กฎหมายควรรู้ก่อนต่อเติมบ้านจัดสรร หรือทาวน์เฮ้าส์

เพื่อนๆ หลายคนที่ซื้อบ้านจัดสรร หรือทาวน์เฮ้าส์มาแล้วมักอยากต่อเติมเพราะต้องการมีพื้นที่ใช้งานเพิ่ม โดยเฉพาะพื้นที่ครัวด้านหลังทาวน์เฮ้าส์นี่ถือว่าเป็นที่นิยมเลยทีเดียว จริงๆ แล้วการต่อเติมพวกนี้มีกฎหมายควบคุมอยู่นะครับ ซึ่งบางคนอาจไม่ทราบ หรือมองข้ามไป วันนี้ เรามาดูกันครับว่า กฎพื้นฐานที่เราควรต้องรู้ในการต่อเติมพวกนี้มีอะไรกันบ้าง

เวลาเราคุยกับช่าง หรือผู้รับเหมา เรามักจะใช้ภาษาง่ายๆ ว่า "ต่อเติมบ้าน" แต่ตาม พ.ร.บ. ควบคุมอาคาร จะใช้คำว่า "ดัดแปลง" ซึ่งกินความกว้างกว่าต่อเติม และหากการต่อเติมของเราเข้าเกณฑ์ของคำว่า "ดัดแปลง" ใน พ.ร.บ. นี้ เราก็ต้องทำตามหลักเกณฑ์ที่พูดถึงข้างล่างนี้ ซึ่งคำว่า "ดัดแปลง" ตาม พ.ร.บ. นี้คือ "การเปลี่ยนแปลงต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ของโครงสร้างอาคารหรือส่วนต่างๆ ของอาคาร ซึ่งได้ก่อสร้างไว้แล้วให้ผิดไปจากเดิม" ดังนั้น การต่อเติมที่หลายคนทำกัน คือต่อเติมครัวด้านหลังทาวน์เฮ้าส์ จึงถือว่าเป็นการดัดแปลงตาม พ.ร.บ. ควบคุมอาคารเสมอนะครับ

สองรูปนี้เป็นการ "ต่อเติม/ดัดแปลง" ชัดเจนกันทั้งสองฝ่ายแบบว่าหลังบ้านติดกันแบบอบอุ่นแนบชิดทีเดียว !!

ภาพข้างบนแสดงให้เห็นถึงการ "ต่อเติม/ดัดแปลง" ที่เห็นกันบ่อยคือการทำห้องเล็กๆ 
เพิ่มบนพื้นที่ข้างบ้านที่เดิมเคยเป็นสวน (หลังขวามือ) เปรียบเทียบกับหลังซ้ายมือซึ่งไม่ได้ต่อเติมอะไร

หลักพื้นฐานของเรื่องนี้เลยคือ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร (มาตรา 21 และ 39 ทวิ) (ดูฉบับเต็มได้ที่นี่) ซึ่งมีหลักง่ายๆ สรุปได้ว่าการดัดแปลงอาคารจะต้อง
(ก) ได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อนเสมอ หรือ
(ข) ต้องแจ้งเจ้าพนักงานท้องถิ่นพร้อมกับยื่นแบบแปลน และชื่อของสถาปนิก และวิศวกรที่ออกแบบ หรือควบคุมงานให้เจ้าพนักงานนั้นทราบ เว้นแต่จะเข้าข้อยกเว้นซึ่งเราจะพูดถึงในหัวข้อข้างล่างนี้
ซึ่งคำว่า "อาคาร" นั้นรวมไปถึงบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม และทาวน์เฮ้าส์ทั้งหมดเลยครับ

คำตอบคือต้องไปขอ หรือแจ้งเรื่องกับเจ้าพนักงานท้องถิ่นที่ที่บ้าน หรือทาวน์เฮ้าส์เราตั้งอยู่ครับ คือถ้าตั้งอยู่ในกทม. ก็ให้ขอ หรือแจ้งผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานครโดยเดินเรื่องผ่านสำนักงานเขต กทม. ที่บ้านเราตั้งอยู่ หรือถ้าต่างจังหวัดก็ให้ขอ หรือแจ้งนายกองค์การบริหารส่วนจังหวัดโดยเดินเรื่องผ่านองค์การบริหารส่วนจังหวัด

การต่อเติมบางเรื่องเป็นเรื่องของการซ่อมแซม หรือเป็นเรื่องเล็กน้อย ซึ่งกฎหมายก็อนุโลมว่าไม่ต้องขอ หรือแจ้งเจ้าพนักงานครับ ซึ่ง 5 เรื่องที่เป็นข้อยกเว้น และสามารถทำได้เลยเป็นดังต่อไปนี้ (ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 11 พ.ศ. 2528) (ดูฉบับเต็มได้ที่นี่)

1. การขยาย (หรือลด) เนื้อที่ของพื้นชั้นใดชั้นหนึ่งรวมกันไม่เกิน 5 ตร.เมตร และไม่มีการเพิ่ม (หรือลด) จำนวนเสาหรือคาน
2. การขยาย (หรือลด) เนื้อที่ของหลังคาให้มีเนื้อที่มากขึ้นรวมกันไม่เกิน 5 ตร.เมตร และไม่มีการเพิ่ม (หรือลด) จำนวนเสาหรือคาน 
3. การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างอาคาร (เช่น เสา คาน ฐานราก) และโครงสร้างนั้นไม่ใช่คอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ โดยการเปลี่ยนแปลงนั้นใช้วัสดุ ขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม ดังนั้น ถ้าโครงสร้างอาคารที่เราเปลี่ยนเป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ เราจะต้องขอ หรือแจ้งเจ้าพนักงานเสมอแม้ขนาด จำนวน วัสดุ หรือชนิดเสา หรือคานที่เป็นโครงสร้างนั้นจะเหมือนเดิมทุกอย่างก็ตาม 
4. การเปลี่ยนส่วนใดๆ ก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร (เช่น ประตู ฝ้าเพดาน พื้น ผนัง) โดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุชนิดอื่นซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างของอาคารเดิมเกิน 10% ของน้ำหนักเดิม (ซึ่งการคำนวณกรณีแบบนี้ เราอาจต้องให้วิศวกรเข้ามาช่วย)  
5. การเปลี่ยน ต่อเติม เพิ่ม ลด หรือขยายซึ่งลักษณะ ขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก หรือเนื้อที่ส่วนใดๆ ก็ตามในบ้านที่ไม่ใช่ส่วนที่เป็นโครงสร้างอาคาร (เช่น ประตู ฝ้าเพดาน พื้น ผนัง) และการดำเนินการพวกนี้ไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่โครงสร้างเกิน 10% ของโครงสร้างอาคารเดิม (ซึ่งการคำนวณกรณีแบบนี้ เราอาจต้องให้วิศวกรเข้ามาช่วย)
   

นอกจากนี้ กฎหมายบ้านเรายังมีหลักเกณฑ์เรื่องระยะถอยร่น หรือระยะห่างระหว่างอาคารกับที่ด้านข้าง หรือถนนอีก ซึ่งเราจะดัดแปลงให้ฝ่าฝืนหลักเกณฑ์พวกนี้ไม่ได้เช่นกัน (ทั้งนี้ ไม่ว่าเราจะได้รับอนุญาตในการดัดแปลงหรือไม่ก็ตาม) ข้อจำกัดหลักๆ พวกนี้ก็เช่น (ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 พ.ศ. 2543) (ดูฉบับเต็มได้ที่นี่)

ถ้าการต่อเติมของเราต้องขออนุญาต หรือต้องแจ้งเจ้าพนักงาน แต่เรากลับไม่ทำ หรือเราได้รับอนุญาตแล้ว แต่ถึงเวลาต่อเติมจริง เรากลับต่อเติมให้แตกต่างจากที่ได้รับอนุญาตไว้ หรือจากแบบแปลนที่ยื่นขอไป  เราอาจมีโทษดังนี้ครับ

1. โทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท (หรือทั้งจำทั้งปรับ) และปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน หรือจนกว่าจะได้ปฏิบัติให้ถูกต้อง (ตามมาตรา 31 และ 65 พรบ.ควบคุมอาคาร) และ/หรือ
2. นอกจากนี้ ถ้าเพื่อนบ้านหลังติดกันซึ่งตามกฎหมายถือว่าเป็นผู้เสียหายได้มีการร้องเรียน หรือเจ้าพนักงานพบเจอว่าเราต่อเติมไม่ถูกต้อง หรือไม่ได้รับอนุญาตอย่างถูกต้อง เจ้าพนักงานมีอำนาจออกคำสั่งให้เจ้าของบ้าน หรือช่างก่อสร้างระงับการก่อสร้างได้ ถ้าเป็นกรณีที่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้ ก็สั่งให้เจ้าของอาคารยื่นคำขออนุญาต หรือแก้ไขให้ถูกต้องภายในเวลาที่กำหนดได้ หรือถ้าเป็นกรณีที่ไม่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้แล้ว หรือเจ้าของบ้านไม่ยอมแก้ไขตามคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่น ก็อาจโดนสั่งให้รื้อถอนอาคารนั้นทั้งหมด หรือบางส่วนภายในเวลาที่กำหนดได้  (ตามมาตรา 40, 41 และ 42 พรบ.ควบคุมอาคาร) และถ้ายังดื้อไม่ทำตามคำสั่งเจ้าพนักงานเหล่านี้อีก ก็จะมีโทษเพิ่มอีกคือโทษจำคุกไม่เกิน 6 เดือน หรือปรับไม่เกิน 100,000 บาท (หรือทั้งจำทั้งปรับ) และปรับรายวันอีกวันละไม่เกิน 30,000 บาท ตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืน หรือจนกว่าจะได้ปฏิบัติให้ถูกต้อง (ตามมาตรา 67 พรบ.ควบคุมอาคาร)
   

ปัญหานี้เป็นเรื่องที่เกิดขึ้นบ่อยอย่างหนึ่งในโครงการทาวน์เฮ้าส์ หรือหมู่บ้านจัดสรรในบ้านเรา ซึ่งถ้าเราเจอ ทางเลือกเราพอจะมีดังนี้ครับ 

1. วิธีแรกที่ควรทำคือ พูดคุยหารือกับเพื่อนบ้านที่จะต่อเติม ว่าสูงเกินไปมั้ย ใกล้กันเกินไปมั้ย เสียความเป็นส่วนตัวมั้ย ผิดกฎเกณฑ์มั้ย และให้เพื่อนบ้านลองปรับแบบให้เหมาะสมรับกันได้ทั้งสองฝ่าย เพื่อนบ้านเราต้องเจอหน้ากันอยู่ทุกวัน ประนีประนอมให้อยู่ร่วมกันได้อย่างมีความสุขจะดีกว่า หรือหากคุยกันสองฝ่ายไม่ได้ข้อสรุป ก็อาจให้นิติบุคคลหมู่บ้านเข้ามาช่วยพูดคุย หรือเกลี้ยกล่อมกัน
2. แต่ปัญหาที่เกิดบ่อยๆ คือวิธีแรกอาจใช้ไม่ได้ผล หรือเพื่อนบ้านไม่ยอมบอกล่วงหน้าเลย วันดีคืนดีก็ขนปูนยกค้อนเข้ามาเริ่มงานกันเลย ซึ่งถ้าเป็นอย่างนั้น เราอาจให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นเข้ามาช่วย  ถ้าเราอยู่ในกรุงเทพ ให้โทรแจ้งที่ 1555 (Call Center - ศูนย์รับเรื่องราวร้องทุกข์ของ กทม.) หรือถ้าอยู่ต่างจังหวัด ก็ไปแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นได้เลย 
3. ที่เห็นหนักหน่อย คือ 2 วิธีแรกใช้ไม่ได้ผล และมองหน้ากันไม่ติดแล้ว บางคนก็ฟ้องศาลกันไปเลย ซึ่งอาจฟ้องศาลแพ่งโทษฐานละเมิด (เช่น มาตรา 435 ประมวลกฎหมายแพ่งฯ (ดูฉบับเต็มได้ที่นี่)) หรือหากเกิดกรณีที่การต่อเติมอาจก่อให้เกิดอันตราย ก็อาจฟ้องเป็นคดีอาญาเลย (เช่น มาตรา 226 และ 227 ประมวลกฎหมายอาญา (ดูฉบับเต็มได้ที่นี่))
   

สุดท้ายนี้ ต้องยอมรับกันว่าการต่อเติมบ้านส่วนใหญ่มักจะไม่ได้รับอนุญาต หรือต่อเติมกันแบบไม่ถูกต้องตามหลักเกณฑ์กันสักเท่าไหร่ ซึ่งเราก็หวังว่าบทความนี้จะช่วยเผยแพร่ความรู้ทางกฎหมายด้านนี้ให้พวกเรารับรู้กันมากขึ้น เพราะถ้าทุกคนทำตามกฎเกณฑ์ที่กำหนด ก็คงจะลดปัญหาเพื่อนบ้านทะเลาะกัน หรือมองหน้ากันไม่ติด เพราะต่อเติมบ้านกันแบบไม่เกรงใจได้พอสมควรทีเดียว