EIA ความเสี่ยงที่ต้องระวังสำหรับคนซื้อคอนโด และบ้าน

EIA เป็นคำย่อมาจากคำว่า "Environmental Impact Assessment (Report)" ซึ่งก็คือ "รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม" เอกสารนี้เป็นเอกสารที่ต้องทำตามกฎหมายภายใต้ พรบ. ส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 โครงการคอนโดและบ้านที่ต้องทำคือ คอนโดที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป (เงื่อนไขเรื่องพื้นที่ใช้สอยนี้เพิ่งเริ่มมีตั้งแต่ มิ.ย. 2555) และบ้านจัดสรรที่มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลง หรือเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่ โดยในรายงานอีไอเอนี้จะมีการพูดถึงเรื่องสำคัญๆ อย่างเช่น สภาพแวดล้อมปัจจุบันรอบโครงการ ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมที่อาจเกิดขึ้นจากโครงการ มาตรการป้องกัน และแก้ไขผลกระทบนั้น และมาตรการติดตามตรวจสอบคุณภาพสิ่งแวดล้อมรอบโครงการ เป็นต้น

คำตอบง่ายๆ ก็คือกฎหมายบังคับให้ต้องทำ เพื่อเจตนารมณ์ของการส่งเสริม และรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมตาม พรบ. ส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 และตราบใดที่โครงการยังไม่ได้รับอนุมัติอีไอเอ กฎหมายกำหนดชัดเจนว่าเจ้าพนักงานที่เกี่ยวข้องกับการออกใบอนุญาตก่อสร้างโครงการคอนโดนั้น จะต้องรอการสั่งอนุญาตไว้ก่อน จนกว่าจะทราบผลการพิจารณารายงานอีไอเอของโครงการนั้นจากหน่วยงานพิจารณาอีไอเอ (ซึ่งก็คือ สนง.นโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม) และในกรณีของบ้านจัดสรร เจ้าพนักงานที่เกี่ยวข้องกับการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน ก็จะต้องรอการสั่งอนุญาตไว้ก่อนจนกว่าจะทราบผลการพิจารณารายงานอีไอเอเช่นกัน ซึ่งถ้าสุดท้ายแล้ว อีไอเอของโครงการเหล่านี้ไม่ผ่าน ก็จะทำให้ไม่ได้ใบอนุญาตก่อสร้างตามกฎหมายควบคุมอาคาร (ในกรณีคอนโด) หรือไม่ได้ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินตามกฎหมายจัดสรรที่ดิน (ในกรณีของบ้านจัดสรร) ซึ่งหมายถึงว่าโครงการเหล่านี้ก็จะไม่สามารถเดินหน้าทำต่อได้ โดยโครงการที่ต้องทำอีไอเอนี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่คอนโด หรือโครงการบ้านจัดสรรเท่านั้น เพราะอาคาร หรือโครงการในรูปแบบอื่น เช่น โรงแรม (ตั้งแต่ 80 ห้องหรือพื้นที่ใช้สอยเกิน 4000 ตร.ม.) โรงพยาบาล (มีเตียงค้างคืนสำหรับผู้ป่วยตั้งแต่ 60 เตียง) ท่าเทียบเรือ โรงงานอุตสาหกรรม และโรงไฟฟ้าพลังความร้อน ก็ต้องทำอีไอเอนี้ด้วยเหมือนกัน (ดูรายละเอียดประเภทโครงการที่ต้องขออีไอเอทั้งหมดได้ที่นี่)

โดยปกติ โครงการคอนโด และบ้านส่วนใหญ่เปิด Pre-Sales โครงการกันโดยที่ยังไม่มีอีไอเอทั้งนั้น (อาจยกเว้นบ้างสำหรับเจ้าของโครงการน้อยรายที่ขายโครงการเมื่อโครงการบ้านหรือคอนโดเสร็จแล้ว หรือได้รับอนุมัติอีไอเอแล้ว) เพราะทุกวันนี้ ทันทีที่เจ้าของโครงการบางรายเริ่มได้ที่ดินมาก็จะเริ่มมีต้นทุน ค่าใช้จ่าย หรือต้องแข่งขันกันระหว่างเจ้าของโครงการกันเองในตลาดที่ต้องแย่งคนซื้อกัน หรือเริ่มจ่ายดอกเบี้ยกับธนาคารที่ให้กู้สินเชื่อโครงการนั้นๆ จึงทำให้ส่วนใหญ่เริ่มเปิดขายกันก่อนเลยโดยที่ยังไม่มีอีไอเอ ซึ่งก็ไม่ได้ผิดกฎหมายอะไร เพราะตามกฎหมายนั้น กฎหมายกำหนดเป็นกรอบเวลาคร่าวๆ แค่ว่า ถ้าเป็นกรณีของคอนโด ให้เสนอรายงานอีไอเอต่อ สนง.นโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมในขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้างตามกฎหมายควบคุมอาคาร (หรือในขั้นตอนที่มีวุฒิวิศวกร และวุฒิสถาปนิกเซ็นแบบให้เรียบร้อยแล้วจากนั้นก็แจ้งเจ้าหน้าที่ว่าขอเริ่มก่อสร้างเบื้องต้นไปก่อนตามมาตรา 39 ทวิ ของ พรบ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522) และถ้าเป็นโครงการบ้านจัดสรร กฎหมายกำหนดเป็นกรอบเวลาคร่าวๆ แค่ว่าให้เสนอรายงานอีไอเอในขั้นตอนของการขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามกฎหมายจัดสรรที่ดิน

คำตอบคือไม่ใช่ว่าใครก็จะทำรายงานอีไอเอก็ได้ เพราะคนที่จะทำได้ จะต้องเป็นบุคคลซึ่งได้รับอนุญาตให้เป็น "ผู้ชำนาญการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม" จากคณะกรรมการสิ่งแวดล้อมแห่งชาติก่อน (สามารถเช็ครายชื่อทั้งหมดได้ที่นี่) ดังนั้น บริษัทเจ้าของโครงการบ้านจัดสรร หรือคอนโดก็จะต้องจ้างบุคคล หรือบริษัทซึ่งได้รับอนุญาตเหล่านี้ให้เป็นคนจัดทำให้ ซึ่งบุคคล หรือบริษัทเหล่านี้ ก็จะมีความเชี่ยวชาญไม่เหมือนกัน บางคนอาจถนัดเรื่องอื่น เช่น ด้านปิโตรเคมี หรือด้านอุตสาหกรรมพลังงาน แต่ไม่ถนัดทำรายงานอีไอเอคอนโดก็มี