"เงินกองทุนคอนโด" (Sinking Fund): จ่ายค่าส่วนกลางแล้ว ทำไมยังต้องจ่ายเงินกองทุนคอนโดอีก ?

เวลาเราซื้อคอนโดจะมีค่าใช้จ่ายหลักๆ ที่เราต้องจ่ายอยู่ 3 ส่วนคือ (1) ค่าธรรมเนียมและภาษีต่างๆ (2) ค่าส่วนกลางรายปี (Annual Common Fees) และ (3) เงินกองทุนคอนโด (Sinking Fund) ซึ่งหลายคนเวลาซื้อคอนโด ก็มักจะงงๆ ว่าโดนเก็บค่าส่วนกลางไปแล้ว ทำไมต้องจ่ายเงินกองทุนคอนโดด้วย หรือสงสัยว่าเงินกองทุนคอนโดเก็บไปทำอะไร ทำไมตัวเลขสูงจัง จะเก็บนานแค่ไหน แล้วสุดท้ายเราจะได้ประโยชน์จากเงินกองทุนคอนโดก้อนนี้ยังไงบ้าง เวลาเราอยู่จริงในคอนโด วันนี้เช็คราคามีคำตอบมาให้ครับ  

หลักๆ เลย เงินกองทุนคอนโด ก็คือ เงินทุนสำรองที่เจ้าของร่วมจ่ายให้นิติบุคคลคอนโดเก็บไว้เผื่อไว้ใช้ฉุกเฉิน หรือใช้สำหรับเรื่องจำเป็นเร่งด่วนในแต่ละคอนโดครับ ตาม พรบ. อาคารชุดไม่ได้มีพูดถึงเงินกองทุนตรงๆ แต่มีในมาตรา 40 ซึ่งระบุเป็นหลักการคร่าวๆ ว่า "ให้เจ้าของร่วมชำระเงินให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดเพื่อดำเนินกิจการของนิติบุคคลอาคารชุด" ดังต่อไปนี้ 
(1) เงินค่าใช้จ่ายของนิติบุคคลอาคารชุดที่เจ้าของแต่ละห้องชุดจะต้องชําระล่วงหน้า
(2) เงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทํากิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับ หรือตามมติของที่ประชุมใหญ่
(3) เงินอื่นเพื่อปฏิบัติตามมติของที่ประชุมใหญ่ภายใต้เงื่อนไขซึ่งที่ประชุมใหญ่กำหนด

ซึ่งในความเป็นจริง "เงินกองทุน" ที่เราเรียกๆ กันก็คือ เงินทุนตามข้อ (2) ข้างต้นนั่นเอง และในทางปฏิบัติข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดของแต่ละคอนโดจะมีการขยายความเรื่องเงินกองทุนไว้แตกต่างกันไปบ้างมากน้อย (ดูในตัวอย่างในห้วข้อ "เงินกองทุนเอาไปใช้อะไรได้บ้าง" ข้างล่าง) แต่หลักๆ แล้ววัตถุประสงค์ของเงินกองทุนในทุกคอนโดที่ระบุในข้อบังคับนั้นจะมีไว้เพื่อซ่อมแซมส่วนกลาง โดยเฉพาะการบำรุงรักษาที่มีค่าใช้จ่ายสูงหรือเร่งด่วน เงินก้อนนี้ถ้าไม่มีความจำเป็นต้องใช้ นิติบุคคลคอนโดก็มักจะเอาไปฝากธนาคาร ภาษาอังกฤษถึงเรียก "Sinking" เพราะมันเป็นเงินที่มักจะ "จม" ไว้เฉยๆ ในธนาคาร

เจ้าของร่วมคอนโดแต่ละยูนิตจะต้องชำระเงินกองทุนคอนโดแค่ครั้งเดียวในวันโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด (แต่อาจมีการเรียกเก็บก้อนใหม่ได้ถ้าก้อนเดิมมีการนำไปใช้) จำนวนที่เก็บจะแล้วแต่ว่าเจ้าของโครงการ (Developer) จะเป็นคนกำหนดตอนแรกครับ ซึ่งส่วนใหญ่ก็จะแตกต่างกันแล้วแต่หลักเกณฑ์ หรือดุลพินิจของเจ้าของโครงการ เช่น ถ้าคอนโดมีส่วนกลางที่ต้องใช้เงินในการบำรุงรักษาเยอะ ทางเจ้าของโครงการก็อาจเรียกเก็บสูงๆ ไว้ก่อน โดยจำนวนที่เรียกเก็บจะคำนวณเป็นบาทต่อขนาดตารางเมตรของพื้นที่ห้องชุด ดังนั้นเราจึงขอยกตัวอย่างทั้งคอนโดเก่าและใหม่ให้เห็นครับว่า จำนวนเงินกองทุนแต่ละโครงการเรียกเก็บกันเท่าไหร่กันบ้าง (สำหรับคอนโดรุ่นใหม่ๆ เงินกองทุนมักจะเป็นจำนวนเฉลี่ยประมาณ 10 เท่าของค่าส่วนกลาง)  

โดยหลักการแล้ว พรบ. อาคารชุด กำหนดกว้างๆ แค่ว่า ให้เจ้าของร่วมชำระเงินทุนเมื่อเริ่มต้นกระทำกิจการอย่างใดอย่างหนึ่งตามข้อบังคับหรือตามมติของที่ประชุมใหญ่ ดังนั้น การจะใช้เงินกองทุนจึงขึ้นอยู่กับข้อบังคับและมติที่ประชุมใหญ่ เราขอยกตัวอย่างข้อบังคับคอนโดสัก 5 โครงการให้เห็นภาพว่า แต่ละโครงการกำหนดให้ใช้เงินกองทุนอย่างไรบ้าง 

ตัวอย่างเรื่องการใช้ "เงินกองทุน" ในข้อบังคับของคอนโดแห่งหนึ่งแถวราชเทวี

ตัวอย่างเรื่องการใช้ "เงินกองทุน" ในข้อบังคับของคอนโดแห่งหนึ่งบนถนนพระราม 3

ตัวอย่างเรื่องการใช้ "เงินกองทุน" ในข้อบังคับของคอนโดแห่งหนึ่งบนถนนแถวลาดพร้าว

ตัวอย่างเรื่องการใช้ "เงินกองทุน" ในข้อบังคับของคอนโด Ashton Chula-Samyan

ตัวอย่างเรื่องการใช้ "เงินกองทุน" ในข้อบังคับของคอนโดแห่งหนึ่งบนถนนพหลโยธิน 

โดยสรุปเมื่อพิจารณาจากตัวอย่างข้อบังคับข้างต้นแล้ว ในทางปฏิบัติเงินกองทุนจะเอาไปใช้ได้ในกรณีตัวอย่าง เช่น ซ่อมแซม หรือเปลี่ยนอุปกรณ์ลิฟต์โดยสาร การทาสีใหม่ทั้งอาคาร การใช้แก้ปัญหา หรือซ่อมแซมกรณีฉุกเฉิน เช่น เกิดไฟไหม้หรือน้ำท่วมในพื้นที่ส่วนกลาง Major maintenance เช่น บำรุงรักษาหรือทำความสะอาดระบบท่อน้ำดี หรือน้ำเสียใหม่หมดทั้งอาคาร 

ตามกฎหมายไม่ได้ระบุเรื่องนี้ไว้ และก็ไม่ได้มีข้อห้ามว่าห้ามเก็บเพิ่มแต่อย่างใด ดังนั้น หากมีการนำเงินกองทุนไปใช้ และเหลือน้อยลง ทางนิติบุคคลก็น่าจะเก็บเพิ่มให้กลับมาเต็มเหมือนเดิมได้ ขึ้นอยู่กับข้อบังคับอาคารชุด หรือมติที่ประชุมเจ้าของร่วมจะกำหนด หรือมีมติ ซึ่งก็จะสามารถเรียกให้ชำระเงินกองทุนแบบทั้งจำนวนครั้งเดียว หรือผ่อนจ่ายรายปีก็ได้ เพื่อแบ่งเบาภาระเจ้าของร่วม อย่างไรก็ดีถ้าไม่จำเป็นจริงๆ เราไม่ค่อยแนะนำให้นำเงินกองทุนมาใช้นะครับ อยากให้เป็น Last Resort หรือเรื่องด่วนฉุกเฉินจริงๆ เท่านั้น เหตุผลคือ ถ้านำมาใช้และเงินพร่องไปแล้ว การจะเก็บเพิ่มจากเจ้าของร่วมได้ครบทุกคนเป็นเรื่องยากมาก เพราะแม้ค่าส่วนกลางที่จำนวนต่ำกว่ามาก ยังมีเจ้าของร่วมบางรายเห็นแก่ตัวไม่ยอมจ่าย ในขณะที่เงินกองทุนนั้นมีจำนวนสูงกว่ามาก (เฉลี่ย 10 เท่าของค่าส่วนกลาง) ดังนั้น จึงเป็นเรื่องยากกว่าเดิมเข้าไปอีกที่จะเก็บเงินกองทุนจากเจ้าของร่วมได้ครบทุกคน  หากจำเป็นต้องใช้เงินกองทุนจริงๆ และไม่อยากใช้เงินเดิมที่มี ทางนิติบุคคลอาจใช้วิธีเก็บเพิ่มเติมเป็นเงินกองทุนพิเศษก็ได้ครับ ตัวอย่างในบางคอนโดก็เช่น การเรียกเก็บ "เงินกองทุนพิเศษเพื่อการซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลาง" หรือการเรียกเก็บ "เงินตามงบประมาณรายจ่าย" ตามตัวอย่างในเอกสารของจริงที่แนบมาข้างล่างนี้ 

การเรียกเก็บ "เงินกองทุนพิเศษเพื่อการซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลาง"
หรือการเรียกเก็บ "เงินตามงบประมาณรายจ่าย" ของโครงการ เดอะรูม รัชดา-ลาดพร้าว

การเรียกเก็บ "เงินกองทุนพิเศษเพื่อการซ่อมแซมทรัพย์สินส่วนกลาง"
หรือการเรียกเก็บ "เงินตามงบประมาณรายจ่าย" ของโครงการ ดิแอดเดรส สยาม

ปกติเงินกองทุนแต่ละคอนโดจะมีจำนวนเป็นหลักล้านบาท หลายๆ โครงการก็เกิน 10 ล้านบาท ดังนั้น ถ้าจะปล่อยเงินจำนวนขนาดนี้ไว้ในบัญชีกระแสรายวันเฉยๆ ก็จะทำให้คอนโดเสียประโยชน์เปล่าๆ ในทางปฏิบัติ หลายๆ โครงการก็เอาเงินกองทุนที่ยังไม่ได้ใช้ไปฝากธนาคาร ไม่ว่าจะเป็นบัญชีเงินฝากประจำ ออมทรัพย์ หรือซื้อกองทุน หรือพันธบัตรที่มีความเสี่ยงต่ำ เช่น กลุ่มกองทุนที่เป็น Money Market Fund หรือ Fixed Income Fund เป็นต้น เพราะอย่างน้อยก็จะได้ผลประโยชน์กลับมา 0.5-3% ต่อปีโดยประมาณ

สรุปคือ การมี "เงินกองทุน" คอนโดอาจมีวัตถุประสงค์บางอย่างซ้ำซ้อนกับ "เงินค่าส่วนกลาง" เหมือนกัน แต่เงินกองทุนคอนโดมีประโยชน์แน่นอน (และเจ้าของร่วมทุกคนควรจ่าย) เพราะจะเป็นเงินสำรองที่ดีและมีประโยชน์สำหรับตัวโครงการที่ลูกบ้านอยู่ แต่ในขณะเดียวกันก็ต้องเฝ้าดูการบริหารจัดการเงินส่วนนี้เป็นระยะ เพื่อให้เงินกองทุนเป็นประโยชน์ต่อส่วนกลางและลูกบ้านมากที่สุดครับ