นายหน้าซื้อขายคอนโด: 7 ข้อพึงระวังก่อน "หาคนเช่า" หรือ "ขาย" คอนโดผ่านนายหน้า

หลายคนลงทุนซื้อคอนโดมาปล่อยเช่า หรือเก็งกำไรปล่อยขาย แต่ปัจจุบัน Supply ของคอนโดบ้านเราค่อนข้างเยอะมากค่ะ ถ้าโครงการไหนทำเลไม่ดีจริง หรือไม่มี Selling Point เด่นๆ การปล่อยเช่า หรือขายต่ออาจไม่ง่ายนัก ทำให้หลายคนใช้บริการ "นายหน้า" แต่ต้องระวังนิดนะคะ วงการนายหน้าซื้อขายอสังหาฯ บ้านเราไม่มีกฎหมายควบคุมเหมือนนายหน้าซื้อขายหุ้น หรือประกันชีวิตค่ะ จึงทำให้ "ใครก็ได้" ที่สนใจอยากเป็นนายหน้าก็เข้ามาเป็นได้ ไม่ต้องมีความเชี่ยวชาญ และที่สำคัญคือไม่มีกฎหมายให้ต้องรับผิดชอบในฐานะ "ผู้มีวิชาชีพ" ต่อผู้บริโภค ซึ่งข้อนี้สำคัญมาก เพราะนั่นหมายถึงผู้บริโภคจะต้องเสี่ยงดวงเอาเองว่าจะเจอนายหน้าแบบไหน ดังนั้นก่อนที่เราจะใช้บริการนายหน้าเพื่อ "หาคนเช่าหรือซื้อ-ขายคอนโด" เรามาดูกันค่ะว่าเราควรต้องระวังอะไรกันบ้าง

นายหน้าซื้อขาย หรือปล่อยเช่าคอนโดในบ้านเรามี 2 กลุ่มหลักๆ ค่ะคือ (ก) นายหน้าในรูปแบบบริษัทเป็นจริงเป็นจังเลย ซึ่งก็มีทั้งรายใหญ่ๆ มีชื่อเสียง เช่น CBRE, Coldwell Banker, BKK CitiSmart, The Agent, Plus Property พวกนี้ก็จะมีรูปแบบการทำงานที่ชัดเจน ค่านายหน้าที่ชัดเจน มีกระบวนการทำงาน และมีการช่วยทำเอกสารต่างๆ ให้ด้วย เช่น สัญญาจะซื้อจะขายคอนโด (ข) ส่วนอีกกลุ่มหนึ่งก็เป็นพวกบุคคลธรรมดาที่ไม่ได้เปิดเป็นบริษัท หรือเป็นบริษัทก็อาจเป็นบริษัทเล็กๆ บ่อยครั้งที่ไม่มีรูปแบบ หรือระบบการทำงานที่ชัดเจน และก็มีทั้งนายหน้าที่ดี และไม่ดีผสมผสานกันไป ข้อแนะนำคือ เพื่อลดโอกาสที่จะเกิดปัญหา หรือความเสี่ยงต่างๆ ให้เลือกใช้บริการนายหน้าในกลุ่ม (ก) จะดีกว่า เพราะโดยรวมแล้ว ค่านายหน้าที่เราต้องเสียมักไม่ค่อยแตกต่างกันมากนักระหว่างนายหน้า 2 กลุ่มนี้

นายหน้าบางคนหวังเพียงแค่จะขาย หรือปล่อยเช่าให้ได้ขาดความเป็น "มืออาชีพ" โดยเลือกที่จะปิดบัง หรือบิดเบือนข้อมูลบางอย่างเกี่ยวกับตัวคอนโด ซึ่งถ้าเปิดเผย หรือบอกให้หมดอาจมีผลทำให้คนซื้อ หรือคนเช่าเปลี่ยนใจไม่ซื้อ หรือไม่เช่าก็ได้ ข้อมูลที่ชอบปิดบังกันบ่อยก็เช่น ปัญหาที่จอดรถไม่พอ นิติบุคคลบริหารจัดการไม่ดีทะเลาะกับลูกบ้าน ส่วนกลางยังสร้างไม่ครบ เจ้าของโครงการก่อสร้างไม่ดีเกิดปัญหาแตกร้าว หรือน้ำรั่วบ่อยๆ หรือตัวห้องมี Defect ซึ่งบางทีดูจากตาเปล่าอาจไม่เห็น ข้อแนะนำเราคือ ถ้าถามนายหน้า แล้วได้คำตอบที่ฟังแล้วอาจไม่จริงเท่าไหร่ ให้ลองแอบถามลูกบ้านที่อยู่โครงการจริงๆ หรือเข้าไปส่องตาม Webboard หรือ Facebook ของโครงการดู ก็พอจะเห็นได้ว่าโครงการนี้มีปัญหาอะไรบ้างหรือเปล่าค่ะ

เรื่องสำคัญต่อมาที่พวกเรามักจะพลาดกันบ่อยๆ คือไม่คุย หรือตกลงกับนายหน้าให้ชัดเจนเกี่ยวกับตัวเลขเงินๆ ทองๆ ในต่างประเทศเขามักเซ็นสัญญากันแบบเป็นจริงเป็นจังเลย (ในรูปแบบของ Estate Agency Agreement หรือ Property Agency Agreement) แต่บ้านเราบางรายก็เซ็นเป็นทางการเหมือนกัน แต่ส่วนใหญ่จะคุย หรือตกลงกันปากเปล่า หลักๆ เลยที่เราควรคุย และตกลงกันให้ชัดคือเรื่องประมาณนี้ค่ะ

• ค่านายหน้าเท่าไหร่ (ถ้าซื้อขายส่วนใหญ่ 3% และถ้าเป็นปล่อยเช่าคือจำนวนค่าเช่า 1 เดือน) จ่ายกันวันไหน?
• ค่าใช้จ่ายเกี่ยวข้องกับการโอน เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีเงินได้ ใครรับผิดชอบ?
• กรณีการเช่า ถ้าคนเช่าต่อสัญญา จะมีค่านายหน้าด้วยหรือไม่ แต่ถ้าคนเช่าอยู่ไม่ครบสัญญา จะทำไงกับค่านายหน้าที่จ่ายเต็มไปแล้ว?

นอกเหนือจากการตกลงกันเรื่อง "เงินๆ ทองๆ" ให้ชัดเจนแล้ว ขอบเขตของงานที่นายหน้าจะทำให้เรา ก็ควรคุย หรือตกลงกันให้ชัดเจนด้วยค่ะ เช่น พาลูกค้าไปดูห้องด้วยไหม กุญแจคอนโดจะเก็บยังไง หรือไปเอาได้ที่ไหน สัญญาหรือเอกสารที่เกี่ยวข้อง (เช่น สัญญาเช่าคอนโด หรือสัญญาจะซื้อจะขาย) จะช่วยเตรียมให้ด้วยไหม หรือถ้าเป็นกรณีการเช่า ถ้าคนเช่ามีปัญหา จะมาช่วยเคลียร์ หรือร่วมกันแก้ปัญหาด้วยรึเปล่า เป็นต้นค่ะ แต่ถึงแม้ว่าบางกรณีถ้านายหน้าจะช่วยดูแลเอกสารสัญญาให้เราด้วย แต่เราก็ควรตรวจสอบ และอ่านเอกสารสัญญาทุกอย่างอย่างละเอียดด้วยนะคะ เพราะบ่อยครั้งนายหน้าอาจไม่มีเวลา หรือไม่ใส่ใจที่จะปกป้องผลประโยชน์อะไรเราสักเท่าไหร่หรอกค่ะ เราควรพึ่งตัวเองเป็นหลักเสมอ

Credit : www.freepik.com

Case Study อย่างหนึ่งที่เกิดขึ้นบ่อย และเราต้องระวังคือ ปัญหาการโกงเงินมัดจำค่ะ ตัวอย่างเช่น เราประกาศในเว็บไซต์ต่างๆ ว่าสนใจอยากเช่าคอนโดโครงการนี้ แล้วนายหน้าเห็นเรา ก็เลยโทรมาหาเราว่าจะช่วยหาห้องให้ ซึ่งบางทีเราก็ตกลงง่ายๆ เลยว่าให้นายหน้าหา โดยที่บางทีเราไม่รู้จักแม้กระทั่งชื่อ หรือตัวตนที่แท้จริงของนายหน้าคนนั้น เมื่อถึงเวลานายหน้าบอกได้ห้องแล้ว พาไปดูห้อง แล้วเราโอเค นายหน้าก็จะอ้างว่าห้องนี้คนอยากได้กันเยอะ เจ้าของห้องขอ "เงินมัดจำ" เลย ซึ่งถ้าเราจ่ายให้นายหน้าโดยที่เจ้าของห้องตัวจริงไม่รู้เรื่อง หรือจ่ายให้นายหน้าแล้วนายหน้าไม่มีหลักฐานการรับเงินอะไรทั้งสิ้น เราอาจจะโดนนายหน้าเชิดเงินหนีก็ได้นะคะ ดังนั้น จำไว้เลยค่ะถ้าเราต้องควักเงินจ่ายอะไรก็แล้วแต่ ควรจ่ายตรงให้แก่คู่สัญญาอีกฝ่ายหนึ่ง หรืออย่างน้อยต้องมีหลักฐานการรับเงินที่ชัดเจนเสมอนะคะ

โดยหลักการในต่างประเทศ "นายหน้าอสังหาฯ" มักจะมี 2 ฝั่ง เช่น ฝั่งคนซื้อ และฝั่งคนขาย ซึ่งนายหน้าแต่ละคนก็จะพยายามปกป้องผลประโยชน์ของลูกค้าฝั่งตัวเอง แต่ในเมืองไทยเนื่องจากเราไม่มีกฎเกณฑ์ หรือ Professional Code of Conduct ควบคุม หลายๆ ครั้งนายหน้าจะอยู่ทั้ง 2 ฝั่งเลย ซึ่งอาจทำให้เกิด "Conflict of Interest" และปัญหาที่เกิดขึ้นบ่อยคือ นายหน้าอาจมองผลประโยชน์ของฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมากกว่า หรือมองประโยชน์ของตัวเองเป็นหลัก เช่น บางทีนายหน้าอาจแนะนำให้ตั้งราคาซื้อขายต่ำเกินไป เพื่อให้ขายได้ และได้ค่านายหน้า แต่อาจกระทบผลประโยชน์คนขายเพราะราคาที่ขายได้ต่ำกว่าที่ควรจะเป็น ดังนั้น เราต้องคิดและรอบคอบเสมอกับทุกสิ่งที่นายหน้าพูด หรือแนะนำเราค่ะ

Credit : www.freepik.com

ปัญหาในทางปฏิบัติอีกอย่างที่เกิดขึ้นบ่อยคือ บางทีเราลงประกาศขายคอนโดเองบนเว็บไซต์ต่างๆ และก็ใช้บริการนายหน้าช่วยหาด้วย แค่นั้นยังไม่พอ บางคนใช้บริการเจ้าหน้าที่ของนิติฯ ให้ช่วยหาด้วยอีกคน คำถามคือ ถ้ามีคนเข้ามาและซื้อขายกันสำเร็จ ค่านายหน้าต้องจ่ายหรือไม่? อันนี้ต้องแล้วแต่ข้อเท็จจริง และสิ่งที่เราตกลงกับนายหน้า หรือเจ้าหน้าที่นิติฯ ค่ะ เช่น ถ้าบังเอิญเราตกลงกับนายหน้าว่า เราจะจ่ายค่านายหน้าถ้ามีการซื้อขายสำเร็จ และไม่ว่าลูกค้าจะเข้ามาจากทางไหน แบบนี้เราก็ต้องจ่ายค่านายหน้าเสมอค่ะ แต่ถ้าเราตกลงชัดเจนว่าค่านายหน้าจะจ่ายให้ก็ต่อเมื่อลูกค้าที่ได้มาเป็นการ "แนะนำ" หรือ "ชี้ช่อง" จากนายหน้าเท่านั้น แล้วต่อมามีลูกค้าติดต่อโดยตรงมาจากเว็บไซต์ที่เราลงประกาศไว้ แบบนี้เราก็ไม่ต้องจ่ายค่านายหน้าค่ะถ้าการซื้อขายสำเร็จ

ท้ายที่สุดนี้ ทางเรา Checkraka มองว่า เพื่อเป็นการป้องกันปัญหาที่ผู้บริโภคอาจได้รับจากการโดนหลอก และเพื่อเป็นการยกระดับให้ "นายหน้า" บ้านเราเป็น "วิชาชีพ" มีกฎเกณฑ์ หรือ Professional Code of Conduct ควบคุมเฉกเช่นนายหน้าซื้อขายหลักทรัพย์ ประเทศไทยจึงควรมีการออกกฎหมายควบคุมวิชาชีพนายหน้าเหมือนในต่างประเทศ เช่น สหรัฐอเมริกา หรือสิงคโปร์ค่ะ ทั้งนี้ทั้งนั้น ตราบใดที่บ้านเราตอนนี้ยังไม่มีกฎหมายควบคุมในเรื่องนี้ เราในฐานะผู้บริโภคก็ควรดูแลตัวเอง ระมัดระวัง และใช้บริการนายหน้าอย่างชาญฉลาดนะคะ พบกันใหม่บทความหน้า กับ Checkraka.com สวัสดีค่ะ