คณะกรรมการนิติบุคคลคอนโด เป็นแล้วดีไหม ? มีข้อต้องระวัง อะไรบ้าง ?

ด้วยความที่ชุมชนคอนโดเป็นชุมชนขนาดใหญ่ที่มีผู้อยู่อาศัยอยู่มากหน้าหลายตา จากหลากหลายครอบครัว การอยู่อาศัยอาจเกิดปัญหาได้ ซึ่งส่วนหนึ่งที่จะช่วยจัดการให้คอนโดนั้นออกมาดี หรือไม่ดี หรือแม้แต่มีผลทำให้ราคาคอนโด ขึ้นหรือร่วง ก็มาจากการบริหารจัดการของคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด ซึ่งคณะกรรมการฯ เหล่านี้มีความสำคัญอย่างไร ถ้าหากทำงานไม่ดีขึ้นมา หรือทำตัวเป็นมาเฟีย จะมีการจัดการอย่างไร และมีความรับผิดอะไรบ้าง วันนี้เราจะมาพูดถึงเรื่องนี้กันค่ะ

คณะกรรมการอาคารชุด จะต้องมี 3 คนขึ้นไป แต่ไม่เกิน 9 คน โดยที่มาของ "คณะกรรมการนิติบุคคล" จะคัดเลือกกันใ่นช่วงการ "ประชุมใหญ่สามัญประจำคอนโด" ในปีแรก (ซึ่งมีขึ้นหลังจากผ่านไป 6 เดือนของการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดห้องแรก) ซึ่งคนที่จะเข้ามาเป็นตัวแทนก็คือ "เจ้าของร่วม หรือลูกบ้าน" มาลงสมัครเป็นผู้รับเลือกตั้ง เพื่อให้เจ้าของร่วมท่านอื่นๆ มาลงคะแนนเสียงโหวตว่าใครจะได้เป็นหนึ่งใน "คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด" พูดง่ายๆ ก็คือ คนที่เป็นเจ้าของห้องในคอนโด (หรือคู่สมรส) มารับอาสาทำหน้าที่เป็นตัวแทนของเจ้าของห้องคอนโดท่านอื่นๆ เพื่อปฏิบัติหน้าที่เป็น คณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุด นั่นเองค่ะ โดยมีวาระในการดำรงตำแหน่งดำรงตำแหน่งคราวละ 2 ปี และไม่สามารถดำรงตำแหน่งเกิน 2 วาระติดต่อกันได้ เว้นแต่จะหาใครไม่ได้แล้วจริงๆ

สำหรับหน้าที่หลักของคณะกรรมการฯ มีไว้เพื่อดูแลความเรียบร้อยของโครงการ และตรวจสอบการทำงานของนิติบุคคลอาคารชุด รวมไปถึงการออกกฏระเบียบ และมาตรการต่างๆ ที่อยู่ในขอบเขตของกฏหมาย 

สำหรับการเป็นคณะกรรมการนิติบุคคลนั้น เกิดจากเจ้าของร่วม หรือลูกบ้าน ของโครงการนั้นๆ รับสมัครอาสามาทำหน้าที่นี้ และถูกเลือกโดยการโหวตจากเจ้าของร่วมท่านอื่นๆ ให้มาทำงานดูแลในส่วนของส่วนรวม พูดง่ายๆ ก็คือเป็นการทำงานอย่างหนึ่ง และเหมาะสมที่จะต้องมีค่าจ้าง หรือก็คือค่าตอบแทนนั้นๆ ซึ่งจะได้มาจากเงินค่าส่วนกลางที่เจ้าของร่วมจ่ายกันทุกปีๆ นั่นแหละ เป็นเงินค่าบำรุงรักษาส่วนกลางต่างๆ สามารถใช้งบประมาณตรงนี้มาบริหารจัดการคอนโดให้อยู่ในความสงบสุข นอกจากนี้ยังมีเบี้ยประชุม ที่ต้องประชุมคณะกรรมการฯ กับนิติบุคคล 2 เดือน/ครั้ง สามารถเบิกงบตรงนี้ได้ด้วยเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม ในทางทฤษฎีเป็นแบบนั้น แต่ในทางปฏิบัติจะขึ้นอยู่กับการจัดสรรของแต่ละโครงการ บางโครงการอาจจะไม่ได้มีค่าตอบแทนใดๆให้กับคณะกรรมการฯ เลย ทำให้ผู้ที่มาเป็นคณะกรรมการ ต้องทำให้ด้วยใจล้วนๆ ก็มีเหมือนกันค่ะ แต่การทำหน้าที่นี้ โดยไม่ได้รับผลตอบแทนใดๆ เจ้าของร่วมอาจรู้สึกว่า จะทำไปทำไม เหนื่อยเปล่าๆ ทำให้ไม่มีใครอยากเข้ามาทำงานตรงนี้ ก็เป็นได้อีกเช่นกัน เพราะฉะนั้นการหารือกันภายในที่ประชุมใหญ่สามัญ แล้วให้เจ้าของร่วมลงคะแนนเสียง เพื่อหาทางออก เช่น การมีค่าตอบแทนอย่างสมเหตุสมผล หรือมีค่าเบี้ยประชุมให้กับผู้ที่มาเป็น คณะกรรมการฯ ก็อาจจะทำให้ผู้คนอยากมาทำหน้าที่นี้ขึ้นมาบ้างก็เป็นได้ค่ะ 

การมาทำงานเป็นส่วนหนึ่งของ คณะกรรมการฯ นั้น ก็เพื่อที่จะช่วยสอดส่องดูแลให้โครงการนั้นเป็นไปอย่างเรียบร้อย ทั้งในด้านสภาพแวดล้อม และการจัดการบริหารบัญชี แต่ถ้าหากมีการตรวจสอบแล้วพบว่า คณะกรรมการฯ ทำตัวกร่าง หลงในอำนาจ แล้วใช้อำนาจในทางมิชอบ รวมไปถึงการโกงบัญชี ทรัพย์สินต่างๆ ภายในโครงการ เราสามารถทำเรื่องให้ถอดถอนคณะกรรมการฯ ชุดนี้ได้ค่ะ

โดยการรวบรวมเสียงของเจ้าของร่วมเป็นจำนวน 25% ของทั้งหมด แล้วนำมาจัดประชุมย่อยเพื่อขอจัดประชุมใหญ่ จากนั้นจึงนำมติยื่นกับคณะกรรมการฯ ให้จัดประชุมใหญ่ขึ้นมา เมื่อถึงวันประชุมและมีผู้เข้าร่วมการประชุมครบ 25% ก็สามารถทำเรื่องถอดถอนคณะกรรมการฯ ชุดปัจจุบัน และแต่งตั้งชุดใหม่ขึ้นมาได้เลยค่ะ

อย่างไรก็ตาม ถ้าหากการดำเนินการไม่ราบรื่น เช่น คณะกรรมการฯ ไม่ยอมลาออก หรือเอากฏหมายมาเล่นแง่ เราก็คงต้องใช้กฏหมายฟ้องร้องกลับเช่นกันค่ะ โดยฟ้องเป็นคดีผู้บริโภค และฟ้องได้ทั้งทางแพ่งและทางอาญา ขึ้นอยู่กับข้อหาที่กระทำ แต่ทั้งนี้ก็ต้องมีหลักฐานที่สามารถเอาผิดได้ มิใช่การกล่าวเลื่อนลอย เพื่อไม่ให้เสี่ยงต่อการถูกฟ้องกลับได้ หรืออาจจะไปปรึกษาทนาย หรือเจ้าหน้าที่จากกรมที่ดิน เพื่อขอข้อมูลที่ถูกต้อง และเอกสารในการดำเนินการ ก็จะทำให้สามารถฟ้องร้องได้ถูกต้องแม่นยำมากขึ้นค่ะ