10 เคล็ดลับ ทำ "สัญญาจ้างเหมาก่อสร้างบ้าน" ให้เสี่ยงน้อยที่สุด

เมื่อต้นเดือนตุลาคมที่ผ่านมา เพื่อนผมโดนผู้รับเหมาก่อสร้างบ้านทิ้งงานเฉยเลยครับ จนป่านนี้ก็ยังติดต่อไม่ได้หาตัวไม่เจอ ซึ่งคงต้องฟ้องร้องกันต่อไป วันก่อนผมเลยขอสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างที่เพื่อนเซ็นไปมาอ่านดู ก็พบว่าสัญญาหละหลวม และเพื่อนผมเสียเปรียบในหลายๆ จุด เพราะสัญญาตัวนี้ผู้รับเหมาเป็นคนเตรียม และเพื่อนผมก็เห็นว่าราคาถูก เลยเซ็นไปอย่างรวดเร็วไม่ทันระวัง เพื่อเลี่ยงปัญหาเหล่านี้  ผมเลยขอสรุปเคล็ดลับดีๆ สำหรับคนที่กำลังคิดจะสร้างบ้านแล้วต้องต่อรองสัญญากับผู้รับเหมาเพื่อให้ความเสี่ยงเราน้อยที่สุดมาฝากกันครับ (ดูข้อควรระวังก่อนจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างบ้านได้ที่นี่)

ระยะเวลาเริ่มต้นก่อสร้างบ้านในสัญญาควรเริ่มนับจาก 15-30 วันนับจากวันตอก หรือเจาะเสาเข็มเรียบร้อยแล้ว และถ้าในช่วง 15-30 วันนี้ ผู้รับเหมายังไม่ยอมเริ่มงาน เราควรมีสิทธิเลิกสัญญาได้เลย แต่ก่อนหน้านั้น สัญญาควรระบุให้ชัดเจนด้วยว่าผู้ว่าจ้างต้องเคลียร์พื้นที่ (เช่นที่ดินมีต้นไม้ก็ต้องรื้อให้หมด) ให้ผู้รับเหมาเข้าเริ่มงานได้เมื่อไหร่ ซึ่งที่เห็นบ่อยๆ ก็คือให้ส่งมอบพื้นที่พร้อมก่อสร้างภายใน 60 วันนับจากวันทำสัญญา ส่วนวันเสร็จงานนั้นแล้วแต่หลายๆ ปัจจัย เช่น ประเภทของบ้าน (เช่น บ้าน 1 ชั้น หรือ 3 ชั้น) ขนาดบ้าน รูปทรงบ้าน (เช่น แบบ Modern หรือแบบไทย)  รายละเอียดในตัวบ้าน แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น ระยะเวลาแล้วเสร็จควรเป็น Close-end ให้ชัดเจน เช่น ต้องเสร็จภายใน 12 เดือนนับจากวันที่งานตอก หรือเจาะเสาเข็มแล้วเสร็จ เป็นต้นครับ

หลักการเลยคือสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างบ้านเป็นสัญญาจ้างทำของ ดังนั้น เราควรจ่ายตามจำนวนงาน หรือของที่เสร็จ และระบุให้ชัดว่ารวม หรือไม่รวม VAT ในทางปฏิบัติเราอาจต้องจ่ายเงินก้อนหนึ่งให้ผู้รับเหมาโดยที่ยังไม่เริ่มงาน ประมาณ 5-15% ของมูลค่างาน โดยจ่ายในวันทำสัญญาเลย เพราะในความจริง ผู้รับเหมาต้องใช้เงินก้อนหนึ่งเพื่อไปเตรียมของหรือพนักงาน โดยรวมเรามักจะแบ่งการจ่ายเป็น 8-12 งวด แล้วแต่จำนวนงาน เช่น บางบ้านก็ไม่รวมงานภายใน โดยเฉลี่ยแต่ละงวดจะมีค่างวดประมาณงวดละ 5-15% แล้วแต่จะตกลงกัน ไล่ตั้งแต่งานโครงสร้าง (เช่น งานเสาเข็ม ฐานราก คาน) งานสถาปัตยกรรม (เช่น งานมุงหลังคา งานก่ออิฐ) งานระบบและตกแต่ง (เช่น งานฝ้าเพดาน ติดตั้งประตูหน้าต่าง) และสุดท้ายงานสรุปส่งมอบบ้าน

เรื่องนี้ถือว่าเป็นเรื่องสำคัญอย่างหนึ่งที่เพื่อนผมไม่ระบุในสัญญาให้ชัดเจน ทำให้หลายๆ ส่วนในบ้านแอบโดนลดสเปค หรือไม่ตรงตามจำนวนที่เพื่อนผมเคยคุยปากเปล่ากับผู้รับเหมาไว้ สิ่งสำคัญที่ควรมีคือ "Bill of Quantity (BoQ)" ซึ่งเป็นบัญชีแสดงรายการปริมาณวัสดุที่ใช้ก่อสร้าง เช่น คุณสมบัติวัสดุ ปริมาณการใช้วัสดุแต่ละประเภท ราคาต่อหน่วย เป็นต้น ซึ่งเวลาผู้รับเหมาทำงาน หรือส่งมอบงาน BoQ จะเป็นเอกสารอ้างอิงว่าผู้รับเหมาทำงานครบถ้วน และถูกต้องไหม และนอกจากนี้ หากมีการปรับเปลี่ยนงาน หรือเปลี่ยนแบบ BoQ จะเป็นเอกสารสำหรับอ้างอิงเพื่อการตกลงราคาต่อหน่วยสำหรับงาน หรือแบบที่เปลี่ยนได้  ซึ่ง BoQ นี้โดยหลักการให้แนบเป็นเอกสารแนบท้ายสัญญาผูกพันเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาด้วย เพิ่มเติมนอกเหนือไปจากรายละเอียดแบบแปลนบ้าน แบบทางด้านสถาปัตยกรรม แบบทางด้านโครงสร้าง แบบทางด้านระบบไฟฟ้า แบบระบบสาธารณูปโภค และหนังสือรับรองบริษัท หรือบัตรประชาชนของผู้รับเหมา ซึ่งทั้งหมดนี้ควรแนบเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาให้หมด

ปกติเมื่อเริ่มก่อสร้างบ้านไปเรื่อยๆ เป็นเรื่องปกติที่เจ้าของบ้านอาจขอปรับแบบ เพิ่มหรือลดงานจากแบบแปลนเดิม สิ่งสำคัญสำหรับเราจะมี 4 เรื่องคือ

• กำหนดเวลาก่อสร้างอาจเปลี่ยนแปลงหดสั้นลง หรือขยายยาวขึ้นได้ 
• เราควรมีใบแสดงรายละเอียดปริมาณวัสดุและราคา (Bill of Quantity) เพื่อว่าเวลาปรับลด หรือเพิ่มรายการ ก็ให้อิงตามราคาต่อหน่วยใน BoQ นี้เลย หรือถ้าเป็นการเปลี่ยนแปลงสำหรับวัสดุหรืออุปกรณ์ที่ไม่มี BoQ ก็ให้ใช้ราคาในท้องตลาด ณ ขณะนั้นเป็นเกณฑ์
• การขอเปลี่ยนแปลงเหล่านี้ เป็นสิทธิของเราในฐานะผู้ว่าจ้าง (ไม่ใช่สิทธิของผู้รับเหมา) และเราต้องมีสิทธิเปลี่ยนได้ตลอดเวลา
• การเปลี่ยนแปลงใดๆ เหล่านี้ควรทำเป็นหนังสือไว้เสมอ

ถ้าเราระบุระยะเวลาการก่อสร้างให้เสร็จชัดเจนแล้ว ต่อมาผู้รับเหมาล่าช้า ก่อสร้างไม่เสร็จตามสัญญา เราต้องกำหนดค่าปรับไว้ครับ ซึ่งค่าปรับมีทั้งแบบเป็น % ของค่างวดงานที่ยังไม่เสร็จหรือของมูลค่างานทั้งหมด (เช่น ในตลาดก็มีตั้งแต่ 0.01-0.05%) หรือปรับเป็นรายวัน (เช่น 600-2,000 บาท/วัน) หลักการคือค่าปรับสามารถกำหนดกันได้ แต่ไม่ควรสูงเกินไปเพราะอาจทำให้ผู้รับเหมาขาดทุนและหนีไปเลย และก็ไม่ต่ำไปเพราะผู้รับเหมาจะไม่จริงจัง และบ้านเราสร้างไม่เสร็จซะทีครับ แต่ประเด็นที่เกิดขึ้นบ่อยๆ คือการล่าช้าในระหว่างทาง เช่น ทำไป 3 งวดแล้วงวดที่ 4 ช้าไป 2 เดือน เราควรเขียนในสัญญาให้เรามีสิทธิเลิกสัญญา และเรียกค่าเสียหายกรณีแบบนี้ได้ด้วยนะครับ เพราะถ้าเราไม่ระบุตรงนี้ เราอาจต้องรอกำหนดเวลางวดสุดท้ายโน่น ซึ่งจะเสียเวลา และค่าใช้จ่ายโดยใช่เหตุ

เราควรกำหนดในสัญญาให้มีสิทธิ 2 แบบนะครับ คือ

• แบบไม่เป็นทางการและไม่ได้อิงกับงวดการจ่ายเงิน หลักๆ คือต้องให้สิทธิเราเข้าไปตรวจเมื่อใดก็ได้ เช่น ว่างๆ เสาร์อาทิตย์ก็เข้าไปตรวจ โดยเราตรวจได้ตลอดเวลาแบบไม่จำกัดเวลา และถ้าเจออะไรที่ไม่ถูกต้อง ผิดแบบ ผิดวัสดุ เราต้องมีสิทธิให้แก้ไข หรือให้หยุดงานได้ทันที 
• แบบทางการและอิงกับงวดการจ่ายเงิน เมื่อผู้รับเหมาแจ้งว่างานแต่ละงวดเสร็จแล้ว ปกติเขาจะให้เวลาเรา 5-10 วันเข้าไปตรวจ ซึ่งถ้าเราตรวจแล้วโอเค ก็จ่ายเงิน แต่ถ้าไม่โอเค ก็มีสิทธิให้แก้ไขได้ แล้วถ้าผู้รับเหมาไม่ยอมแก้ เรามีสิทธิระงับ หรือไม่จ่ายค่างวดก่อสร้างได้เลย

ถ้าบังเอิญสุดๆ เราเกิดเงิน Short ไม่พอจ่ายผู้รับเหมาขึ้นมา เราอาจต้องต่อรองให้เป็นประโยชน์เรามากที่สุดครับ แต่ส่วนใหญ่แล้วผู้รับเหมามักจะขอสิทธิหลักๆ 3 อย่างกับเราถ้าเราเกิดเบี้ยว คือ

• เรียกดอกเบี้ยผิดนัด 15% ต่อปีจากเราสำหรับเงินก้อนที่ค้างชำระ
• ผู้รับเหมาอาจขอสิทธิหยุดงานก่อสร้าง และเลิกสัญญาได้เลย
• พยายามยึดหน่วงงานที่ทำเอาไว้โดยระบุในสัญญาว่าสิ่งปลูกสร้างที่ทำขึ้นมาจะยังไม่ถือเป็นส่วนควบที่ดิน และยังเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้รับเหมาอยู่ตามส่วนที่ค้างชำระ คือจะยังไม่เป็นของเราในฐานะเจ้าของที่ดิน

ปกติหากก่อสร้างเสร็จแล้วต่อมาบ้านมีเหตุชำรุดบกพร่อง เช่น ก่อสร้างไม่ตรงตามหลักวิชาการ วัสดุอุปกรณ์คุณภาพไม่ดีพอ หรือมีความผิดพลาดใดๆ ในการก่อสร้างของผู้รับเหมา เราควรกำหนดในสัญญาให้มีการรับประกันเสมอครับ ซึ่งอย่างน้อยจะต้องมี 2 ช่วงเวลา คือ

• 1-2 ปีนับจากวันที่เรารับมอบบ้านจากผู้รับเหมาแล้ว สำหรับความเสียหาย หรือชำรุดบกพร่องทุกประเภทที่เกี่ยวกับบ้านที่ก่อสร้างนั้น
• 5-10 ปีสำหรับความเสียหายที่เกี่ยวกับโครงสร้างอาคาร เช่น เสา หรือคานบ้าน 

ทั้งนี้ เราควรระบุให้ชัดเจนด้วยว่า จะต้องเข้ามาแก้ไขให้เราโดยไม่มีค่าใช้จ่าย และมีกำหนดเวลาชัดเจนว่าจะเข้ามาแก้ไขให้เมื่อไหร่ เช่น 15 วันนับจากวันแจ้ง ในบางกรณี ผู้รับเหมาจะพยายามไม่รวมโน่นนี่ในการรับประกัน เช่น การทรุดตัวของดินที่มีผลทำให้ลานจอดรถเราทรุดตาม เป็นต้น ซึ่งเราก็ต้องดูอย่างระมัดระวังเป็นกรณีๆ ไปสำหรับข้อยกเว้นพวกนี้ที่ผู้รับเหมาพยายามจะขอยกเว้นครับ

ข้อนี้ดูเหมือนไม่สำคัญ แต่ชีวิตจริงสำคัญมากครับ ยิ่งระยะเวลาก่อสร้างส่วนใหญ่ก็เป็นปี ไม่ใช่แค่ไม่กี่เดือน ตัวอย่างที่มีบ่อยๆ ก็เช่น ผู้รับเหมาไปก่อสร้างเกินเลยเขตแดนไปที่ดินคนอื่น หรือทำวัสดุก่อสร้างตกหล่นสร้างความเสียหายกับที่ดินข้างเคียง หรือแม้กระทั่งคนงานก่อสร้างได้รับบาดเจ็บประสบอุบัติเหตุในที่ดินก่อสร้าง ดังนั้น ในสัญญาเราควรต้องระบุชัดเจนให้ผู้รับเหมาต้องจัดหาสิ่งจำเป็นเพื่อความปลอดภัยในการก่อสร้าง เช่น ล้อมรั้วให้แข็งแรง และต้องรับผิดชอบสำหรับความเสียหาย หรืออันตรายต่อคนงานของผู้รับเหมาเอง หรือทรัพย์สินของผู้รับเหมา หรือผู้ว่าจ้างรวมถึงทรัพย์สินสาธารณะ และบ้านข้างเคียงทั้งหมดด้วย

ถ้าเราโชคร้ายเห็นแววว่าผู้รับเหมาเริ่มมีปัญหา เราควรมีสิทธิเลิกสัญญาฝ่ายเดียวได้เลย เหตุที่กำหนดกันบ่อยๆ ให้ผู้ว่าจ้างเลิกสัญญาได้ก็เช่น ผู้รับเหมาเริ่มมีหนี้สินล้นพ้นตัว หรือตกเป็นบุคคลล้มละลาย ผู้รับเหมาหยุดงานก่อสร้างติดต่อกันเกินกว่า 30 วัน หรือละทิ้งงานโดยไม่มีเหตุอันควร ผู้รับเหมาไม่เริ่มงานภายใน 30 วันนับจากเจาะ หรือตอกเสาเข็ม และมีเหตุให้เชื่อว่าผู้รับเหมาจะไม่สามารถทำงานให้แล้วเสร็จสมบูรณ์ได้ ซึ่งหากเลิกสัญญาแล้ว เราควรเขียนในสัญญาด้วยว่าเราจะเรียกค่าเสียหายได้เสมอ

ตอนนี้ทาง สคบ. กำลังเดินเรื่องกำหนดให้สัญญารับเหมาก่อสร้างบ้านเป็นสัญญาควบคุม ซึ่งหมายถึงว่าผู้รับเหมาจะต้องระบุเรื่องที่ควรต้องระบุเพื่อประโยชน์ผู้บริโภค และไม่ระบุเรื่องที่ทำให้ผู้บริโภคเสียเปรียบ เป็นต้น แต่เข้าใจว่าก็ยังไม่เรียบร้อยและยังไม่ผ่านออกมาเป็นกฎหมายซะทีครับ เราจึงต้องรอกันต่อไป นอกจากนี้ จริงๆ แล้วทางสมาคมธรุกิจรับสร้างบ้านก็มีร่างสัญญามาตรฐานออกมาไว้ให้ใช้นะครับ แต่ก็มีข้อจำกัด คือ หลายๆ เรื่องที่ควรบังคับให้มีก็ไม่มี เช่น BoQ และก็ไม่มีบทบังคับว่าผู้รับเหมาต้องทำสัญญาตามแบบมาตรฐานนี้ ดังนั้นสรุปสุดท้ายพวกเราต้องช่วยตัวเองกันครับ และหวังว่า 10 ข้อแนะนำข้างต้นจะเป็น "ตัวช่วยเบื้องต้น" ที่ดีสำหรับทุกคนนะครับ