รถไฟฟ้าสายสีส้ม ดันคอนโดย่านพระราม 9 - รามคำแหงคึกคัก

โครงการรถไฟฟ้าสายสีส้ม อยู่ในความรับผิดชอบของการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ระยะทางรวม 39.6 กม. รวม 30 สถานี เป็นสถานีใต้ดิน 23 สถานี และสถานียกระดับ 7 สถานี เป็นเส้นทางที่มีจุดตัดกับรถไฟฟ้าสายอื่นๆ มากถึง 8 จุดตัด ซึ่งถือว่ามีจุดตัดจำนวนมาก และเป็นเส้นทางที่ผ่านจุดสำคัญหลายแห่ง ทั้งชุมชนอยู่อาศัยหนาแน่น สถานที่ราชการ สถานที่ทำงานของภาคเอกชน สถานศึกษา สนามกีฬา ศูนย์การค้า จึงเป็นเส้นทางที่มีแนวโน้มว่าจะมีคนใช้บริการจำนวนมากตลอดวัน คล้ายกับสายสีน้ำเงินหรือสายสีเขียวในปัจจุบัน

ลักษณะความสำคัญของสถานที่ที่รถไฟฟ้าเส้นทางนี้ผ่าน จะต่างจากรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่ช่วงปลายเส้นทางมีแต่ชุมชนที่อยู่อาศัย ไม่ใช่สถานที่ใหญ่ๆ ที่จะเป็นแม่เหล็กดึงให้คนไปใช้บริการทั้งวัน สายสีม่วงจึงเน้นขนคนเข้าเมืองเป็นหลัก ช่วงเช้า-เย็นคนเยอะ แต่ช่วงกลางวันคนใช้บริการน้อย

เส้นทางสายสีส้ม แบ่งเป็น 2 ช่วง คือ ช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี ระยะทาง 23 กม. เป็นสถานีใต้ดิน 10 สถานี และสถานียกระดับ 7 สถานี รวม 17 สถานี ซึ่งได้รับการอนุมัติจากคณะรัฐมนตรี (ครม.) เมื่อปี 2558 ที่ผ่านมา ส่วนช่วงตลิ่งชัน-ศูนย์วัฒนธรรมฯ ยังอยู่พิจารณา

ในการสำรวจทำเลทองสัปดาห์นี้จึงจะวิเคราะห์เฉพาะพื้นที่บริเวณพระราม 9-รามคำแหงตอนต้น ซึ่งเป็นบริเวณที่คาดว่าจะไพร์มที่สุดของเส้นรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงศูนย์วัฒนธรรมแห่งประเทศไทย-มีนบุรี โดยจากการสำรวจของฝ่ายวิจัยบริษัท ศุภาลัย ระบุว่า เริ่มเห็นความเคลื่อนไหวในการเปิดตัวโครงการใหม่บริเวณนี้มากขึ้น เพราะผู้ประกอบการมั่นใจว่ารถไฟฟ้าเส้นทางนี้ชัดเจนแล้ว

ก่อนหน้านี้มีเจ้าของที่ดินหลายแปลงเสนอขายในราคาค่อนข้างสูงตามความเชื่อมั่นว่ารถไฟฟ้าจะเกิด แต่ผู้ประกอบการยังไม่มั่นใจจึงยังไม่กล้าซื้อ เมื่อรถไฟฟ้าชัดเจน และผู้ประกอบการพร้อมจะซื้อ ราคาที่ดินจึงปรับขึ้นจากราวๆ 1.5 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) เมื่อ 4-5 ปีที่แล้ว กลายเป็น 2.5 แสนบาท/ตร.ว. หรือบางแปลงเสนอขายสูงกว่านั้น

หากย้อนไปดูบริเวณพระราม 9-รัชดาที่มีรถไฟฟ้าใต้ดินผ่าน ได้รับความเจริญที่ขยายตัวมาจากฝั่งถนนสุขุมวิท ในช่วงปี 2550-2551 ที่ดินย่านรัชดาเสนอขายราวๆ 2 แสนบาท/ตร.ว. แต่คนซื้อยังไม่สูง เพราะยังหาซื้อในสุขุมวิทได้ จนราคาที่ดินสุขุมวิทวิ่งไปทะลุ 1.5 ล้านบาท/ตร.ว. ที่ดินรัชดาก็พุ่งตาม จนปัจจุบันพระราม 9-รัชดายกระดับไปมากแล้ว ราคาที่ดินวิ่งไปสูงแตะเกือบตารางวาละล้าน แต่ย่านนี้ก็ยังไม่ได้เกรดเอเท่าสุขุมวิท ส่วนใหญ่เป็นลูกค้ากลางบน จึงยากที่จะทำตลาดคอนโดมิเนียมราคาสูงๆ ใกล้เคียงกับสุขุมวิทได้ 

ดังนั้น เมื่อรถไฟฟ้าสายสีส้มชัดเจน และราคาที่ดินถนนพระราม 9 ยังไม่ได้สูงมาก การพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับกลางจะขยับมากระจุกตัวบริเวณนี้แทน แต่ในระยะแรกคนที่ซื้อคอนโดมิเนียมย่านนี้จะเป็นกลุ่มคนทำงานในเมืองที่ใช้รถยนต์ ทำให้ถนนพระราม 9 ฝั่งดินแดงได้รับความนิยมน้อย เพราะกลับรถไกล แต่ถ้าพระราม 9 ฝั่งรามคำแหงจะเดินทางสะดวกกว่า และในจุดนี้ บริเวณฝั่งขาออกเมืองมุ่งหน้าถนนรามคำแหง มีแนวโน้มที่จะมีความต้องการสูงกว่าฝั่งตรงข้าม (ติดอาร์ซีเอ) เช่นกัน เนื่องจากฝั่งตรงข้ามมีถนนทางด่วน ทำให้การเข้าถึงโครงการที่อยู่อาศัยจะยากกว่าฝั่งออกเมือง

ข้อจำกัดในการพัฒนาบริเวณพระราม 9-รามคำแหง คือ ผังเมือง ส่วนใหญ่จะเป็นผังเมืองสีส้ม บางพื้นที่เป็นสีเหลือง และประโยชน์การใช้ที่ดินหรือเอฟเออาร์ค่อนข้างต่ำ พัฒนาได้ไม่เกิน 3-4.5 เท่าของที่ดิน ซึ่งถือว่าค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับการมีรถไฟฟ้าผ่านและราคาที่ดินกำลังทะยานขึ้นไป

ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ไรส์ เอสเตท ในเครือบริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า โครงการอาคารสำนักงานย่านพระราม 9 เช่น เดอะ ไนน์ ทาวเวอร์, แกรนด์พระราม 9, อาคารยูนิลีเวอร์, ตึกจี ทาวเวอร์, ตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย, อาคารเอไอเอ และศูนย์การค้าหลายแห่ง ทำให้ย่านนี้เป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ จึงคาดว่าจะมีคนทำงานย่านนี้มากกว่า 2 หมื่นคน ทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยสูงมาก และเมื่อคอนโดมิเนียมบริเวณพระราม 9-รัชดาราคาสูง จึงจะเป็นผลบวกอย่างมากให้ย่านพระราม 9-รามคำแหง

จากเดิมย่านพระราม 9 จะขยายตัวไปทางฝั่งถนนรัชดาภิเษกเป็นหลัก แต่นับจากนี้จะเริ่มเห็นความเคลื่อนไหวมาทางถนนพระราม 9 ที่มุ่งหน้าไปทางรามคำแหงมากขึ้น 

แหล่งที่มา : posttoday

ดูคอนโดใหม่ทุกโครงการ