ภาษีที่ดิน & สิ่งปลูกสร้างคอนโด : ถ้าได้จดหมายแบบสำรวจที่ดิน-สิ่งปลูกสร้างมาจากสำนักงานเขต อยู่เฉยๆ ไม่ต้องทำอะไรได้มั้ย?

ภาษีที่ดินจะเริ่มใช้บังคับกับเจ้าของที่ดิน คอนโด และสิ่งปลูกสร้างตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 นี้ ซึ่งแต่ละคนจะต้องเสียเท่าไหร่บ้างนั้น ทาง Checkraka.com เราเคยทำสรุปให้ดูแล้วตามบทความนี้ครับ ต้องเสียภาษียังไง ถ้าถือคอนโดอยู่หลายห้อง หรือมีทั้งบ้านทั้งคอนโด? และเมื่อเร็วๆ นี้ หลายคนคงได้รับจดหมายเรื่อง "ขอเอกสารหรือหลักฐานแสดงความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้าง" พร้อมกับแบบฟอร์มให้กรอกเพื่อสำรวจที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจากสำนักงานเขตต่างๆ ที่คอนโดแต่ละแห่งตั้งอยู่ คำถาม คือ ถ้าเราได้รับแล้ว เราควรต้องทำอย่างไรบ้าง? วันนี้ทาง Checkraka.com มีคำแนะนำมาเล่าให้ฟังกันครับ 

จดหมายตัวนี้เขียนชัดเจนว่าออกตามมาตรา 29 ของ พ.ร.บ. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งมาตรานี้เป็นเรื่องของการสำรวจที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อวัตถุประสงค์ในการประเมินภาษีและเก็บภาษี โดยจดหมายตัวนี้จะขอความร่วมมือจากเราให้ส่งเอกสารตามที่เค้าระบุมาให้ ตัวอย่างของเอกสารที่จดหมายนี้ขอให้พวกเราส่งก็ เช่น สำเนาหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด สำเนาทะเบียนบ้านของเจ้าของกรรมสิทธิ์และสัญญาเช่า ซึ่งจากตัวอย่างพวกนี้ ประกอบกับคนที่ออกหนังสือนี้คือ "พนักงานสำรวจ ณ ฝ่ายรายได้" ของแต่ละสำนักงานเขต เราก็พอจะเดาได้ว่า ทางรัฐฯ ต้องการข้อมูลเหล่านี้ เช่น  

(ก)  เรามีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและคอนโดได้บ้าง เพื่อเช็คว่าเรามีบ้าน คอนโด หรือสิ่งปลูกสร้างกี่หลัง (หลังแรกที่มีชื่อในทะเบียนบ้านจะได้รับยกเว้นภาษีถ้าราคาประเมินไม่เกิน 50 ล้านบาท แต่หลังอื่นๆ จะต้องเสียภาษี) และ

(ข) ได้มีการปล่อยเช่าอยู่หรือได้ทำประโยชน์อะไรอยู่หรือไม่ (ซึ่งอัตราภาษีการปล่อยเช่าจะเป็นเรื่องของเชิงพาณิชย์และจะเสียภาษีสูงกว่าคนที่ไม่ปล่อยเช่า) เป็นต้น

จากที่เราได้เห็นตัวอย่างจดหมายมา 2-3 ฉบับ บางทีรายการเอกสารที่ขออาจแตกต่างกันบ้างเล็กน้อยหรือลำดับรายการเอกสารอาจไม่เหมือนกันในแต่ละฉบับ แต่วัตถุประสงค์โดยรวมก็เพื่อการสำรวจและประเมินภาษีเจ้าของห้องคอนโดแต่ละห้องนั่นเอง 

ต้องยอมรับก่อนว่าจดหมายฉบับนี้แสดงถึงการทำงานที่ไม่มีประสิทธิภาพของเจ้าหน้าที่ เพราะลิสต์รายการเอกสารมีความมึนงงในหลายๆ เรื่อง อย่างไรก็ดี โดยหลักการกฎหมาย เราควรต้องปฏิบัติตามจดหมายฉบับนี้ ดังนี้ครับ

(ก) เราต้องส่งเอกสารตามลิสต์ที่กำหนดให้เจ้าหน้าที่ (คือ พนักงานสำรวจ ณ ฝ่ายรายได้ของสำนักงานเขตที่คอนโดเราต้องอยู่) แต่เนื่องจากเอกสารบางอย่างถ้าเราเป็นเจ้าของคอนโด เราจะไม่มีทางมีเลย เช่น ใบอนุญาตก่อสร้างอาคาร ดังนั้น เอกสารพวกที่เราไม่มีแบบนี้ เราอาจต้องประสานให้นิติบุคคลคอนโดเป็นผู้จัดการส่งทีเดียวในนามของเจ้าของห้องชุดแต่ละห้องไปเลย 

(ข) รายการเอกสารบางอย่างมีความมึนงง เช่น ถ้าเราเป็นเจ้าของคอนโด แต่จดหมายนี้ขอสำเนาโฉนดที่ดิน เราอาจสงสัยว่าให้เราส่ง "โฉนดที่ดิน" (น.ส. 4 จ) ซึ่งคอนโดนี้ตั้งอยู่ หรือส่ง "หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด" (อ.ช. 2) ห้องของเราเอง ซึ่งจากที่เราได้มีโอกาสพูดคุยกับเจ้าหน้าที่ ข้อแนะนำคือ กรณีของเจ้าของห้องชุดแต่ละคน ให้ส่ง "หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด" (อ.ช.2) และให้นิติบุคคลคอนโดส่ง "โฉนดที่ดิน" (น.ส. 4 จ) ซึ่งอาคารชุดนี้ตั้งอยู่ประกบกันไป ดังนั้น เวลาเราส่ง เราควรติดต่อประสานงานกับนิติบุคคลอาคารชุดของเราให้ทำงานส่งเอกสารไปพร้อมกับเรา หรือรับหน้าเพื่อรวบรวมส่งให้ลูกบ้านทุกคนแทนก็ได้ ซึ่งเรื่องนี้ก็แล้วแต่คอนโดและลูกบ้านแต่ละที่จะตกลงกันครับ 

(ค)  จดหมายฉบับนี้กำหนดให้เรายื่นเอกสารที่ขอภายใน 7 วันนับตั้งแต่วันได้รับหนังสือฉบับนี้ คำถามที่เกิดขึ้น คือ จดหมายบางฉบับลงวันที่ตั้งแต่เดือนตุลาคม 2562 แต่เราได้รับจริงเดือนพฤศจิกายน 2562 ดังนั้น จดหมายส่วนใหญ่เราจะได้รับช้ามากและหากรัฐฯ จะเอาผิดกับคนที่ส่งล่าช้า คำถามคือรัฐฯ จะพิสูจน์ได้อย่างไรว่าเราได้รับจดหมายฉบับนี้จริงๆ เมื่อไหร่ 

หากได้รับหนังสือจดหมายนี้แล้ว ตามกฎหมายเราจะต้องปฏิบัติตามครับและหากไม่ปฏิบัติตาม (การไม่ปฏิบัติตามคือเราไม่ส่งเอกสารให้เจ้าหน้าที่เลยหรือส่งให้แต่เลยกำหนดเวลา) พ.ร.บ. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีการกำหนดโทษไว้ คือ ต้องโดนโทษปรับไม่เกิน 2,000 บาท (มาตรา 84 พ.ร.บ. ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง) 

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเริ่มใช้ 1 มกราคม 2563 นี้แล้ว ซึ่งทาง Checkraka.com เราก็มีข้อสังเกตและข้อเสนอแนะดังนี้ครับ 

(ก) ใครที่มีบ้าน ห้องชุดคอนโด และ/หรือที่ดินรวมๆ กันมากกว่า 1 ชิ้น หลักการ คือ เราต้องดูว่าราคาประเมินของบ้าน ห้องชุดและที่ดินนั้น ชิ้นไหนมีราคาประเมินสูงสุดครับ (ดูข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับราคาประเมินคอนโดได้ที่นี่ "ราคาประเมินคอนโด" กำลังจะเปลี่ยนไป! เตรียมตัวให้พร้อม ใครถือคอนโดอยู่ จะได้ หรือเสียประโยชน์อะไรบ้าง) และเมื่อเจอแล้วว่าชิ้นไหนราคาสูงสุด ให้เอาชื่อใส่ในทะเบียนบ้านทรัพย์สินชิ้นนั้นครับ เพราะการใส่ชื่อในทะเบียนบ้านทรัพย์สินชิ้นไหน ถือว่าทรัพย์สินชิ้นนั้นเป็น "บ้านหลังแรก" และจะได้รับยกเว้นภาษีถ้าทรัพย์สินชิ้นนั้นราคาประเมินไม่เกิน 50 ล้านบาท 

(ข) หากมีที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ เราควรนำมาทำการเกษตรเพื่อให้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราที่ต่ำ (ต่ำกว่าปล่อยว่างไม่ทำประโยชน์) ส่วนคำถามว่า ต้องทำการเกษตรแค่ไหน เช่น ปลูกเต็มพื้นที่ หรือปลูกแค่บางส่วน ณ ขณะนี้เข้าใจว่ายังมีความไม่ชัดเจนในการตีความกฎหมาย ซึ่งเราต้องรอดูและติดตามกันต่อไปครับ 

หลังจากที่ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้มีการยืดเยื้อกันมานานมากๆ หลาย 10 ปี สุดท้ายนี้ วันที่ 1 มกราคม 2563 นี้ภาษีนี้จะเริ่มเป็นจริงมีผลบังคับแล้วครับ ตรงเป๊ะกับ Quote ที่ Benjamin Franklin นักปรัชญาการเมืองในประวัติศาสตร์ของอเมริกาเคยกล่าวไว้ "ในโลกนี้ ไม่มีอะไรที่แน่นอน ยกเว้น การตาย และภาษี!!"