"5 ขั้นตอน" ปล่อยเช่าคอนโดรายวันผ่าน Airbnb ให้ไม่ผิดกฎหมาย

คอนโดส่วนใหญ่จะบอกว่าการปล่อยเช่าคอนโดรายวัน หรือรายสัปดาห์ ผิดกฎหมายโรงแรมบ้าง หรือผิดกฎหมายคอนโดบ้าง ซึ่งทั้งหมดนี้ก็ถูกต้องบ้าง ไม่ถูกต้องบ้าง เรามาดูกฎหมายกันรายตัวเลยครับ

กฎหมาย	เนื้อหา	สิ่งที่ห้ามหรือเงื่อนไขที่ต้องทำ
พ.ร.บ. โรงแรม พ.ศ.2547 (มาตราที่ 4 และ 15)   ข้อ 1 กฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ. 2551	คำว่า "โรงแรม" หมายถึงสถานที่พักที่จัดตั้งขึ้นโดยมีวัตถุประสงค์ในทางธุรกิจ เพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทาง หรือคนอื่นโดยมีค่าตอบแทน แต่มีข้อยกเว้น ต่อไปนี้ที่ถือว่าไม่เป็น "โรงแรม" คือ (ก) การปล่อยเช่าแบบคิดค่าบริการเป็นรายเดือน (มาตรา 4 พรบ. โรงแรม) (ข) สถานที่พักที่มีจำนวนห้องพักในอาคารเดียวกัน หรือหลายอาคารรวมกันไม่เกิน 4 ห้อง และมีจำนวนผู้พักรวมกันทั้งหมดไม่เกิน 20 คน ซึ่งจัดตั้งขึ้นเพื่อให้บริการที่พักชั่วคราวสำหรับคนเดินทาง หรือบุคคลอื่นใดโดยมีค่าตอบแทน อันมีลักษณะเป็นการประกอบกิจการเพื่อหารายได้เสริม และได้แจ้งให้นายทะเบียนทราบตามแบบที่รัฐมนตรีกำหนดแล้ว (ข้อ 1 กฎกระทรวง)	ห้ามทำกิจการโรงแรมโดยไม่ได้รับใบอนุญาตโรงแรม    ถ้าไม่มีใบอนุญาตโรงแรม จะทำได้ก็ต่อเมื่อถ้ามีห้องพักไม่เกิน 4 ห้อง และมีจำนวนผู้พักไม่เกิน 20 คน และได้แจ้งให้นายทะเบียนทราบตามแบบที่รัฐมนตรีกำหนดแล้ว (รัฐมนตรีตามกฎตัวนี้คือ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย)
พ.ร.บ. คนเข้าเมือง พ.ศ. 2522 (มาตรา 38)	เจ้าบ้าน เจ้าของบ้าน หรือ ผู้ครอบครองเคหสถาน หรือผู้จัดการโรงแรมซึ่งรับคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้อยู่ในราชอาณาจักรเป็นการชั่วคราว เข้าพักอาศัย จะต้องแจ้งต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ ที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองซึ่งตั้งอยู่ในท้องที่ เคหสถาน หรือโรงแรมนั้นอยู่ภายใน 24 ชั่วโมง นับแต่เวลาที่คนต่างด้าวเข้าพักอาศัย ถ้าท้องที่ใดไม่มีที่ทำการตรวจคนเข้าเมืองตั้งอยู่ ให้แจ้งต่อเจ้าพนักงานตำรวจ ณ สถานีตำรวจในท้องที่นั้น	ถ้ามีผู้พัก (Guests) เป็นชาวต่างชาติ เราในฐานะเจ้าของห้อง (Airbnb Host) จะต้องแจ้งเจ้าพนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชม นับแต่เวลาเข้าพัก   กฎหมายตัวนี้ไม่มีข้อห้ามเรื่องการปล่อยเช่ารายวัน หรือรายสัปดาห์
พ.ร.บ. ภาษีโรงเรือนและที่ดิน (มาตรา 8)	เจ้าของโรงเรือนที่ปล่อยเช่าทรัพย์สินจะต้องเสียภาษีโรงเรือน 12.5% ของจำนวนเงินที่ห้องชุดนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่งๆ ซึ่งเจ้าหน้าที่มีสิทธิประเมิน "จำนวนเงินรายปี" นี้ได้ว่าควรเป็นเท่าใดตามหลักเกณฑ์ในมาตรา 8 นี้	เจ้าของห้อง (Airbnb Host) รายวันจะต้องเสียภาษีโรงเรือนเป็นจำนวนเท่ากับ 12.5% ของจำนวนเงินที่ห้องชุดนั้นสมควรให้เช่าได้ในปีหนึ่งๆ   กฎหมายตัวนี้ไม่มีข้อห้ามเรื่องการปล่อยเช่ารายวัน หรือรายสัปดาห์
ประมวลรัษฎากร มาตรา 40 (5) (ก)	ผู้ให้เช่าทรัพย์สิน (รวมถึงคอนโด) ทุกกรณีทั้งแบบรายวัน และรายเดือน มีหน้าที่ต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามประมวลรัษฎากร มาตรา 40 (5) (ก)	เจ้าของห้อง (Airbnb Host) จะต้องยื่นแสดงรายได้ และเสียภาษีเงินได้เนื่องจากเป็นเงินได้ที่ได้จากการให้เช่าห้องคอนโด กฎหมายตัวนี้ไม่มีข้อห้ามเรื่องการปล่อยเช่ารายวัน หรือรายสัปดาห์
พ.ร.บ. อาคารชุด (มาตรา 32 และ 33)	นิติบุคคลอาคารชุดมีหน้าที่จัดการ และดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ตามข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด และตามมติของเจ้าของร่วม ซึ่งตาม พรบ นี้ข้อบังคับอาจรวมถึงกฎเกณฑ์ในการใช้ทรัพย์ส่วนบุคคล (เช่นปล่อยเช่าห้อง) และทรัพย์ส่วนกลางได้	กฎหมายตัวนี้ไม่มีข้อห้ามเรื่องการปล่อยเช่ารายวัน หรือรายสัปดาห์   แต่เจ้าของร่วมสามารถเรียกประชุม และมีมติแก้ไข หรือใส่ใน "ข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด" ได้ว่าห้ามมีการปล่อยเช่าแบบรายวัน หรือรายสัปดาห์ ซึ่งถ้าเป็นแบบนี้ เจ้าของห้อง (Airbnb Host) จะไม่สามารถปล่อยเช่าห้องแบบรายวัน หรือรายสัปดาห์ได้

โดยสรุปเลยก็คือ ในบ้านเรายังมีความสับสนกันมากว่าการปล่อยเช่าคอนโดรายวัน หรือรายสัปดาห์ผิดกฎหมายหรือไม่ ซึ่งถ้าเรามานั่งอ่านตัวกฎหมายทั้งหมดข้างต้นแล้ว จะเห็นได้ว่ามีกฎหมายตัวเดียวที่ "ห้าม" คือ พ.ร.บ. โรงแรม แต่ตัว พ.ร.บ. โรงแรมเองก็มีข้อยกเว้น คือถ้าปล่อยเช่าห้องคอนโดไม่ถึง 4 ห้องในตึกเดียวกัน และได้แจ้งให้นายทะเบียนทราบตามแบบที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยกำหนดแล้ว (กฎกระทรวง พ.ศ. 2551) ก็จะไม่ถือว่าผิดกฎหมายโรงแรมแต่อย่างใด เพราะถือว่าไม่ได้เป็นการประกอบกิจการโรงแรม แต่ตรงนี้คือความไม่ชัดเจนของกฎหมายไทยเรา กล่าวคือ ถ้าเรามีห้องชุดไม่ถึง 4 ห้อง และอยากปล่อยเช่ารายวันโดยไม่ถือว่าผิดกฎหมายโรงแรม เราต้อง "แจ้งให้นายทะเบียนทราบตามแบบที่รัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยกำหนด" แต่ประเด็นคือ ปัจจุบัน กระทรวงหมาดไทยเราไม่มีการกำหนดกฎเกณฑ์ออกมาว่าต้องแจ้งยังไง ใช้เอกสารอะไร และขั้นตอนเป็นยังไง ทำให้ตรงนี้เกิด "สูญญากาศ" อยู่ และดังนั้น ถ้าตราบใดที่กระบวนการแจ้งตรงนี้ไม่มีความชัดเจน เจ้าของห้องคอนโดปล่อยเช่าไม่รู้จะแจ้งยังไง หรือแบบไหน การปล่อยเช่าห้องคอนโดแบบรายวัน หรือรายสัปดาห์ก็ยังผิดกฎหมายตามมาตรา 4 พ.ร.บ. โรงแรมอยู่ต่อไป ไม่ว่าเราจะมีห้องพักมาก หรือน้อยกว่า 4 ห้องก็ตาม 

ที่นี้มาถึงคำถามง่ายๆ ครับ ถ้าเรา (บุคคลธรรมดาไม่ใช่นิติบุคคล) มีห้องคอนโด แล้วอยากปล่อยเช่าแบบรายวัน หรือสัปดาห์ เราจะทำยังไง หรือต้องทำอะไรบ้าง ที่จะไม่ให้ผิดกฎหมาย หรือผิดกฎเกณฑ์ของคอนโด เรามาไล่ Checklist กันเป็นข้อๆ เลยครับ

1. ขั้นแรกเลยครับ เช็คข้อบังคับอาคารชุดคอนโดเรา และมติเจ้าของร่วมคอนโดว่ามีข้อห้ามไม่ให้ปล่อยเช่าคอนโดแบบรายวัน หรือรายสัปดาห์หรือไม่ ถ้าไม่มีข้อห้าม เราเดินหน้าต่อข้อ 2 เลยครับ แต่ถ้ามีข้อห้าม ก็ควรทำตาม และหยุดปล่อยเช่าแบบรายวัน หรือรายสัปดาห์ทันทีครับ (หมายเหตุ การติดป้ายห้ามปล่อยเช่ารายวันในลิฟท์คอนโดอย่างที่ทำกันบ่อยๆ ไม่ได้หมายความว่าข้อห้ามนั้นจะอยู่ในข้อบังคับ หรือเป็นมติจากเจ้าของร่วมนะครับ) 
2. อย่าปล่อยเช่าเกิน 4 ห้องต่อ 1 ชื่อเจ้าของ และลองติดต่อกระทรวงมหาดไทยว่าถ้าเราต้องการทำเรื่องแจ้งตามข้อ 1 ของกฎกระทรวงกำหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ. 2551 เพื่อให้เข้าข้อยกเว้นว่าไม่เป็น "โรงแรม" เราต้องทำอย่างไรบ้าง แล้วก็ทำตามคำแนะนำของกระทรวงมหาดไทยนั้น
3. ข้อบังคับนิติบุคคลคอนโดส่วนใหญ่กำหนดว่าห้ามให้บุคคลภายนอก (ที่มิใช่เจ้าของห้องชุด) เข้ามาใช้พื้นที่ส่วนกลาง ดังนั้น ผู้เช่าจึงควรไม่ให้คนเช่ารายวัน หรือรายสัปดาห์เข้าใช้พื่นที่ส่วนกลาง ถ้าคนเช่าผิดตรงนี้ เจ้าของห้องคอนโดที่ปล่อยเช่าก็ต้องรับผิดชอบ
4. คนให้เช่าจะมีรายได้จากการปล่อยเช่าแบบรายวัน หรือรายสัปดาห์ ซึ่งรายได้นี้หากไม่ได้ Declare ให้กรมสรรพากร ก็ถือว่าเป็นการเลี่ยงภาษี และผิดกฎหมาย ดังนั้น จึงควรนำรายได้นี้เข้าระบบ และเสียภาษีรายได้บุคคลธรรมดา และเสียภาษีโรงเรือนและที่ดินให้หน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้องด้วย
5. หากคนเข้าพักเป็นคนต่างชาติ เจ้าของห้องต้องแจ้งกองตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชั่วโมงนับจากเวลาเข้าพักด้วย

ต้องยอมรับว่าปัญหาการปล่อยห้องเช่า หรือคอนโดผ่าน Airbnb มีทั้งข้อดี (เช่น เป็นรายได้พิเศษให้เจ้าของห้อง ส่งเสริมการท่องเที่ยวเชิงวัฒนธรรม) และข้อไม่ดี (เช่น ความปลอดภัยสำหรับคนอื่นในคอนโด ความไม่แฟร์ในการใช้ทรัพย์ส่วนกลาง) และถึงแม้ผู้ให้เช่าจะสามารถปล่อยเช่าแบบถูกกฎหมาย แต่ก็ต้องยอมรับว่าสังคมการอยู่คอนโดมิเนียมเป็นสังคมของการอยู่ร่วมกัน การปล่อยเช่ารายวันในอาคารแบบนี้ อาจมีผลกระทบกับคนอื่นๆ ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ลูกบ้านคนที่อยู่อาศัยจริงในคอนโดนั้น ซึ่งไม่ได้ประโยชน์อะไรจากการปล่อยเช่านี้เลย หลายๆ ประเทศเห็นข้อดี และข้อเสียตรงนี้ จึงพยามที่จะออกกฎหมายมารองรับ เพราะเริ่มตระหนักว่าการที่จะห้าม (Ban) การปล่อยเช่ารายวัน หรือสัปดาห์ตรงๆ อาจไม่เป็นประโยชน์เท่ากับการดีไซน์กฎเกณฑ์ให้สามารถทำได้ภายในกรอบที่กำหนดในลักษณะที่จะก่อให้เกิดเป็นประโยชน์แบบ Win-Win กับทุกฝ่าย เรามาดูกันครับว่า เราจะทำอะไรได้บ้างในเรื่องนี้

ผลกระทบต่อลูกบ้าน ที่ไม่ได้ปล่อยเช่า	ข้อเสนอแนะหรือหนทางลดปัญหา หากมีการให้ปล่อยเช่ารายวัน หรือรายสัปดาห์
ความสกปรก หรือความเสียหายต่อส่วนกลาง	ให้มีการเก็บเงินประกัน (Deposit) จากเจ้าของห้องที่ปล่อยเช่ารายวัน หรือรายสัปดาห์เพื่อเก็บไว้เป็นเงินประกันสำหรับซ่อมแซมทรัพย์ส่วนกลาง เหมือนเวลาที่นิติบุคคลเรียกเก็บเงินประกันจากเจ้าของห้องที่จ้างผู้รับเหมาเข้ามาปรับปรุง หรือซ่อมแซมห้องชุด   นิติบุคคลอาคารชุดออกกฎห้ามผู้เข้าพักรายวัน หรือรายสัปดาห์ใช้พื้นที่ส่วนกลางที่ไม่ใช่ทางเข้าออกทั้งหมด (ส่วนกลางที่ไม่ใช่ทางเข้าออกก็เช่น สระว่ายน้ำ ยิม ห้องสมุด เป็นต้น)
ความปลอดภัยต่อลูกบ้านคนอื่นๆ	ให้มีการระบุในข้อบังคับอาคารชุดให้กำหนดจำนวนคนเข้าพัก (เช่น ห้องละไม่เกิน 2 คน เพื่อจำกัดจำนวนคน และเสียงดัง เป็นต้น) หรือเวลาเข้าพัก (เช่น ปล่อยเช่าได้เฉพาะเดือน เมษายน หรือธันวาคม สำหรับคอนโดในเมืองตากอากาศอย่าง พัทยา หรือหัวหิน เป็นต้น) เวลาผู้เช่ารายวัน หรือรายสัปดาห์เข้าพัก ผู้ให้เช่าต้องบังคับให้ผู้เช่าลงทะเบียนการเข้าพักกับนิติบุคคล และส่งสำเนา Passport ให้นิติบุคคลเก็บไว้เป็น Record ทุกครั้ง
ความวุ่นวายต่อลูกบ้านคนอื่น หรือนิติบุคคล	เมื่อผู้ให้เช่ามีรายได้ในลักษณะที่อาจก่อให้เกิดความเสี่ยง หรือความเสียหายต่อทรัพย์ส่วนกลาง หรือเจ้าของร่วมคนอื่นๆ และการมีรายได้นั้นก็เป็นการเพิ่มงานให้แก่นิติบุคคลอาคารชุดด้วย (เช่น ต้องคอยนั่งลงทะเบียนแขกเข้าพักโดยเฉพาะพวกแขกต่างชาติที่เครื่องบินลงเที่ยงคืนแล้วมาเช็คอินตอนเช้ามืด) ดังนั้น ผู้ให้เช่ารายวัน หรือรายสัปดาห์ควรต้องจ่าย "ค่าส่วนกลางในอัตราพิเศษ" หรือ "ค่าธรรมเนียมการปล่อยเช่า" ทั้งนี้เพื่อเป็นค่าเสียเวลา และเป็นรายได้ให้แก่ตัวคอนโด

บทสรุปทั้งหมดในเรื่องนี้ ต้องยอมรับว่าปัญหาทั้งหมดที่เกิดขึ้นคือ ความไม่ชัดเจนของการออกกฎเกณฑ์ และการบังคับใช้กฎหมายไทยเราในเรื่องนี้ ซึ่งก็ได้แต่หวังว่าความเห็นของผู้เขียนข้างต้นนี้จะ "จุดประกาย" ให้หน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้องออกมาสร้างกฎเกณฑ์ และวิธีปฏิบัติในเรื่องนี้ให้เป็นบรรทัดฐานสำหรับทุกคนเดินตามได้อย่างชัดเจน แต่ตราบใดที่ความไม่ชัดเจนยังคงมีอยู่ ผู้เขียนก็หวังว่า ข้อเสนอแบบ Win-Win ที่พูดถึงข้างต้นก็น่าจะเป็นประโยชน์สำหรับ "คนที่อยากปล่อยเช่า" และ "คนที่ได้รับการเดือดร้อนจากการปล่อยเช่า" ให้อยู่ร่วมกันได้อย่างเป็นสุขในตึกเดียวกัน และแฟร์ๆ กันทุกฝ่ายนะครับ

ช่วยกันกด Like หรือ Share นะครับถ้าบทความนี้เป็นประโยชน์ หรือทุกคนมีความเห็นกันว่าอย่างไรก็คอมเมนต์กันมาได้เลยครับ :)