ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ต้องเสียภาษียังไง ถ้าถือคอนโดอยู่หลายห้อง หรือมีทั้งบ้านทั้งคอนโด?

ในที่สุด พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็ผ่านความเห็นชอบจากสภานิติบัญญัติแห่งชาติแล้วเมื่อวันที่ 16 พ.ย. 2561 ที่ผ่านมา โดยจะมีผลเป็นกฎหมายตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไปหลังจากที่ "เกือบจะ" เป็นกฎหมายอยู่หลายรอบ ตอนนี้ก็จะเป็นกฎหมายบังคับใช้จริงซะที คำถามของนักลงทุนคอนโดที่มีห้องชุดหลายๆ ห้อง หรือบางคนมีทั้งบ้านและคอนโดอยากรู้ตอนนี้ก็คือ "แล้วผมจะเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแค่ไหน หรือเท่าไรบ้าง?" วันนี้ Checkraka เรามีคำตอบมาให้ครับ

1. คำว่า "บ้านหลังหลัก" จะต้องมี 2 องค์ประกอบ คือ (1) เป็นบ้านหรือห้องชุดที่เรามีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในบ้านหรือห้องชุดนั้น ซึ่งความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ให้ดูจากโฉนดที่ดิน (กรณีบ้าน ทาวน์โฮม หรือทาวน์เฮ้าส์) และจากหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (กรณีห้องชุด) และ (2) เป็นบ้านหรือห้องชุดที่เรามีชื่อในทะเบียนบ้านนั้นๆ (ไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าบ้าน)

2. ส่วนบ้านหรือคอนโดหลังอื่นๆ เช่น หลังที่ 2 หรือ 3 ให้ดูแค่ว่ามีชื่อเป็นเจ้าของในโฉนดที่ดิน หรือในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดหรือเปล่า ถ้าใช่ ก็ถือว่าเป็นบ้านหลังที่ 2 หรือ 3 (โดยไม่ต้องสนใจทะเบียนบ้านเลย) และจะเสียภาษีเท่าไหร่ก็ขึ้นอยู่กับว่าเราใช้ประกอบธุรกิจอะไรหรือเปล่า ซึ่งหากใช้ประกอบธุรกิจ (เช่น ให้เช่า) จะเสียภาษีเยอะกว่าปล่อยไว้ว่างๆ 

3. ราคาประเมินทรัพย์สินจะเป็นราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมธนารักษ์ หากใครสนใจดูว่าคอนโดของเราราคาประเมินเท่าไหร่ ก็สามารถดูได้จากลิงก์นี้ครับ http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/search_data/s_condo_price.asp ซึ่งราคาประเมินของกรมธนารักษ์ส่วนใหญ่จะต่ำกว่าราคาซื้อขายคอนโดนั้นๆ ตัวอย่างเช่น ห้องชุด ศุภาลัย พรีเมียร์ รัชดา นราธิวาส ชั้น 12 มีราคาประเมินที่ 58,000 บาท/ตร.ม. แต่ใน DDProperty ชั้น 12 ประกาศขายกันอยู่ที่ 77,419 บาท/ตร.ม.

4. บ้าน ทาวน์โฮม ทาวน์เฮ้าส์ โฮมออฟฟิศ ตึกแถว ที่ดินเปล่า และห้องชุด ทั้งหมดนี้เป็นทรัพย์สินที่เจ้าของจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยการดูว่าใครเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ให้ดูในโฉนดที่ดิน หรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ ณ วันที่ 1 มกราคมของปีภาษีนั้นๆ

5. ถ้าเป็นคอนโดแบบสิทธิการเช่าหรือกู้ซื้อมาแต่ยังผ่อนไม่หมด ยังไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ตามหลักเลย กฎหมายกำหนดว่าเจ้าของเท่านั้นที่มีหน้าที่ต้องเสียภาษี ดังนั้น หากเราแค่มีสิทธิการเช่า (พวกคอนโดเช่าทั้งหลายแถบราชดำริเป็นต้น) หรือยังผ่อนไม่หมด เราก็ไม่ต้องเสียภาษีนี้

6. พ.ร.บ. ตัวนี้เป็นแค่หลักพื้นฐานจะต้องมีออกกฎหมายลูกออกมาครอบคลุมในหลายๆ เรื่องที่เกี่ยวข้องเช่น จะมีหลักเกณฑ์ หรือระบบอย่างไรในการจะดูว่าประกอบธุรกิจหรือให้เช่าอยู่หรือเปล่า 

ถ้าใครยังงงๆ ลองคลิกดู >> บทสรุป 10 เรื่องที่ต้องรู้สำหรับเจ้าของคอนโด และบ้าน (หลายหลัง!!) จะช่วยให้เข้าใจเรื่องภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างง่ายขึ้น

1. ถ้ามีแค่บ้านหรือคอนโดเดียว (เป็น "บ้านหลังหลัก") 

ถ้าเรามีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด หรือในโฉนดที่ดิน และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนี้ พร้อมกับไม่ได้ใช้ประกอบธุรกิจ หรือปล่อยเช่าหารายได้ และราคาประเมินหลังนี้ไม่เกิน 50 ล้านบาท เราจะไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนี้เลย แต่ถ้าราคาประเมินสูงกว่า 50 ล้านบาท เราจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 0.03%

2. ถ้ามีแต่คอนโด และมีมากกว่า 1 ยูนิต และไม่ได้ปล่อยเช่า เสียเท่าไหร่?

ถ้าเรามีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคอนโด 2 ยูนิต และมี 1 ยูนิตที่เรามีชื่อในทะเบียนบ้าน ถ้าราคาประเมินหลังหลักนี้ไม่เกิน 50 ล้านบาท ก็จะไม่เสียภาษีสำหรับหลังแรกนี้ (แต่ถ้าเกิน เช่น 51 ล้านบาท เราจะเสียภาษี 0.03%) ส่วนอีก 1 ยูนิตจะเรียกได้ว่าเป็นบ้านหลังที่สอง หากเราไม่ได้ใช้ประโยชน์ (เช่น ไม่ได้ประกอบธุรกิจ หรือไม่ได้ปล่อยเช่าเลย) เราจะเสียเท่าไหร่ ให้ดูตามราคาประเมินคอนโดจากตารางด้านล่างนี้เลยครับ (และถ้ามี 3 หรือ 4 ยูนิต ก็บวกเข้าไปเรื่อยๆ เช่น ถ้าราคาประเมินยูนิตที่ 3 หรือ 4 นี้ คือ 5 ล้านบาท ก็บวกเพิ่มเข้าไปอีก 2,000 บาท)

3. ถ้ามีแต่คอนโด และมีมากกว่า 1 ยูนิต และปล่อยเช่าอยู่ เสียเท่าไหร่? 

ถ้าเรามีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด 3 ยูนิต และมี 1 ยูนิต เราเลือกเป็นบ้านหลังหลักโดยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ถ้าราคาประเมินหลังหลักนี้ไม่เกิน 50 ล้านบาท ก็จะไม่เสียภาษีสำหรับหลังแรกนี้ (แต่ถ้าเกิน 50 ล้านบาท เราจะเสียภาษี 0.03%) ส่วนอีก 2 ยูนิต หากเราปล่อยเช่า ภาษีจะไม่ได้อิงกับค่าเช่านะครับ แต่จะอิงกับราคาประเมินคอนโดนั้น ซึ่งจะเป็นอัตราตามตารางข้างล่างนี้ครับ

4. ถ้ามีบ้าน/ทาวน์โฮม 1 หลังเป็นบ้านหลังหลัก และมีคอนโด 1 ห้องอยู่บ้างไม่อยู่บ้าง (ไม่ได้ปล่อยเช่า) 

ถ้าเรามีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดิน 1 หลังที่เราเลือกเป็นบ้านหลังหลัก โดยใส่ชื่อไว้ในทะเบียนบ้าน ถ้าราคาประเมินหลังหลักนี้ไม่เกิน 50 ล้านบาท ก็จะไม่เสียภาษีสำหรับหลังนี้ (แต่ถ้าเกิน 50 ล้านบาท เราจะเสียภาษี 0.03%) ส่วนคอนโด 1 ยูนิตที่อยู่บ้างไม่อยู่บ้าง ไม่ได้ปล่อยเช่าอะไร จะเรียกได้ว่าเป็นบ้านหลังที่สอง หรือบ้านสำรองก็ได้ครับ ซึ่งหากเราไม่ได้ใช้ประโยชน์ (เช่น ไม่ได้ประกอบธุรกิจ หรือไม่ได้ปล่อยเช่าเลย) จะเสียภาษีตามตารางข้างล่างครับ

5. ถ้ามีบ้าน/ทาวน์โฮม 1 หลังเป็นบ้านหลังหลัก และมีตึกแถวหรือคอนโดปล่อยเช่า 1 ห้อง เสียเท่าไหร่? 

ถ้าเรามีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินบ้าน 1 หลัง ซึ่งเราเลือกเป็นบ้านหลังหลักโดยการใส่ชื่อเข้าไปในทะเบียนบ้าน ถ้าราคาประเมินบ้านหลังหลักนี้ไม่เกิน 50 ล้านบาท เราจะไม่เสียภาษีสำหรับหลังนี้ แต่ถ้าเรามีตึกแถว หรือคอนโดปล่อยเช่าอีก 1 ห้อง ภาษีจะไม่ได้อิงกับค่าเช่านะครับ แต่จะอิงกับราคาประเมินตึกแถว หรือคอนโดนั้น ซึ่งจะเป็นไปตามอัตราด้านล่างนี้ครับ

6. ถ้ามีบ้าน/ทาวน์โฮม 1 หลังเป็นบ้านหลังหลัก และที่ดินเปล่า 1 แปลง เสียเท่าไหร่?

ถ้าเรามีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินบ้าน 1 หลัง ซึ่งเราเลือกเป็นบ้านหลังหลักโดยการใส่ชื่อเข้าไปในทะเบียนบ้าน ถ้าราคาประเมินหลังหลักนี้ไม่เกิน 50 ล้านบาท เราจะไม่เสียภาษีสำหรับหลังนี้ และถ้าเรามีที่ดินแปลงหนึ่งยังไม่ได้ใช้ประโยชน์ ที่ดินแปลงเปล่านี้เราจะต้องเสียภาษีตามอัตราด้านล่างนี้ครับ

• (1) กฎหมายจะเริ่มจัดเก็บตั้งแต่ 1 มกราคม 2563 ดังนั้น เราเริ่มวางแผนภาษีได้ตั้งแต่ตอนนี้เลยครับ เช่น จะปล่อยเช่า จะขายทิ้ง จะโอนให้คนในครอบครัว ก็เริ่มจัดการกันได้เลยครับ 
• (2) เนื่องจากบ้านหลังหลักจะได้รับยกเว้นภาษีเสมอถ้าราคาประเมินไม่เกิน 50 ล้านบาท ดังนั้น เราควรใส่ชื่อในทะเบียนบ้านของบ้าน หรือคอนโดหลังที่แพงที่สุด หรือที่อยู่ใน CBD หรือ Prime Area ที่ราคามีโอกาสขึ้นได้เร็วและสูง 
• (3) สำหรับคนมีคอนโดหลายๆ ห้อง ซึ่งไม่ใช่บ้านหลังหลัก (คือมีชื่อเป็นเจ้าของในหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด แต่ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน) จำง่ายๆ ก็คือ ถ้าราคาคอนโดพวกนี้แต่ละยูนิตไม่เกิน 50 ล้านบาท และเราไม่ได้ปล่อยเช่า เราจะเสียภาษี 200 บาท สำหรับราคาประเมินห้องชุดทุกๆ 1 ลบ. แต่ถ้าเราปล่อยเช่า เราจะเสียภาษี 3,000 บาท สำหรับราคาประเมินห้องชุดทุกๆ 1 ลบ. 
• (4) สำหรับคนที่ลงทุนคอนโดแบบเน้น Capital Gain ถ้าเราเล่นแบบห้องที่ไม่แพงมาก ก็อาจไม่ต้องกังวลมากนัก เพราะภาษีที่โดนจะประมาณแค่หลักร้อยบาทต่อปีเท่านั้น (ทุก 200 บาทต่อราคาประเมิน 1 ลบ.) และกำไรที่ได้จากการลงทุนน่าจะ Cover ได้สบาย  
• (5) เจ้าของที่ดินซึ่งปล่อยเช่า หรือคอนโดที่ปล่อยเช่า ตามหลักกฎหมายเจ้าของต้องเป็นคนรับผิดชอบภาษีนี้ แต่เราสามารถบวกเข้าไปในค่าเช่าให้ผู้เช่าต้องรับผิดชอบได้ตามที่จะตกลงกันในสัญญาเช่า แต่เวลาไปยื่นเสียภาษี เจ้าของจะเป็นคนจัดการไปยื่นและชำระ  
• (6) ที่ดินเปล่าจะเสียภาษีเท่ากับที่ดิน บ้าน ทาวน์โฮม โฮมออฟฟิศ หรือคอนโดที่ใช้ประกอบธุรกิจ หรือปล่อยเช่า แต่ที่ดินเปล่าจะแย่กว่าตรงที่หากผ่านไปทุก 3 ปี ยังปล่อยเป็นที่ดินเปล่า ภาษีจะขยับขึ้น 0.3% ในทุกๆ 3 ปี 

จากข้อมูลทั้งหมดน่าจะเป็นตัวอย่างพอที่จะให้นักลงทุน และผู้ที่ถือกรรมสิทธิ์บ้านและที่ดินได้คลายความสงสัยเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างแล้วนะครับ อย่างไรก็ตามก็ยังคงต้องติดตามกฎหมายลูกที่จะออกมา เพื่อให้ครอบคลุมในหลายๆ เรื่องที่เกี่ยวข้องด้วย ครั้งหน้าจะมีสาระความรู้เกี่ยวกับเรื่องที่อยู่อาศัยในประเด็นใด อย่าลืมติดตามกันด้วยนะครับ

บทความที่เกี่ยวข้อง >> ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: บทสรุป 10 เรื่องที่ต้องรู้สำหรับเจ้าของคอนโด และบ้าน (หลายหลัง!!)