจ่ายค่าเสียหายแก่เจ้าของบ้านใกล้เคียงที่ฟ้องคดี เพราะในช่วงเดือนพฤศจิกายนถึงเดือนเมษายนของทุกปี ช่วงเวลา 15:30-18:00 น. จะเกิดแสงสะท้อนจากอาคารนี้ใส่บ้านใกล้เคียง ทำให้เดือดร้อน และเกิดความเสียหายต่อร่างกายและจิตใจ และค่าเสียโอกาสในการใช้สอยพื้นที่หน้าบ้าน	มาตรา 1337 กม. แพ่งและพาณิชย์ ประกอบคำพิพากษาฎีกา 3772/2557

กรณีที่ถือว่าผิด

กรณีที่ถือว่าไม่ผิด

เดิมบ้านของโจทก์ได้รับลมและแสงสว่างจากภายนอกพอสมควร เมื่อจำเลยสร้างอาคารพิพาทสูงกว่าบ้านโจทก์มาก จึงปิดกั้นทางลมที่พัดจากทางด้านทิศใต้ถึงปีละ 6 เดือน และปิดกั้นแสงสว่างเป็นเหตุให้โจทก์ต้องใช้แสงไฟฟ้าในเวลากลางวัน ดังนี้ การกระทำของจำเลยจึงเป็นการละเมิดต่อโจทก์ แม้จำเลยจะมีแดนกรรมสิทธิ์เหนือพื้นดินของตน แต่ก็ต้องอยู่ในบังคับแห่ง ป.พ.พ. ม.420 การใช้สิทธิปลูกสร้างอาคารของจำเลยเป็นเหตุให้โจทก์ได้รับความเดือดร้อนรำคาญเกินที่ควรคาดหมาย ได้ว่าจะเป็นไปตามปกติและเหตุอันสมควร เพราะตรงที่จำเลยปลูกสร้างอาคารพิพาทเป็นย่านประชาชนอยู่อาศัย ไม่ใช่ย่านการค้าหรือประกอบธุรกิจ (คำพิพากษาฎีกา 2949/2526) บ้านโจทก์จำเลยปลูกอยู่บนที่ดินติดต่อกัน จำเลยเสริมรั้วบ้านให้สูงขึ้นจนปิดกั้นแสงสว่าง แสงแดดและทางลม มิให้เข้ามาในบ้านของโจทก์ ดังนี้ ตามมาตรา 1337 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์นอกจากโจทก์จะมีสิทธิปฏิบัติการเพื่อยังความเสียหายหรือเดือดร้อนให้สิ้นไปแล้ว ยังมีสิทธิที่จะเรียกเอาค่าทดแทนได้ด้วย (คำพิพากษาฎีกา 829/2519)

โจทก์ก่อสร้างบ้านอยู่ในกรุงเทพมหานคร อันเป็นเมืองหลวงของประเทศ มีประชาชนอยู่หนาแน่น มีอาคารบ้านเรือนอาคารพาณิชย์และสิ่งก่อสร้างต่างๆ ปลูกอยู่อย่างแออัด ที่ดิน ที่ตั้งบ้านโจทก์อยู่ใกล้กับถนนรัชดาภิเษกตัดกับถนนลาดพร้าว เป็นย่านที่มีความเจริญมาก ที่ดินมีเนื้อที่ว่างน้อย และราคาแพง จึงต้องมีการก่อสร้างอาคารสูงมากขึ้นเพื่อประโยชน์ให้ได้มากที่สุด การที่โจทก์ก่อสร้างบ้านในทำเลดังกล่าวจึงควรคิด หรือคาดหมายได้ว่าอาจมีผู้มาก่อสร้างอาคารสูงใกล้กับบ้านโจทก์ เป็นเหตุให้บางทางลม แสงสว่าง และทัศนียภาพที่มองจากบ้านโจทก์ อันเป็นไปตามปกติและมีเหตุอันควรอยู่แล้ว ดังนั้น แม้จำเลยก่อสร้างอาคารเป็นผนังทึบไม่มีช่องระบายลมก็ตาม แต่กระแสลม และแสงสว่างยังคงพัดผ่านและส่องมายังบ้านโจทก์ได้พอสมควร ประกอบกับโจทก์ก็ตั้งใจจะติดตั้งเครื่องปรับอากาศในบ้านของโจทก์อยู่แล้ว เพราะสภาพอากาศที่ร้อนอบอ้าวในกรุงเทพมหานคร เพื่อความสะดวกสบายของโจทก์เอง หาใช่เพราะการก่อสร้างอาคารของจำเลยทำให้อากาศร้อนอบอ้าวไม่ ดังนั้น จำเลยมีสิทธิสร้างอาคารดังกล่าวได้โดยไม่ถือว่าผิดกฎหมาย (คำพิพากษาฎีกา 3815/2540)

ข้อสังเกตคือ จะเห็นได้ว่าคำพิพากษาในเรื่องของการบังลม บังแดด หรือบดบังทัศนียภาพนี้ยังมีบทสรุปที่แตกต่างกันอยู่ ประเด็นสำคัญคือ ต้องพิจารณาข้อเท็จจริงประกอบ โดยจะถือว่าผิดหรือไม่นั้น คงต้องพิจารณา 2 ปัจจัยสำคัญดังนี้

(ก) ให้พิจารณาถึงความเดือดร้อนที่จะได้รับจากบ้าน หรือคอนโดที่ติดกันนั้นว่า เกินที่ "ควรคิด" หรือ "เกินคาดหมายได้ว่าจะเป็นไปตามปกติและเหตุอันควร" หรือไม่ เช่น แม้จะมีการบังวิว แต่ลม หรือแสงแดดยังมีช่องทางเข้าถึงได้ ไม่กระทบกับการใช้ชีวิตโดยรวม ก็อาจจะทำได้ เป็นต้น 

(ข) ให้พิจารณาถึงสภาพ และตำแหน่งที่อยู่แห่งทรัพย์สินมาประกอบด้วย เช่น ถ้าเป็นย่านธุรกิจ หรือย่านการค้าราคาที่ดินแพง สร้างตึกสูงกันเป็นปกติอยู่แล้ว ก็อาจจะทำได้ ไม่ถือว่าผิด เพราะควรจะคิด หรือคาดหมายได้อยู่แล้วว่า อาจมีผู้มาก่อสร้างอาคารสูงใกล้กับบ้านตัวเอง

หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์สำหรับพวกเราที่เป็นเพื่อนบ้านอยู่หมู่บ้านเดียวกัน หรือคอนโดใกล้ๆ กันนะครับ ทุกคนมีสิทธิที่จะทำอะไรในที่ดินของตัวเองก็ได้ แต่กฎหมายบ้านเราก็มีกติกาของการอยู่ร่วมกันในสังคมพอสมควรว่า การใช้สิทธิแบบไหนมากเกินไป หรือถึงขั้นผิดกฎหมาย ... สวัสดีครับ