เช็คด้วยตัวเองง่ายๆ ว่า "คอนโด" ที่จะซื้อมีเกณฑ์ได้สร้างอย่างถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่?

 

 

การกำหนดความกว้างของที่ดินและถนนนั้น จะกำหนดเฉพาะคอนโด High rise ที่มีพื้นที่ของอาคารรวมกันทั้งหมดตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป จะต้องปฏิบัติตามกฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ. 2535) ข้อ 2 ดังนี้

1. ที่ดินที่ใช้เป็นที่ตั้งของอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นไม่เกิน 30,000 ตารางเมตร ต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นทีมีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร

2. สําหรับที่ดินทีใช้เป็นที่ตั้งของอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่พิเศษที่มี่พื้นที่อาคารรวมกันทุกชั้นมากกว่า 30,000 ตารางเมตร ต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะที่มีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มี่เขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร

3. ที่ดินด้านที่ติดถนนสาธารณะของที่ดินทั้งสองกรณี จะต้องมีความกว้างไม่น้อยกว่า 12 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนถึงบริเวณที่ตั้งของอาคาร ที่ดินนั้นต้องว่างเพื่อสามารถใช้เป็นทางเข้าออกของรถดับเพลิงได้โดยสะดวกด้วย

ดังนั้นถ้ามีโอกาสได้ไปที่ตั้งของโครงการลองวัดคร่าวๆ จาก Plan และที่ดินดูได้เลยค่ะว่าถูกต้องหรือไม่ ที่ดินทางเข้าเป็นของใครสามารถซื้อ-ขายกันเพื่อใช้เป็นทางเข้าได้หรือเปล่า สามารถถามกับผู้ชายได้เลยเพื่อความมั่นใจ ไม่เช่นนั้นแล้วคอนโดที่เราจะซื้ออาจโดนระงับการก่อสร้างหรือรื้อถอนได้เลยนะคะ

 

คอนโดทั้ง Low rise และ High rise ที่สร้างติดถนนสาธารณะจะต้องมีระยะร่นจากถนนสาธารณะ ยึดตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 หมวด 4 ข้อ 41 ดังนี้

อาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้ถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจาก กึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร สำหรับอาคารที่สูงเกินสองชั้นหรือเกิน 8 เมตร ห้องแถว ตึกแถว บ้านแถว อาคารพาณิชย์โรงงาน อาคารสาธารณะ ป้าย หรือสิ่งที่สร้างชึ้นสำหรับติดหรือตั้งป้าย หรือคลังสินค้า ที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้ถนนสาธารณะ ให้ยึดตามกฎดังนี้

1. ถ้าถนนสาธารณะกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ต้องร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนน สาธารณะอย่างน้อย 6 เมตร

2. ถ้าถนนสาธารณะมีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป แต่ไม่เกิน 20 เมตร ต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 1 ใน 10 ของความกว้างของถนนสาธารณะ

3. ถ้าถนนสาธารณะมีความกว้างเกิน 20 เมตรขึ้นไป ต้องร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะอย่างน้อย 2 เมตร

และสำหรับคอนโดริมน้ำบรรยากาศดีๆ ที่เราชอบกันนั้นก็มีข้อกำหนดตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 หมวด 4 ข้อ 42 ดังนี้

1. อาคารที่ก่อสร้างใกล้คูคลอง ลำราง ลำประโดงแหล่งน้ำสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ให้ร่นแนวอาคาร ห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะนั้น ไม่น้อยกว่า 3 เมตร 

2. แต่ถ้าแหล่งน้ำ สาธารณะ ที่มีความกว้างมากกว่า 10 เมตร ให้ร่นแนวอาคาร ไม่น้อยกว่า 6 เมตร 

3. สําหรับอาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้แหล่งน้ำสาธารณะขนาดใหญ่ เช่น บึง ทะเลสาบ หรือทะเล ต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า 12 เมตร ทั้งนี้เว้นแต่สะพาน เขื่อน รั้ว ท่อระบายน้ํา ท่าเรือ ป้าย อู่เรือ คานเรือ หรือที่ว่างที่ใช้เป็นที่จอดรถไม่ต้องร่นแนวอาคาร

ถ้าหากผู้บริโภคอย่างเราดู Masterplan แล้วพบว่าระยะร่นไม่ถึงตามที่กฎหมายกำหนด ก็ให้ตัดสินใจดีๆ ค่ะว่าควรซื้อหรือไม่ เพราะจริงๆ แล้วการร่นระยะอาคารเป็นมาตรฐานในการสร้างความปลอดภัยของชีวิตและทรัพย์สิน ป้องกันไฟไหม้ไม่ให้ลุกลามเข้าไปในอาคารใกล้เคียง และมีพื้นที่ให้นักดับเพลิงนำอุปกรณ์เข้าไปปฏิบัติหน้าที่ได้อย่างสะดวก 

 

 

การประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) เกิดขึ้นเพราะนโยบายของรัฐที่ต้องการช่วยหาทางป้องกันผลกระทบในทางลบด้านสิ่งแวดล้อมที่อาจเกิดขึ้นในโครงการนั้น ให้เกิดน้อยที่สุด ดังนั้นถ้าการก่อสร้างใหม่เกิดขึ้นจะต้องไม่ส่งผลกระทบกับพื้นที่เดิมทั้ง กายภาพ ชีวภาพ คุณค่าการใช้ประโยชน์ของมนุษย์ และคุณภาพชีวิต

แล้วพื้นที่เดิมเกี่ยวอะไร? ง่ายๆ เลย เรื่องการจัดการมลพิษน้ำเป็น 1 ประเด็นที่นำไปประเมิน ก็คือหากพื้นที่เดิมในการก่อสร้างใหม่เป็นชุมชนอยู่แล้ว ปริมาณน้ำเสียที่ระบายสู่สิ่งแวดล้อมก็จะมีอยู่ในระดับหนึ่ง เมื่อสร้างโครงการใหม่ก็แค่ปรับการระบายน้ำเสียให้เท่ากับของเดิมที่เคยมีอยู่ แต่ถ้าพื้นที่เดิมเป็นป่า พื้นที่รกร้าง ก็จะไม่มีปริมาณน้ำเสียเกิดขึ้น ดังนั้นถ้าหากจะสร้างคอนโดสัก 1 โครงการ ก็ต้องมีวิธีการบริหารจัดการน้ำเสีย (ทั้งบำบัดและระบาย) ก่อนลงท่อระบายน้ำสาธารณะ ดังนั้นเวลาเราเลือกโครงการลองดูพื้นที่เดิมนะคะว่าเป็นอะไรมาก่อน เพราะมีผลกับการประเมิน EIA อย่างมากเลยค่ะ

 

 

เวลาที่จะมีการสร้างโครงการใหม่ขึ้นมาจะต้องทำ "รายงานสํารวจความคิดเห็นของชุมชน" เสมอ โดยประเด็นที่ต้องขอความคอดเห็นก็มีหลากหลายเรื่อง เช่น เกณฑ์ EIA ใหม่ที่บอกว่า "การสร้างตึกสูง 23 เมตรขึ้นไป จำนวน 80 ห้องขึ้นไป ต้องห้ามบังทิศทางแดดและทิศทางลม หากเจ้าของโครงการมีการสร้างโครงการบังแดด-บังลมชุมชนเดิมที่ตั้งอยู่ คนในชุมชนสามารถคัดค้านห้ามขึ้นโครงการได้" แต่เดิมนั้นมีผลบังคับใช้วันที่ 1 มิถุนายน 2564 เป็นต้นไป แต่ปัจจุบันยังชะลอการบังคับใช้เกณฑ์ดังกล่าวไปก่อน เพราะต้องฟังข้อเสนอแนะของผู้ประกอบการด้วย ซึ่งนี่เป็นตัวอย่างของการสำรวจความคิดเห็นชุมชนเพียง 1 เรื่องที่จะต้องถามชุมชนเท่านั้น ดังนั้นถ้ามีโอกาสไปที่ดินที่จะสร้างคอนโดลองไปเดินเล่น ทานข้าวร้านอาหารบริเวณนั้น พูดคุยกับคนในชุมชนคร่าวๆ ก็ได้ค่ะว่าถ้ามีการสร้างคอนโดตรงนี้มีคิดเห็นอย่างไร เพื่อเป็นข้อมูลในประเมินและตัดสินใจได้ด้วยตัวเองว่าจะพร้อมรับความเสี่ยงในการซื้อโครงการนี้ได้มากน้อยแค่ไหน

 

 

กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 หมวด 2 ข้อ 22 ได้กำหนด ว่าที่พักอาศัยต้องมีระยะดิ่ง ไม่น้อยกว่า 2.6 เมตร ถ้าหากเราสอบถามโครงการแล้วพบว่าน้อยกว่านี้ไม่ควรซื้อค่ะ เพราะในห้องก็จะอึดอัดและมีผลทำให้ระบายอากาศได้ไม่มีเท่าที่ควรด้วยค่ะ อย่างไรก็ตามต้องถามดูให้ละเอียดนะคะว่า 2.6 เมตรรวมการใส่ฝ้าเพดานแล้วหรือยัง บางที่อาจจะก่อสร้างตัวโครงโครงมา 2.6 เมตร ใส่ฝ้าเข้าไปเหลือ 2.4-2.5 เมตรก็มีค่ะ

การพิจารณาเกณฑ์ต่างๆ เหล่านี้ด้วยตัวเอง เป็นอีกวิธีที่ทำให้เรามั่นใจว่าคอนโดของเราจะได้สร้างแน่นอน และมั่นใจว่าถูกกฎหมาย จริงๆ เป็นส่วนน้อยมากที่โครงการจะสร้างโครงการแบบไม่ถูกกฎหมาย เพราะส่วนใหญ่การก่อสร้างก็มักจะศึกษามาอย่างละเอียดถี่ถ้วนแล้ว อย่างไรก็ตามถ้าเกิดพลาดขึ้นมาจริงๆ จองไปแล้วแต่ไม่ได้สร้างหรือสร้างแล้วมีการรื้อถอน (ซึ่งก็มีเกิดขึ้นได้)  ก็จะทำให้เราเสียเวลา เสียเงินค่าตกแต่ง ทำให้เสียความรู้สึกมากๆ เลยล่ะค่ะ ฉะนั้นก่อนจองก่อนซื้อลองเช็กง่ายๆ ตามนี้ดูนะคะ