10 เรื่องที่เจ้าของโครงการ "คอนโด" ไม่ค่อยบอกเราตรงๆ

เคยมั้ยครับ? เวลาไปดูคอนโด แล้วเราถามโน่นถามนี่ บางทีจะเจอเซลส์ตอบแบบอ้ำๆ อึ้งๆ หรือชอบถ่วงเวลาบอกข้อมูล ตอนนี้ยังไม่มี หรือยังไม่สรุป แต่จริงๆ แล้ว หลายๆ เรื่องมีข้อสรุป หรือมีข้อมูลหมดแล้วล่ะคร้าบ!!! แต่แค่ไม่อยากบอกคุณเท่านั้นเองแหละ เพราะขืนบอกไป ข้อมูลบางอย่างอาจทำให้ไม่สามารถ "ปิดการขาย" ได้นั่นเอง ซึ่งเรื่องพวกนี้ถือว่าเป็นความเสี่ยงที่ไม่ได้แจ้งให้คนซื้อรับทราบ แต่คนซื้อควรรับรู้ทั้งสิ้น ผมในฐานะที่ไป Sales Office มาเยอะ เลยขอรวบรวมพฤติกรรมซ่อนเร้นพวกนี้มาให้พวกเราที่อยากซื้อคอนโดระมัดระวังเวลาคุยกับ Sales โครงการครับ มีอะไรบ้าง มาดูกันเลยครับ

ทำกันแทบทุกโครงการครับ... ภาพ Perspective ตัวโครงการ ตั้งเด่นเป็นสง่าอยู่คนเดียว ทั้งที่ความจริง มีตึกโน่นตึกนี่เต็มไปหมด ยอมรับครับว่า ภาพพวกนี้ต้องการเน้นให้เห็นตัวอาคาร ดีไซน์ และความสวยงามของตัวคอนโด แต่ถ้าจริงใจกับผู้บริโภคสักนิดนึง อย่างน้อยก็ควรทำภาพอาคารรอบๆ แบบเงาบางๆ ให้ผู้บริโภคได้เห็นเป็นไอเดียว่ามุมไหนมีตึกอะไรบังอยู่บ้าง ผมว่าใครที่ทำแบบนี้ จะได้ใจผู้บริโภคในฐานะที่จริงใจกับเราไปเต็มๆ นะครับ

เรื่องนี้ก็เป็นอีกเรื่องที่ผู้ประกอบการมักจะขอ "ซิกแซก" ด้วยเหตุผลทางการตลาด หรือโชคลางอะไรก็แล้วแต่ หลักๆ คือจะต้องลากชื่อโครงการให้เข้าไปอยู่ในโซน หรือชื่อถนนที่สวยหรูให้ได้ หรือไม่ก็ต้องตั้งชื่อหลบโซน หรือชื่อถนนที่ไม่น่าอยู่ออกไปให้ได้ ตัวอย่างที่เห็นบ่อยๆ ก็เช่น บางโครงการอยู่ช่องนนทรีก็ตั้งชื่อว่าอยู่สาทร หรือบางโครงการอยู่ดินแดงก็ตั้งชื่อว่าอยู่พระราม 9 ดังนั้น เวลาเราเห็นชื่อพวกนี้ ต้องเข้าไปอ่านสถานที่ตั้ง หรือดูแผนที่จริงให้ดีๆ นะครับว่าโครงการตั้งอยู่ตรงไหนกันแน่

"ความใกล้" รถไฟฟ้าเป็นจุดขายสำคัญอย่างหนึ่งที่ผู้ประกอบการคอนโดในบ้านเราให้ความสำคัญ ดังนั้น คำเปรยเวลาโฆษณาก็จะพูดถึงเรื่องนี้เป็นประจำ ซึ่งก็สารพัดจะเล่นคำละครับ "ติดรถไฟฟ้า" "ใกล้รถไฟฟ้า" "ห่างจากรถไฟฟ้าแค่ 200 เมตร" หรือถ้าใครไกลหน่อยก็เลี่ยงคำว่า "เมตร" แล้วบอกรวมๆ ประมาณว่า "2 นาทีจากรถไฟฟ้า" ซึ่งก็ไม่รู้ว่า 2 นาทีนี้คือเดิน หรือนั่งมอเตอร์ไซค์ หรือขับรถ ข้อแนะนำในเรื่องนี้คือให้เข้าไปที่ Google Map แล้วลองวัดระยะจริงดูนะครับ หรือถ้าไม่กลัวร้อนก็ลงพื้นที่ไปเดินสำรวจระยะทางจริงกันเลยครับ

ในวงการคอนโดบ้านเราห้องตัวอย่างทุกห้องมาแนวเดียวกันหมดครับ แต่งซะเยอะ Prop โน่น Prop นี่ยั้วเยี้ยไปหมดทั้งห้อง แต่ทั้งหมดนี้เป็นภาพวาดสวยๆ เท่านั้นนะครับ ของจริงจะเป็นอีกอย่าง ผมเองก็เคยคิดในใจมานานละว่า เมื่อไหร่หนอที่จะมีผู้ประกอบการที่จริงใจ และใจกล้าทำห้องตัวอย่างให้เหมือนของจริงเป๊ะแบบเดียวกับที่ลูกค้าจะได้วันรับมอบห้องบ้าง ข้อแนะนำจากผมคือ เวลาไปดูห้องตัวอย่าง ให้ซักให้ละเอียดครับว่า Fully Furnished หรือ Fully Fitted ที่ขาย จะรวม และไม่รวมอะไรบ้าง เช่น โซฟาให้มั้ย? เครื่องใช้ไฟฟ้าให้เหมือนยี่ห้อห้องตัวอย่างมั้ย? สีกำแพงจะเป็นแบบที่เห็นนี้มั้ย?

ถ้าเจอ "Fully Furnished" ถามให้ละเอียด รวมอะไร ไม่รวมอะไรบ้าง?

เรื่องนี้เรียกได้ว่าเป็นการหมกเม็ดอย่างหนึ่งของผู้ประกอบการหลายๆ ราย เพราะจริงๆ แล้วเวลา Design ตึกเพื่อขอใบอนุญาตก่อสร้างนั้น ยังไงผู้ประกอบการก็รู้อยู่แล้วว่าจะจอดรถได้กี่คัน แต่ส่วนใหญ่มักจะโฆษณาแบบกว้างๆ ไม่มีรายละเอียดไว้ก่อน จริงๆ แล้วกฎหมายบ้านเราควรบังคับผู้ประกอบการให้เผยตัวเลขออกมาแบบนี้เลยนะครับ เช่นว่า "จอดรถเข้าซองได้ ...คัน จอดรถซ้อนคันได้...คัน ที่จอดรถแบบ Floating หรือ Fixed และยูนิตเกิน 1 ห้องนอนจอดได้...คัน" เป็นต้น ควรบังคับให้เปิดเผยละเอียดๆ แบบนี้เลยครับ

หลายๆ ครั้งผู้ประกอบการได้ที่ดินแปลงเบ้อเริ่มเทิ่มมาแล้วเปิดขายทีละเฟส ซึ่งบางทีตอนขายก็ไม่ยอมบอกว่าจะมีหลายเฟส ประเด็นก็คือ เวลามีหลายเฟส มันจะมีเรื่องตึกบังวิวกันเอง ความแออัดในการเข้า-ออกโครงการ ซัพพลายที่มีมากขึ้นกระทบต่อราคาขายต่อ ดังนั้น ข้อแนะนำของผมคือถ้าเห็นที่ดินเปล่าข้างๆ หรือรอบๆ โครงการให้เช็คให้ดีก่อนเลยนะครับว่าเตรียมไว้เป็นเฟสต่อไปหรือเปล่า หรือกำลังเจรจาซื้ออยู่หรือเปล่า หรือถ้าไม่ใช่ มีใครซื้อไปแล้วและเตรียมขึ้นคอนโดมาบังหรือเปล่า

ผู้ประกอบการหลายรายชอบตั้งราคาต่ำๆ ให้ล่อใจเข้าไว้ครับ เช่น ราคาจริง 2.9 ล้านกว่าก็โฆษณาสั้นๆ ว่า 2 ล้านเศษ หรือบางทีทั้งโครงการมีห้อง 1.9 ล้านอยู่ห้องเดียว ที่เหลือ 2-3 ล้านบาทหมด ก็ต้องโฆษณาว่าราคา 1.9 ล้าน ทั้งหมดทั้งปวงนี้ คือทาง Marketing อยากให้ผู้บริโภคสะดุดตากับราคา แล้วโทรมาครับ จากนั้นพนักงานขายถึงจะเปิดราคาจริงๆ ของแต่ละห้องให้ฟัง แล้วก็หวังว่าพนักงานขายพวกนี้จะตะล่อมพวกเราให้ซื้อจนได้ ดังนั้น อย่าเพิ่งรีบตาลุกวาวกับราคาที่โฆษณาล่อใจพวกนี้นะครับ

บอกตรงๆ คนไทยติดนิสัย "พูดไปเรื่อย" ครับ ไม่ยึดติดกับสิ่งที่พูดเหมือนพวกฝรั่ง หรือคนญี่ปุ่นที่มักจะ "คำไหนคำนั้น" และคำโฆษณาประเภท "คอนโดคุณภาพ" ก็เป็นอีกหนึ่งตัวอย่างของการที่คนไทยชอบพูดไปเรื่อย หลายๆ โครงการจะอ้างคำว่า "คุณภาพ" เข้ามา ซึ่งกลายเป็นคำมาตรฐาน และไม่มีความหมายตามแบบไทยๆ ไปแล้ว เพราะบอกตรงๆ บางทีเห็นสเปควัสดุ หรือผลงานการก่อสร้างแล้วต้องบอกว่า "ห่วยแตก" ครับ นี่ยังไม่รวมการบริการของพนักงานขาย หรือพนักงานตรวจรับบ้านซึ่งส่วนใหญ่ก็มีปริมาณเยอะ แต่คุณภาพดีๆ น้อยทั้งนั้นละครับ

เรื่องนี้เป็นอีกเรื่องที่หน่วยงานราชการบ้านเราที่กำกับดูแลธุรกิจอสังหาฯ ไม่เข้ามาช่วยเหลือประชาชน ปล่อยให้ประชาชนต้องช่วยตัวเอง ถ้าทางการกำหนดเป็นกฎหมายเลยว่า ณ วันเปิดขายคอนโดทุกโครงการในเมืองไทยต้องระบุสเปคของวัสดุ หรือของใช้ในห้องให้หมดตั้งแต่วันแรกที่ขายใน Brochure เลย พร้อมรายละเอียดทั้งในแง่ยี่ห้อ ขนาด และจำนวน (คล้ายกับ Bill of Quantity เวลาจ้างเหมาก่อสร้าง)  บ้านเราจะไม่เกิดประเด็นดราม่าอย่างหลายๆ โครงการในอดีตที่ผู้บริโภครวมตัวกันทาง Facebook ต่อสู้กับโครงการว่าของที่ได้ไม่ได้คุณภาพ หรือไม่เป็นไปตามที่พูดขายปากเปล่าให้เราตอนแรก

มุกอย่างหนึ่งที่พวกพนักงานขาย และการตลาดของหลายๆ โครงการชอบใช้คือคำพูด หรือคำโฆษณาเป่าหูประมาณว่า ทำเลตรงนี้ยอดนิยมราคาคอนโดขึ้นไปหลายเปอร์เซ็นต์แล้ว โครงการโดยรอบราคาขึ้นไปเท่านั้นเท่านี้แล้ว หรือคนเอาห้องไปขายต่อได้กำไรเท่าโน้นเท่านี้ ได้ยินแบบนี้อย่าเพิ่งเชื่อตามนะครับ ของจริงน่ะมี แต่ของปลอมก็เยอะ สิ่งหนึ่งที่ต้องจำคือตลาดคอนโดบ้านเราไม่มีราคากลางครับ มีแต่ราคาประกาศฝ่ายเดียวซึ่งราคาที่ประกาศก็ไม่ได้หมายความว่าจะจบกันที่ราคานั้น นอกจากนี้ อีกเรื่องที่ต้องระวังคือราคาสินค้าคอนโดมือหนึ่ง และมือสองอาจมีราคาต่างกันลิบลับทั้งที่สภาพสินค้า หรือความใหม่อาจไม่ต่างกันเลย คนที่กำหนดราคาคอนโดบ้านเราคือผู้ประกอบการ และความพึงพอใจของผู้ซื้อ และผู้ขายห้องนั้นๆ เท่านั้นครับ มองไปก็คล้ายๆ กับหุ้นที่อาจมีการปั่นราคา หรือสร้างกระแสกันได้ และเมื่อแมงเม่ารู้ตัวว่าติดกับซื้อของแพง คนขายก็เผ่นแน่บหายไปเรียบร้อยแล้วคร้าบ

สุดท้ายนี้ ผมหวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์ไม่ให้พวกเราหลงกลกับมุกการขายคอนโดที่ไม่จริงใจพวกนี้นะครับ แต่สำคัญยิ่งกว่านั้น ผมจะดีใจมากถ้าหน่วยงานราชการจะสละเวลาสักนิดมาอ่านตรงนี้ แล้วนำเรื่องเหล่านี้ไปทำเป็นกฎเกณฑ์ออกมาเพื่อคุ้มครองประชาชนพวกเราทุกคนเวลาซื้อคอนโดครับ...ตลาดคอนโดบ้านเราจะได้พัฒนาดีขึ้นไปเรื่อยๆ ครับ