ไนท์แฟรงค์ประเทศไทย เปิดผลวิจัยตลาดคอนโดช่วงโควิด-19 ไตรมาสที่ 1 ชะลอตัว

นางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวว่า ตลาดคอนโดมิเนียมในช่วงไตรมาสที่ 1 ของปี พ.ศ. 2563 ค่อนข้างชะลอตัวในแง่ทั้งอุปทาน และ อุปสงค์ อันเนื่องมาจากสถานการณ์ระบาดของไวรัสโคโรน่า สายพันธ์ใหม่ หรือ โควิด-19 โดยการระบาดได้เริ่มต้นในช่วงปลายเดือนมกราคม พ.ศ. 2563 และในเดือนมีนาคมการระบาดได้เพิ่มความรุนแรงมากขึ้น ส่งผลให้ตั้งแต่กลางเดือนมีนาคมถึงเมษายนไม่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานคร โครงการต่างๆ ที่วางแผนว่าจะมีการเปิดตัวโครงการต่างแจ้งเลื่อนการเปิดขายไปยังช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีนี้ หลายๆ บริษัทฯ ได้มีนโยบายให้พนักงานทำงานจากที่บ้าน (Work from home) ในส่วนของสำนักงานขาย (Sales Office) ของโครงการคอนโดมิเนียมหลายๆ โครงการได้ปิดการให้บริการ โดยลูกค้าสามารถเข้าชมโครงการได้ด้วยการโทรนัดหมายล่วงหน้า รูปแบบการขายได้หันไปใช้รูปแบบดิจิตัล แพลทฟอร์ม หลายๆ บริษัทฯ ได้หันมาใช้แอพพลิเคชั่นในการติดต่อสื่อสารกับลูกค้า อันได้แก่ การขายผ่านไลน์ เว็บไซด์ แอพ และ เยี่ยมชมโครงการผ่าน VDO Call, Live Youtube, Facebook หรือ การจองโดยใช้รูปแบบ On line booking ต่างๆ

ผลการรวบรวมข้อมูลคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ ณ สิ้นเดือนมีนาคม พบว่าปี 2563 ทั้งปีน่าจะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ประมาณ 11,000 -12,000 หน่วย ซึ่งลดลงจากที่ประมาณการณ์ไว้เมื่อต้นปีที่ 20,000 หน่วย หรือลดลงถึงร้อยละ 80 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยในช่วง 8 ปี ที่ผ่านมาจำนวนหน่วยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพมหานครเปิดขายเฉลี่ยปีละ 60,000 หน่วย ในช่วงไตรมาสแรกของปีนี้ พบว่ามีจำนวนหน่วยคอนโดมิเนียมเปิดขายไปแล้วประมาณ 6,007 หน่วย จำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ลดลงในอัตราร้อยละ 53.4 หากเทียบกับไตรมาสที่ 1 ของปีก่อนหน้า สาเหตุหลักของการที่อุปทานใหม่ลดลงอันเนื่องมาจากสถานการณ์ระบาดของไวรัสโคโรน่าสายพันธ์ใหม่ หรือ โควิด-19  โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเดือนมีนาคม การระบาดได้เพิ่มความรุนแรงมากขึ้น

คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 ปี พ.ศ. 2563 เป็นคอนโดมิเนียมระดับเกรดซี (ราคาขายต่ำกว่า 80,000 บาท ต่อ ตร.ม.) คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 58 รองลงมาคือ คอนโดมิเนียมระดับเกรดบี (ราคาขายระหว่าง 80,001 - 150,000 บาท ต่อ ตร.ม.) คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 27 และคอนโดมิเนียมระดับเกรดเอ (ราคาขาย > 150,000 บาท ต่อ ตร.ม.) คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 14 ส่วนคอนโดมิเนียมระดับไพร์มและซุปเปอร์ไพร์มมีอุปทานใหม่เพียงร้อยละ 1

หากพิจารณาในแง่สถานที่ตั้งพบว่าคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ส่วนใหญ่มีสถานที่ตั้งอยู่บริเวณชานเมืองกรุงเทพมหานคร คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 56 รองลงมาได้แก่ คอนโดมิเนียมที่มีสถานที่ตั้งอยู่บริเวณรอบเขตศูนย์กลางธุรกิจ (City Fringe) คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 28 และ คอนโดมิเนียมที่มีสถานที่ตั้งอยู่บริเวณศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) คิดเป็นอัตราส่วนร้อยละ 16

จากการระบาดของไวรัสโคโรน่าสายพันธ์ใหม่ หรือ โควิด-19 ส่งผลให้กำลังซื้อลดลงอย่างชัดเจนในโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ใน  ไตรมาสที่ 1 ของปี พ.ศ. 2563 โดยจำนวนหน่วยขายได้ใหม่มีเพียง 1,791 หน่วย จากอุปทานที่เปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 ของปีนี้มีจำนวนทั้งสิ้น 6,007 หน่วย คิดเป็นอัตราการขายที่ร้อยละ 30 อัตราการขายลดลงในอัตราร้อยละ 9 หากเปรียบเทียบกับช่วงเดียวกัน ณ ปีก่อนหน้า หรือ อัตราการขายลดลงในอัตราร้อยละ 20 หากเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ยิ่งในช่วงเดือนมีนาคมซึ่งเป็นช่วงที่มีการระบาดอย่างรุนแรงของโควิด-19 ส่งผลให้จำนวนผู้ที่เข้าไปเยี่ยมชมโครงการลดลง นอกจากยอดขายใหม่คอนโดมิเนียมจะลดน้อยลง ยังมีความกังวลถึงยอดโอนคอนโดมิเนียมสำหรับโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จและพร้อมที่จะโอนในปีนี้ เนื่องจากการประกาศล็อคดาวน์ทั่วประเทศ ส่งผลให้ทุกๆ ธุรกิจแทบจะหยุดการดำเนินกิจกรรมเกือบ 100% แน่นอนว่าในช่วงที่ธุรกิจต่างๆ หยุดการดำเนินงาน ย่อมส่งผลกระทบต่อการทำงานของบุคคลากรในองค์กรธุรกิจต่างๆ ไปด้วย ผลที่ตามมาคือ ในบางธุรกิจที่มีการลดการจ้างงาน และลดเงินเดือนของพนักงานทำให้ประชาชนจำนวนมากต้องตกงาน ขาดรายได้ หรือมีรายได้ที่ลดลง ซึ่งเมื่อถึงเวลาโอนอาจจะทำการโอนไม่ได้อันเนื่องมาจาก การที่ธนาคารเพิ่มความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น และเชื่อว่ายอดปฏิเสธสินเชื่อ (Rejection Rate) มีแนวโน้มที่จะเพิ่มขึ้นในปีนี้

อย่างไรก็ดีเพื่อความอยู่รอดของแต่ละบริษัท จะเห็นได้ว่าหลายๆ บริษัทได้พยายามทำการตลาดเพื่อสร้างยอดขายไม่ว่าจะเป็นการทำโปรโมชั่นแบบลดราคา ตั้งแต่ 20% ถึงสูงสุด 50% สำหรับยูนิตขายบางยูนิตในโครงการ เพื่อเป็นการพยายามดึงลูกค้าให้เข้ามาเยี่ยมชมโครงการ นอกจากโปรโมชั่นในเรื่องลดราคาแล้ว ยังมีโปรโมชั่นอีกหลากหลายรูปแบบ เช่น ฟรีค่าใช้จ่าย ณ วันโอน ซึ่งค่าใช้จ่าย ณ วันโอน ประกอบด้วย ค่าธรรมเนียมการโอน1% ของราคาประเมิน (เฉพาะส่วนของลูกค้า) ค่าอากรแสตมป์ ค่าติดตั้งและค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า เงินค่าบริการส่วนกลางฟรี 1 ปี และ เงินกองทุนแรกเข้า นอกจากนี้บางบริษัทยังมีโปรโมชั่นที่ดึงดูดทั้งนักลงทุน (Investor) และผู้ที่ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่เอง (Real Demand) อันได้แก่ การผ่อนให้ฟรี 2 ปี ในส่วนของลูกค้าที่ได้ทำการซื้อคอนโดมิเนียมไปเรียบร้อยแล้วและอยู่ระหว่างการผ่อนดาวน์ หลายๆ บริษัทได้มีมาตรการช่วยเหลือลูกค้าที่ซื้อ เนื่องจากลูกค้าหลายๆคนในช่วงนี้อาจประสบปัญหาไม่มีรายได้เข้ามา อย่างเช่น พนักงานโรงแรม พนักงานสายการบิน พนักงานร้านอาหาร พนักงานห้างสรรพสินค้า ที่ธุรกิจต้องหยุดกิจการชั่วคราว 

หลายๆ บริษัทได้ช่วยเหลือลูกค้าที่ประสบปัญหาด้วยการระงับการชำระค่างวดเงินดาวน์ชั่วคราวเริ่มต้นที่ 3 เดือนอย่างไรก็ตามในช่วงที่สถานการณ์อสังหาฯ ชะลอตัวเช่นนี้ ก็เป็นผลดีกับกลุ่มนักลงทุนที่มีเงินเก็บ ถือเงินเย็นไว้ในกระเป๋า ได้ใช้โอกาสนี้เข้ามาซื้อคอนโดมิเนียมที่ลดราคาลงจนต่ำกว่าราคาตลาดเก็บไว้เพื่อทำกำไร เมื่อเศรษฐกิจกลับฟื้นตัว เนื่องจากบางโครงการเก็บเฉพาะเงินจอง และชำระในส่วนที่เหลือเมื่อโอนกรรมสิทธิ์ หากซื้อในโครงการที่ผ่อนให้อีก 2 ปี นักลงทุนดังกล่าวจะไม่ต้องควักเงินในกระเป๋าออกมาในช่วงระยะเวลา 2 ปี ที่เศรษฐกิจยังไม่ฟื้น 

นางสาวริษิณี ได้ให้ความคิดเห็นเกี่ยวกับแนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครว่า ในระยะเวลา 9 เดือนที่เหลืออยู่ของปีนี้ การเปิดขายคอนโดมิเนียมใหม่จะชะลอตัวลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ และคอนโดมิเนียมที่เป็นระดับราคาสูง หรือ โครงการขนาดใหญ่ที่ต้องใช้เวลาในการพัฒนาโครงการนานกว่า 5 ปี และคอนโดมิเนียมที่เน้นขายนักลงทุนและชาวต่างชาติ โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในปีนี้จะเน้นขายผู้ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ระดับราคาขายจะอยู่ที่ไม่เกิน 100,000 บาท ต่อ ตารางเมตร แนวโน้มของคอนโดมิเนียมมีแนวโน้มที่ชะลอตัวทั้งในแง่อุปทาน และ อุปสงค์ และคาดการณ์ว่าจะใช้เวลาอีกถึง 2 ปี กว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะกลับมาดีขึ้น ทั้งนี้เนื่องจากจำนวนหน่วยเหลือขายคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครยังมีเป็นจำนวนมากอีกประมาณเกือบ 1 แสนหน่วย อย่างไรก็ดีการที่ผู้ประกอบการชะลอการเปิดขายคอนโดมิเนียมย่อมส่งผลดีต่อตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานคร เพื่อจะได้มีเวลาที่จะระบายสต็อกคงค้างให้ออกไปได้ อีกทั้งการเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ย่อมส่งผลให้ภาวะการแข่งขันมีความรุนแรงลดลง ในส่วนของคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จในปีนี้ พบว่าผู้ประกอบการพยายามลดราคาเพื่อดึงดูดลูกค้า และตลาดคอนโดมิเนียมในขณะนี้ถือว่าเป็นตลาดของผู้ซื้อ (Buyer's Market) ซึ่งอำนาจการต่อรองอยู่ที่ผู้ซื้อ ผู้ซื้อจะได้คอนโดมิเนียมในระดับราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด และสามารถขายต่อได้ราคาที่ดีในอนาคตเมื่อเศรษฐกิจฟื้นคืนชีพ

ดูคอนโดใหม่ทุกโครงการ