10 ข้อควรระวัง ก่อนจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างบ้าน

เรื่องน่าปวดหัวอย่างหนึ่งสำหรับคนที่สร้างบ้านเอง คือการจ้าง หรือหาผู้รับเหมาก่อสร้างที่ทำงานดี ไว้ใจได้ รับผิดชอบ และสร้างบ้านได้เสร็จเรียบร้อย แต่ในชีวิตจริงต้องยอมรับว่าหาได้ไม่ง่ายสำหรับผู้รับเหมาดีๆ แบบนี้ วันนี้ CheckRaka.com ได้รวบรวมประสบการณ์จากทีมงานซึ่งเคยปวดหัวกับผู้รับเหมากันมาแล้วหลายราย และจัดทำข้อสรุป 10 เรื่องควรรู้ หรือควรระวังก่อนจ้างผู้รับเหมามาให้พวกเราชาว CheckRaka.com เป็นแนวทางการเลือกดังนี้ครับ

ข้อแนะนำอย่างแรกเลยคือ ควรเลือกผู้รับเหมาในรูปแบบนิติบุคคลมากกว่าบุคคลธรรมดาตัวคนเดียว เพราะการก่อสร้างบ้านต้องมีวิศวกร และสถาปนิกที่มีวิชาชีพประกอบกันเป็นทีมงานขึ้นมา นอกจากนี้ เราควรขอเยี่ยมชมผลงานในอดีตด้วยว่าเป็นอย่างไร และควรเยี่ยมชมออฟฟิศผู้รับเหมาด้วยเพื่อดูว่ามีที่อยู่หลักแหล่งหรือเปล่า สอบถามดูว่าตอนนี้มีงานล้นมือหรือไม่ ถนัดงานก่อสร้างตึกแถวหรือบ้านเป็นหลังๆ นอกจากนี้ ถ้าเป็นไปได้ และเรารับเรื่องราคาได้ อาจลองพิจารณาเลือกรายที่เป็นสมาชิกสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน เพราะจะมีข้อได้เปรียบเช่น มีกติกาว่าให้ใช้สัญญารับเหมามาตรฐาน (แต่หลายรายก็อาจมีการดัดแปลงไม่ใช้แบบฟอร์มนี้ 100%) บริษัทที่จะเข้าเป็นสมาชิกได้ต้องมีคุณสมบัติน่าเชื่อถือระดับหนึ่ง เช่น ต้องมีสถาปนิก และวิศวกรประจำในองค์กร ต้องมีผลงานรับสร้างบ้านมาแล้วไม่น้อยกว่า 30 โครงการ เป็นต้น สุดท้ายลองติดต่อหลายๆ รายเพื่อทราบราคาประมาณการ และราคาเบื้องต้นดู

ก่อนที่จะจ้างผู้รับเหมา เราต้องยอมรับความจริงกันก่อนครับว่า งานรับเหมาบ้านจะออกมาดี หรือไม่ดีขึ้นอยู่กับ "ความรับผิดชอบ" และ "สามัญสำนึก" ของผู้รับเหมาและทีมงานเป็นสำคัญ สัญญาณเตือนที่ต้องระวัง ผมขอแบ่งเป็น 2 กลุ่มนะครับ กลุ่มแรกคือพวกบริษัทรับสร้างบ้านที่เป็นนิติบุคคล และเป็นสมาชิกของสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน สัญญาณเตือนที่ไม่ดีของกลุ่มนี้คือ ชอบรับงานเยอะๆ ในปีหนึ่งๆ รับงานแบบไม่มีจำกัดโครงการเลย หรือชอบช่วงงานต่อให้ผู้รับเหมารายย่อย หรือมีคนวิจารณ์และด่าไว้เยอะๆ ในอินเตอร์เนต เราอาจต้องระวังบริษัทพวกนี้ไว้ให้ดี กลุ่มสองคือพวกบริษัทรายย่อยไม่ได้สังกัดสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้าน หรือผู้รับเหมาที่เป็นบุคคลธรรมดาไม่ได้สังกัดบริษัท สัญญาณเตือนที่ไม่ดีของกลุ่มนี้ก็เช่น ยึกยักไม่ค่อยอยากทำสัญญาจ้างเป็นลายลักษณ์อักษร ผู้รับเหมามีหน้าตาโหงวเฮ้งที่เจ้าเล่ห์ มีพฤติกรรมที่จ้องจะโกงหรือเอาเปรียบเราตลอด ราคาต่ำผิดปกติ ถามอะไรก็ตอบว่าทำได้หมด นัดแล้วชอบเบี้ยว ทีมงานเล็กมาก ให้เตรียมระวังไว้เลยว่าผู้รับเหมาแบบนี้อาจมีแนวโน้มที่จะทำงานไม่ดี หรือทิ้งงานได้ง่ายๆ นะครับ

สัญญาจ้างเหมาก่อสร้างโดยหลักกฎหมายนั้นเป็นสัญญาประเภทจ้างทำของ ซึ่งไม่ต้องทำเป็นหนังสือเซ็นกันก็ได้ แต่ในทางปฏิบัติ เราขอแนะนำให้ทำเป็นหนังสือสัญญา และลงนามกันชัดเจนเสมอ เพราะการสร้างบ้านมีรายละเอียดมากมายที่ควรตกลง และระบุกันให้ชัดเจนตั้งแต่แรก เช่น จะชำระค่าจ้างกันกี่งวด เท่าไร และเงื่อนไขการจ่ายคืออะไร หน้าที่ของผู้รับเหมาเป็นอย่างไร การรับประกันบ้านกี่ปี ค่าปรับการสร้างบ้านล่าช้าจะเป็นเท่าไร นอกจากนี้ เรื่องสำคัญอีกอย่างคือสัญญาควรจะระบุชัดเจนว่า การจ้างนั้น จะเป็นการจ้างแบบเฉพาะค่าแรง (คือเราซื้อวัสดุเอง) หรือจ้างเหมาเบ็ดเสร็จ (ผู้รับเหมาซื้อวัสดุและคิดค่าแรง (บวกกำไร) ด้วย) เป็นต้น ซึ่งการจ้างแบบเฉพาะค่าแรงน่าจะเหมาะสมกับงานก่อสร้างไม่ใหญ่ หรืองานต่อเติมบ้าน (ไม่ใช่สร้างทั้งหลัง) เพราะเราจะคุมราคาวัสดุเองได้ง่าย และไม่ต้องกังวลเรื่องหมกเม็ดของผู้รับเหมาเวลาซื้อวัสดุ (ดูข้อแนะนำการทำสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างให้เสี่ยงน้อยที่สุดได้ที่นี่)

เอกสารนี้ควรมีเสมอโดยเฉพาะการรับเหมาสร้างบ้านทั้งหลังที่มีมูลค่าพอสมควร (อาจไม่จำเป็นสำหรับงานเล็กๆ หรืองานต่อเติมบ้านแค่บางส่วน) BOQ คือเอกสารที่รวบรวมรายการประมาณราคาค่าวัสดุ และค่าแรงก่อสร้างในการก่อสร้างบ้านหลังหนึ่งๆ เป็นเอกสารที่จัดทำจากแบบพิมพ์เขียวก่อสร้างแต่ละแบบอย่างละเอียด (เช่น แบบสถาปัตยกรรม แบบวิศวกรรมโครงสร้าง แบบวิศวกรรมสาธารณูปโภค เป็นต้น) โดยในเอกสารตัวนี้ จะมีการแบ่งเป็นหมวดๆ ชัดเจน เช่น งานโครงสร้าง งานก่อฉาบผนัง งานฝ้าเพดาน งานระบบน้ำดีน้ำเสีย งานทาสี งานวัสดุปูพื้น เป็นต้น ประโยชน์ของ BOQ มี 2 เรื่องหลักๆ คือ

1. ใช้เป็นราคากลางในการเปรียบเทียบราคาของผู้รับเหมาแต่ละรายก่อนที่เราจะเลือก ซึ่งเราจะเห็นได้ว่าใครคิดค่าแรง หรือค่าวัสดุแพงมากน้อยต่างกันแค่ไหน
2. ใช้เป็นหลักฐานในการตรวจสอบงาน และควบคุมราคาก่อสร้างบ้าน และถ้าเกิดปัญหาหรือข้อโต้เถียงกัน เช่นมีการขอปรับราคา หรืองบบานปลาย ก็ใช้เป็นเอกสารพื้นฐานในการต่อรองเจรจา (หรือฟ้องร้อง!!!) กันได้ โดยปกติ ในกรณีของวัสดุ เราควรจะละเอียดขนาดระบุยี่ห้อ รุ่น สี เกรด ความหนา ความยาวของวัสดุไปด้วยเลย หรือในกรณีของค่าแรง เราก็ควรจะละเอียดขนาดระบุไปถึงขอบเขตของงาน เช่น ทารองพื้น 1 รอบ แล้วทาสีจริง 2 รอบ เป็นต้น

ปัญหาประจำของผู้รับเหมาที่เราจะเจอคือ ผู้รับเหมาทิ้งงานกลางคัน ซึ่งสาเหตุหลักๆ ที่ผู้รับเหมาอาจทิ้งงานก็เช่น งานเริ่มขาดทุน หรือรับเงินไปแล้วเอาไปหมุนอย่างอื่นจนไม่มีเงินเหลือซื้อวัสดุ หรือได้เงินมามากกว่างานที่ทำเลยเชิดเงินไปเลย หลักการที่สำคัญในเรื่องนี้เลยคืออย่าให้เงินผู้รับเหมามากเกินไป แต่ก็ไม่ควรให้น้อยเกินไป (เพราะเขาก็ทำธุรกิจค้าขายเหมือนกัน) ซึ่งความเหมาะสมตรงนี้เมื่อตกลงกันได้แล้ว ก็ควรระบุกันให้ชัดเจนในสัญญาจ้างเหมาว่าจะจ่ายแต่ละงวดเมื่อไหร่ และอะไรเป็นจุดสำเร็จของงานที่จะจ่ายแต่ละงวดนั้น หลักสำคัญอีกอย่างคือถ้าไม่ใช่ผู้รับเหมาที่รู้จัก หรือรู้ฝีมือกันดี หรือเป็นรายใหญ่น่าเชื่อถือได้ การให้เงินก้อนกันก่อนล่วงหน้าโดยที่ยังไม่ได้เริ่มงานถือว่าเป็นความเสี่ยงเสมอ และนอกจากนี้ สิ่งที่เกิดขึ้นบ่อยๆ (โดยเฉพาะผู้รับเหมารายเล็ก) คือชอบขอเบิกเงินล่วงหน้าไม่ตรงตามตารางการเบิกที่ตกลงกันแต่แรก เนื่องด้วยสารพัดเหตุผล เช่น ญาติป่วยบ้าง ไม่มีเงินจ่ายค่าเล่าเรียนลูกบ้าง เราไม่ควรใจอ่อนนะครับ ถ้าจะให้ควรจ่ายตามเนื้องานว่าเสร็จมากน้อยแค่ไหน มิฉะนั้น เราจะมีความเสี่ยงที่จะโดนเชิดเงินทิ้งงานได้

ปัญหาใหญ่อย่างหนึ่งของการจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างคือ งานที่ทำออกมาห่วย ไม่ได้มาตรฐาน หรือไม่ได้ทำตามแบบ วิธีแก้ หรือป้องกันคือ ตั้งแต่ก่อนเริ่มจ้างเลยลองคุยดูเลยว่าเขามีวิธีคิดแค่แบบช่าง หรือมีวิธีคิดแบบช่างพร้อมมีหลักวิชาการด้วย หลังจากนั้น เวลาเริ่มสร้างแล้ว ตัวเราเองควรเข้าไปดูบ่อยๆ หรือถ้าไม่มีเวลาก็อาจว่าจ้างสถาปนิก หรือโฟร์แมนให้ช่วยเข้าไปตรวจสอบงานอยู่เรื่อยๆ นอกจากนี้ ตัวเราเองถ้ามีเวลาก็ควรศึกษาหลักพื้นฐานเกี่ยวกับการก่อสร้างบ้าง เพราะบางทีเวลาคุยกับผู้รับเหมา เราจะได้รู้เรื่องไม่โดนหลอก หรือผู้รับเหมาเสนอแก้งานแบบมักง่ายเข้าว่า นอกจากนี้ ในส่วนของสัญญาจ้างเหมานั้น ก็ควรมีการระบุกันให้ชัดเจนว่าถ้างาน หรือวัสดุไม่ได้มาตรฐาน หรือไม่ได้ตามแบบ เราในฐานะผู้ว่าจ้างจะมีสิทธิอะไรบ้าง เช่น ให้หยุดงานและไม่ต้องจ่ายค่าจ้าง หรือหักเงินค่าจ้างตามส่วนที่ไม่ถูกต้องหรือไม่ได้มาตรฐาน หรือเลิกสัญญาได้ เป็นต้น

ปัญหาใหญ่อีกอย่างของการจ้างผู้รับเหมาก่อสร้างคือ ผู้รับเหมาทำงานล่าช้าไม่เสร็จตามเวลาที่กำหนด ทางแก้ หรือวิธีลดความเสี่ยงตรงนี้ที่สำคัญเลยคือ เราควรจ่ายค่างวดเท่าที่งานเสร็จเท่านั้น ส่วนที่ล่าช้าหรือยังไม่เสร็จเราก็ไม่ควรจ่าย และนอกจากนี้ในสัญญาจ้าง เราควรต้องใส่ข้อสัญญาคุ้มครองสิทธิของเราด้วย โดยหลักๆ เลยคือ
(ก) เราต้องคิดค่าปรับได้ถ้าผู้รับเหมาทำงานช้า โดยควรปรับเป็นรายวัน แต่ในทางปฏิบัติผู้รับเหมามักต่อรองขอให้ค่าปรับโดยรวมแล้วจะต้องไม่เกินจำนวนเงินก้อนหนึ่งๆ
(ข) ควรมีข้อสัญญาด้วยว่า แม้จะยังไม่ถึงกำหนดเวลาแล้วเสร็จ แต่ถ้าเรามีเหตุเชื่อว่าผู้รับเหมาน่าจะทำงานไม่เสร็จแน่นอน เช่น หายไปเลยมาบ้างไม่มาบ้าง เรามีสิทธิเลิกสัญญา และจ้างคนใหม่ได้โดยผู้รับเหมาคนเดิมต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายทั้งหมด เป็นต้น

 

งานก่อสร้างบ้านเป็นวิชาชีพอย่างหนึ่ง เวลาเราไปหาหมอบางทียังต้องหา Second Opinion เลย ดังนั้น ถ้าเป็นไปได้ และเรามีเงินที่พอจะทำได้ เราควรยอมเสียเงินสักก้อนหนึ่งจ้างบริษัทรับตรวจสอบบ้าน หรือวิศวกรที่ปรึกษาเข้ามาตรวจงานก่อนรับบ้าน เพราะในความเป็นจริงบางที การตรวจสอบบางจุดเราไม่สามารถตรวจสอบได้ด้วยสายตาเปล่า หรือเพราะเราไม่มีความรู้เรื่องก่อสร้างอย่างเพียงพอ ขั้นตอนคือ พอเราหาบริษัทตรวจสอบรับบ้าน หรือวิศวกรที่ปรึกษามาได้แล้ว เราก็แค่ส่งแบบบ้าน แบบสาธารณูปโภค แบบโครงสร้าง ระบบน้ำไฟให้เขาดูเบื้องต้นว่าบ้านเราเป็นยังไง เสร็จแล้วก็นัดไปตรวจรับบ้านพร้อมกันเลยในวันที่นัดกับผู้รับเหมา

โดยส่วนใหญ่การประกันผลงานก็ขึ้นอยู่กับผู้รับเหมาเป็นรายๆ ไป โดยควรจะระบุกันให้ชัดเจนในสัญญาจ้างเหมาก่อสร้างเลย แต่ถ้าไม่ได้ระบุกันไว้ในสัญญาชัดเจน หลักกฎหมายเรื่องจ้างทำของก็จะวางหลักทั่วไปไว้ว่า ถ้าเป็นเรื่องของงานโครงสร้างส่วนที่ติดกับพื้นดิน เช่น งานเสาเข็ม การทรุดตัวของโครงสร้างอาคาร การรับประกันจะมีระยะเวลา 5 ปี และถ้าไม่ใช่งานโครงสร้าง เช่น งานสี งานฝ้าเพดาน เป็นต้น การรับประกันจะมีระยะเวลา 1 ปีนับตั้งแต่วันรับมอบงาน

ในทางปฏิบัติ ต้องยอมรับว่าถ้าเราเจอผู้รับเหมาประเภทขี้โกง หรือเร่ร่อน การฟ้องร้องมักจะไม่สามารถช่วยให้เราได้เงินคืนสักเท่าไหร่ เพราะผู้รับเหมามักจะเชิดเงินเราไปแล้ว และหนีอย่างเดียว แต่ถึงอย่างนั้น เราก็ควรดำเนินการอะไรสักอย่างเพื่อป้องกันไม่ให้คนอื่นมาเจอผู้รับเหมารายนี้อีก ขั้นแรกคือควรแจ้งสมาคมธุรกิจรับสร้างบ้านถ้าผู้รับเหมารายนั้นเป็นสมาชิก ขั้นสองคือควรเรียกร้องกับสคบ. เพื่อให้มีชื่อติดอยู่เป็น Blacklist และขั้นสามคือหาทนายฟ้องไปเลย ปกติไม่มีสัญญาจ้างก็ฟ้องผู้รับเหมาเป็นคดีแพ่งต่อศาลได้ และมีอายุความในการฟ้องร้อง 2 ปี ในกรณีข้อพิพาทที่เราต้องการฟ้องผู้รับเหมาเกี่ยวกับเรื่องเงินค่าจ้าง ค่าแรง หรือค่าวัสดุ และ 1 ปีในกรณีข้อพิพาทที่เราต้องการฟ้องผู้รับเหมาเกี่ยวกับเรื่องงานก่อสร้างชำรุดบกพร่อง

ทั้งหมดนี้ก็เป็นคำแนะนำเบื้องต้นสำหรับใครที่คิดกำลังจะสร้างบ้าน และมองหาผู้รับเหมาก่อสร้างอยู่นะครับ ต้องยอมรับว่าปัญหาเกี่ยวกับผู้รับเหมาเป็นปัญหาโลกแตกอย่างหนึ่งในบ้านเรา ซึ่ง CheckRaka.com ก็หวังว่า 10 ข้อแนะนำข้างต้นจะช่วยให้ท่าน Screen ได้ผู้รับเหมาดีๆ นะครับ ซึ่งเราเชื่อว่ายังมีอยู่อีกมากในบ้านเรานะครับ