ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: บทสรุป 10 เรื่องที่ต้องรู้สำหรับเจ้าของคอนโด และบ้าน (หลายหลัง!!)

พรบ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง กำลังจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 ม.ค. 63 หลายคนที่เป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมหลายห้อง เริ่มเกิดข้อสงสัยว่าจะโดนหางเลขต้องเสียภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างตัวนี้ด้วยหรือเปล่า แล้วถ้าต้องเสีย จะต้องจ่ายภาษีเท่าไหร่ โดยหลักการแล้วสำหรับคนที่มีบ้าน หรือคอนโดมิเนียมหลักเพียง "หลังเดียว" สำหรับใช้พักอาศัย และราคาไม่เกิน 50 ล้านบาท กฎหมายตัวนี้ไม่มีผลอะไรกับท่านเลยนะครับ ดังนั้น ไม่ต้องห่วงครับ แต่สำหรับใครที่มีบ้านหลักที่ใช้พักอาศัยแล้ว (ไม่ว่าจะราคาเท่าไหร่ก็ตาม) แต่ยังมีคอนโดมิเนียม ตึกแถว หรือที่ดินเปล่าอีก กรณีแบบนี้แหละครับที่ท่านจะต้องเสียภาษีตัวนี้ ส่วนจะโดนในกรณีไหนบ้าง และเท่าไหร่ เรามาดูกันเลยครับ

คำตอบคือ ทุกคนที่เป็นบุคคลธรรมดาและนิติบุคคลที่เป็นเจ้าของที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้างครับ โดยถ้าเป็นบุคคลธรรมดาก็จะไม่มีข้อจำกัดเรื่องอายุใดๆ ทั้งสิ้นด้วย คือโดนหมดครับไม่ว่าจะอายุเท่าไหร่ก็ตาม ส่วนคำถามว่าการเป็นเจ้าของที่ดินหมายถึงอะไร ตรงนี้ตัวกฎหมายยังไม่มีเขียนไว้ชัดเจน แต่โดยหลักการกฎหมายเรื่องกรรมสิทธิ์แล้ว เราคงต้องดูในเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์เป็นหลักครับ ซึ่งถ้าเป็นที่ดินเปล่า หรือบ้านเดี่ยวก็คือให้ดูชื่อใน "โฉนดที่ดิน" และถ้าเป็นคอนโดก็ให้ดูใน "หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด" 

จะเริ่มเก็บในปี 2563 โดยในระหว่างนี้ กระทรวงมหาดไทย กระทรวงการคลัง และหน่วยงานอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกำลังจัดเตรียมกฎหมายรอง (เช่น กฎกระทรวง และประกาศที่เกี่ยวข้อง) รวมถึงดำเนินการในด้านอื่นๆ เพื่อเตรียมความพร้อมก่อนจัดเก็บจริง โดยรายได้จากการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด จะตกเป็นขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น (อปท.) เพื่อนำไปใช้ในการพัฒนาท้องถิ่น โดยไม่ต้องนำส่งเป็นรายได้แผ่นดิน หรือรายได้ของรัฐบาล (ปัจจุบัน อปท. มีรายได้ไม่เพียงพอในการพัฒนาท้องถิ่น เพราะการจัดเก็บภาษีโรงเรือนและที่ดิน และภาษีบำรุงท้องที่มีปัญหา และข้อจำกัดในหลายๆ เรื่องครับ) ทั้งนี้ หน่วยงานราชการที่จะมีหน้าที่จัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง คือ เทศบาลเมือง เทศบาลนคร กรุงเทพมหานคร และเมืองพัทยาครับ

หลักๆ คือที่ดินเปล่า และสิ่งปลูกสร้างเกือบทุกประเภท โดยที่ดินให้รวมถึงพื้นที่ซึ่งเป็นภูเขา หรือที่เป็นพื้นน้ำด้วย และสิ่งปลูกสร้างจะรวมถึงบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม อาคาร ทาวน์โฮม ทาวน์เฮ้าส์ และสิ่งปลูกสร้างทุกประเภทอื่นๆ ที่สามารถเข้าอยู่อาศัย ใช้สอย หรือใช้เป็นพื้นที่เก็บสินค้า หรือประกอบการพาณิชยกรรม หรืออุตสาหกรรมได้ (เช่น ตึกแถว โรงงาน คลังสินค้า) สำหรับการวัดมูลค่าทรัพย์สินว่าจะต้องเสียภาษีหรือไม่นั้น โดยหลักการคือ ให้ใช้ "ราคาประเมินทุนทรัพย์" อันเดียวกับราคาประเมินเวลาเราเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนสิทธิ และนิติกรรมต่างๆ ที่กรมที่ดินนั่นเอง (ซึ่งราคาประเมินเหล่านี้คือราคาประเมินของกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลังนั่นเอง ซึ่งโดยเฉลี่ยมักจะต่ำกว่าราคาตลาดจริงประมาณ 20-30%)

บ้านพักอาศัยหลังหลัก (ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม ทาวน์โฮม และทาวน์เฮาส์) จะต้องเสียภาษีนี้ก็ต่อเมื่อมูลค่าบ้านนั้นเกินกว่า 50 ล้านบาท ถ้าต่ำกว่าหรือเท่ากับ 50 ล้านบาท จะไม่ต้องเสียภาษีนี้ครับ โดยจะต้องเสียในอัตราตามตารางข้างล่างครับ (โดยการคำนวณมูลค่า 50 ล้านบาทหรือมากกว่านี้ ให้ใช้ราคาประเมินของทั้งตัวบ้าน ทาวน์โฮม และทาวน์เฮ้าส์ และที่ดินแปลงซึ่งบ้านนั้นตั้งอยู่บวกกัน หรือในกรณีคอนโดมิเนียม ก็คิดตามราคาประเมินห้องชุดห้องนั้นๆ ของกรมธนารักษ์) สำหรับคำถามว่าบ้านไหนจะถือว่าเป็นบ้านพักอาศัยหลัง "หลัก" หรือหลังที่ 2, 3 หรือ 4 นั้น ตอนนี้ พรบ. ฉบับนี้ยังไม่ได้พูดถึงไว้ชัดเจน แต่มีความเป็นไปได้ว่า ถ้าบ้านหลังไหนมีชื่อท่านเป็นทั้ง "เจ้าบ้าน" หรือ "ผู้อยู่อาศัย" ในทะเบียนบ้าน และ "เจ้าของกรรมสิทธิ์" ในโฉนดที่ดินหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ก็น่าจะสันนิษฐานได้ว่าบ้านหลังนั้นคือบ้านหลังหลักของท่านนะครับ และสำหรับบ้านหลังอื่นๆ ที่มีแต่ชื่อในโฉนดว่าเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ (แต่ทะเบียนบ้านว่างเปล่า หรือไม่ได้มีชื่อท่านเป็นเจ้าบ้าน) ก็น่าจะสันนิษฐานได้ว่าบ้านหลังอื่นๆ นั้นเป็นบ้านหลังที่ 2, 3 หรือ 4 ซึ่งจะต้องโดนภาษีตามข้อ 5 ข้างล่างต่อไปครับ

 

กรณีใครมีชื่อในโฉนดเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บ้าน หรือที่ดินเกินกว่า 1 หลัง หรือ 1 แปลง (เช่น มีบ้านพักอาศัยหลังหลักอยู่ที่กรุงเทพฯ และมีบ้านตากอากาศอยู่ที่เขาใหญ่) หรือใครมีบ้านแล้ว แต่มีคอนโดมิเนียมอีก 1 ห้อง (เช่น มีบ้านหลักอยู่แจ้งวัฒนะ และมีคอนโดมิเนียม 1 ห้องแถวสาทรซึ่งซื้อไว้อยู่เองเป็นครั้งคราว หรือปล่อยว่างไว้ยังไม่ได้ให้เช่า) กรณีแบบนี้ บ้านที่เขาใหญ่ หรือคอนโดมิเนียมที่สาทร (ที่ยังไม่ได้เอาไปทำประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ เช่น ปล่อยเช่า) จะถือว่าเป็นบ้านหลังที่สอง ซึ่งจะต้องโดนภาษีตามนี้ (และถ้ามีเยอะ ขนาดมีหลังที่ 3, 4 หรือ 5 พวกนี้ก็ต้องโดนหมดแบบแยกเป็นหลังๆ เลยด้วยนะครับ)

หากเรามีบ้านพักอาศัยหลังหลักแล้ว และยังมีชื่อในโฉนดที่ดินเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ด้วย เช่น มีชื่อเป็นเจ้าของคอนโดในหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุดที่ยังไม่ได้พักอาศัยเอง แต่ปล่อยเช่าได้รับค่าเช่าเดือนละ 18,000 บาท เป็นต้น หรือเป็นเจ้าของตึกแถวทำค้าขาย หรือทำธุรกิจ (ไม่ว่าจะค้าขายทั่วไป อุตสาหกรรม หรือพาณิชยกรรมประเภทใดนอกเหนือจากใช้เพื่อการเกษตรกรรม) หรือมีที่ดินใช้ทำเป็นโรงงานอุตสาหกรรม ทรัพย์สินอื่นๆ เหล่านี้จะต้องโดนภาษีในอัตราต่อไปนี้

ในกรณีของที่ดินที่ทิ้งไว้ว่างเปล่า หรือไม่ทำประโยชน์ตามควรแก่สภาพที่ดิน ที่ดินกลุ่มนี้จะเป็นกลุ่มที่ต้องเสียภาษีในอัตราเดียวกับข้อ 6 และจะปรับเพิ่มขึ้น (Progressive Rate) ทุกๆ 3 ปีด้วย ตราบใดที่ยังทิ้งว่างไว้ไม่ทำประโยชน์ ทั้งนี้ เพื่อเป็นการกระตุ้นให้มีการใช้ประโยชน์ในที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างให้มีประสิทธิภาพมากขึ้น (สูงสุดไม่เกิน 3%)

นอกจากนี้เรายังมีตัวอย่างจำนวนภาษีต่อปีคร่าวๆ ในแต่ละประเภทมาให้ดูด้วย รับรองเข้าใจง่าย รู้เรื่องแน่นอน >> ต้องเสียภาษียังไง ถ้าถือคอนโดอยู่หลายห้อง หรือมีทั้งบ้านทั้งคอนโด?

ตามร่าง พรบ. ฉบับที่ทาง Checkraka เห็นนั้น ถ้าเรามีหน้าที่ต้องจ่ายภาษี แต่ถึงเวลาเราไม่จ่าย กฎหมายนี้ก็มีการกำหนดโทษไว้ด้วย คือมีทั้งต้องเสียเบี้ยปรับ เงินเพิ่ม และทำธุรกรรมทรัพย์สินแปลงนั้นๆ ไม่ได้ ดังนี้ครับ (โปรดเช็คร่าง พรบ. ฉบับล่าสุดนี้อีกครั้งนะครับว่าโทษเหล่านี้ได้เปลี่ยนไปหรือไม่) 

(ก) หากมี Record ว่าไม่จ่ายภาษี หรือมีภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างค้างอยู่ จะจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ หรือนิติกรรม หรือสิทธิครอบครองในที่ดิน หรือสิ่งปลูกสร้างนั้นไม่ได้เลย 

(ข) ต้องเสียเบี้ยปรับอีกเป็นจำนวนเท่ากับ 25% ของจำนวนภาษีที่ค้างชำระ (หากจ่ายช้าแต่ก่อนโดนแจ้งเตือนเป็นหนังสือ) หรือ 50% (หากจ่ายช้าแต่ก็จ่ายภายในเวลาที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือน) หรือ 100% (หากโดนทวงแล้วยังไม่ยอมจ่ายภายในเวลาที่กำหนดในหนังสือแจ้งเตือน) และถ้ายังไม่จ่ายต่อเนื่องมาเรื่อยๆ จะต้องโดนเงินเพิ่มอีก 1% ต่อเดือนของจำนวนภาษีที่ค้างชำระ

สำหรับคนที่อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม หรือหมู่บ้านจัดสรรนั้น ทรัพย์ส่วนกลาง (ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด) ของคอนโดนั้นๆ  และที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภค เช่น Club House หรือสวนในโครงการ (ตามกฎหมายว่าด้วยการจัดสรรที่ดิน) ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์ จะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีนี้ (ข้อยกเว้นอื่นๆ ที่ไม่ต้องเสียภาษีนี้ ก็เช่น ที่ดินของเอกชนซึ่งใช้เพื่อสาธารณะประโยชน์)

มีอยู่บ้างในบางกรณี ตัวอย่างเช่น ได้รับบ้านพักอาศัยหลักมาโดยทางมรดกก่อนกฎหมายนี้ใช้บังคับและมีชื่อในทะเบียนบ้าน ก็จะได้ส่วนลดภาษี 50% ของจำนวนเต็มที่ต้องเสีย 

สุดท้ายนี้ หวังว่าบทสรุป 10 ข้อนี้ จะเป็นประโยชน์สำหรับการวางแผนภาษีของพวกเรานะครับ โดยเฉพาะท่านๆ ที่มีบ้านหลังหลักแล้ว แต่มีที่ดินเปล่าอื่นๆ หรือคอนโดมิเนียมซื้อไว้ลงทุนหลายห้อง ท่านเป็นกลุ่มที่น่าจะได้รับผลกระทบจาก พรบ. ตัวนี้มากที่สุดนะครับ ขอให้โชคดี "วางแผน" และปรึกษาผู้รู้เพื่อประหยัดภาษีให้ดีนะครับ (Tax Planning) แต่อย่า "หลบ" ภาษีนะครับ (Tax Evasion) เพราะท่านอาจต้องจ่ายเพิ่มหนักกว่าเดิม!! โชคดีทุกคนครับ

บทความที่เกี่ยวข้อง >> ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง: ต้องเสียภาษียังไง ถ้าถือคอนโดอยู่หลายห้อง หรือมีทั้งบ้านทั้งคอนโด?