EIA ความเสี่ยงที่ต้องระวังสำหรับคนซื้อคอนโดและบ้าน

ช่วงหลังมานี้ เวลาเราจะซื้อคอนโด หรือบ้าน เรามักอยากเห็นคำว่า "EIA Approved" เพราะเหมือนจะเป็นการการันตีอย่างหนึ่งว่าโครงการจะเดินหน้าได้ วันนี้ CheckRaka.com จะพามาดูกันครับว่า "เจ้าอี" "เจ้าไอ" และ "เจ้าเอ" นี้เป็นใครกัน สำคัญยังไงกับคนที่กำลังมองหาซื้อคอนโด บ้าน และจริงหรือเปล่าว่าถ้าเราเห็นคำว่า "EIA Approved" แล้วเราจะสบายใจได้ว่าโครงการนั้นจะไม่มีปัญหา และสามารถก่อสร้างได้เสร็จตามเวลา

EIA เป็นคำย่อมาจากคำว่า "Environmental Impact Assessment (Report)" ซึ่งก็คือ "รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม" เอกสารนี้เป็นเอกสารที่ต้องทำตามกฎหมายภายใต้ พรบ. ส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 โครงการคอนโดและบ้านที่ต้องทำคือ คอนโดที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ 80 ห้องขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป (เงื่อนไขเรื่องพื้นที่ใช้สอยนี้เพิ่งเริ่มมีตั้งแต่ มิ.ย. 2555) และบ้านจัดสรรที่มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลง หรือเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่ โดยในรายงานอีไอเอนี้จะมีการพูดถึงเรื่องสำคัญๆ อย่างเช่น สภาพแวดล้อมปัจจุบันรอบโครงการ ผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมที่อาจเกิดขึ้นจากโครงการ มาตรการป้องกัน และแก้ไขผลกระทบนั้น และมาตรการติดตามตรวจสอบคุณภาพสิ่งแวดล้อมรอบโครงการ เป็นต้น

คำตอบง่ายๆ ก็คือกฎหมายบังคับให้ต้องทำ เพื่อเจตนารมณ์ของการส่งเสริม และรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมตาม พรบ. ส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ. 2535 และตราบใดที่โครงการยังไม่ได้รับอนุมัติอีไอเอ กฎหมายกำหนดชัดเจนว่าเจ้าพนักงานที่เกี่ยวข้องกับการออกใบอนุญาตก่อสร้างโครงการคอนโดนั้น จะต้องรอการสั่งอนุญาตไว้ก่อน จนกว่าจะทราบผลการพิจารณารายงานอีไอเอของโครงการนั้นจากหน่วยงานพิจารณาอีไอเอ (ซึ่งก็คือ สนง.นโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม) และในกรณีของบ้านจัดสรร เจ้าพนักงานที่เกี่ยวข้องกับการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดิน ก็จะต้องรอการสั่งอนุญาตไว้ก่อนจนกว่าจะทราบผลการพิจารณารายงานอีไอเอเช่นกัน

ซึ่งถ้าสุดท้ายแล้ว อีไอเอของโครงการเหล่านี้ไม่ผ่าน ก็จะทำให้ไม่ได้ใบอนุญาตก่อสร้างตามกฎหมายควบคุมอาคาร (ในกรณีคอนโด) หรือไม่ได้ใบอนุญาตจัดสรรที่ดินตามกฎหมายจัดสรรที่ดิน (ในกรณีของบ้านจัดสรร) ซึ่งหมายถึงว่าโครงการเหล่านี้ก็จะไม่สามารถเดินหน้าทำต่อได้ โดยโครงการที่ต้องทำอีไอเอนี้ไม่ได้จำกัดอยู่แค่คอนโด หรือโครงการบ้านจัดสรรเท่านั้น เพราะอาคาร หรือโครงการในรูปแบบอื่น เช่น โรงแรม (ตั้งแต่ 80 ห้องหรือพื้นที่ใช้สอยเกิน 4000 ตร.ม.) โรงพยาบาล (มีเตียงค้างคืนสำหรับผู้ป่วยตั้งแต่ 60 เตียง) ท่าเทียบเรือ โรงงานอุตสาหกรรม และโรงไฟฟ้าพลังความร้อน ก็ต้องทำอีไอเอนี้ด้วยเหมือนกัน (ดูรายละเอียดประเภทโครงการที่ต้องขออีไอเอทั้งหมดได้ที่นี่)

โครงการคอนโดและบ้านส่วนใหญ่เปิด Pre-Sales โครงการกันโดยที่ยังไม่มีอีไอเอทั้งนั้น (อาจยกเว้นบ้างสำหรับเจ้าของโครงการน้อยรายที่ขายโครงการเมื่อโครงการบ้านหรือคอนโดเสร็จแล้ว หรือได้รับอนุมัติอีไอเอแล้ว) เพราะทุกวันนี้ ทันทีที่เจ้าของโครงการบางรายเริ่มได้ที่ดินมาก็จะเริ่มมีต้นทุน ค่าใช้จ่าย หรือต้องแข่งขันกันระหว่างเจ้าของโครงการกันเองในตลาดที่ต้องแย่งคนซื้อกัน หรือเริ่มจ่ายดอกเบี้ยกับธนาคารที่ให้กู้สินเชื่อโครงการนั้นๆ จึงทำให้ส่วนใหญ่เริ่มเปิดขายกันก่อนเลยโดยที่ยังไม่มีอีไอเอ ซึ่งก็ไม่ได้ผิดกฎหมายอะไร เพราะตามกฎหมายนั้น กฎหมายกำหนดเป็นกรอบเวลาคร่าวๆ แค่ว่า ถ้าเป็นกรณีของคอนโด ให้เสนอรายงานอีไอเอต่อ สนง.นโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมในขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้างตามกฎหมายควบคุมอาคาร (หรือในขั้นตอนที่มีวุฒิวิศวกร และวุฒิสถาปนิกเซ็นแบบให้เรียบร้อยแล้วจากนั้นก็แจ้งเจ้าหน้าที่ว่าขอเริ่มก่อสร้างเบื้องต้นไปก่อนตามมาตรา 39 ทวิ ของ พรบ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522) และถ้าเป็นโครงการบ้านจัดสรร กฎหมายกำหนดเป็นกรอบเวลาคร่าวๆ แค่ว่าให้เสนอรายงานอีไอเอในขั้นตอนของการขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามกฎหมายจัดสรรที่ดิน

คำตอบคือไม่ใช่ว่าใครก็จะทำรายงานอีไอเอก็ได้ เพราะคนที่จะทำได้ จะต้องเป็นบุคคลซึ่งได้รับอนุญาตให้เป็น "ผู้ชำนาญการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม" จากคณะกรรมการสิ่งแวดล้อมแห่งชาติก่อน ดังนั้น บริษัทเจ้าของโครงการบ้านจัดสรร หรือคอนโดก็จะต้องจ้างบุคคล หรือบริษัทซึ่งได้รับอนุญาตเหล่านี้ให้เป็นคนจัดทำให้ ซึ่งบุคคล หรือบริษัทเหล่านี้ ก็จะมีความเชี่ยวชาญไม่เหมือนกัน บางคนอาจถนัดเรื่องอื่น เช่น ด้านปิโตรเคมี หรือด้านอุตสาหกรรมพลังงาน แต่ไม่ถนัดทำรายงานอีไอเอคอนโดก็มี โดยเราสามารถตรวจสอบสถานะ EIA ของโครงการเราได้จากเว็บไซต์ https://eia.onep.go.th/

และสามารถดูได้ว่าบริษัทอะไรเป็นคนทำรายงาน เช่น โครงการ แอชตัน อโศก (Ashton Asoke) จริงๆ สถานะคือก่อสร้างเสร็จแล้ว แต่ทางเว็บไซต์อาจจะยังไม่อัปเดต และผู้จัดทำรายงาน EIA คือ บริษัท ไท - ไท วิศวกร จำกัด 

หากกดไปที่ชื่อบริษัทก็จะมีจำนวนโครงการที่ได้รับความเห็นชอบแสดงให้เห็นทั้งหมด ก็จะเป็น 1 ในการคาดเดาได้ว่าบริษัทนั้นๆ มีประสบการณ์ในการขอ EIA บ้านหรือคอนโดมากน้อยเพียงใด 

ถ้ารายงานอีไอเอไม่ผ่านการอนุมัติชัดเจนแล้ว ผลก็คือโครงการคอนโด หรือบ้านจัดสรรนั้นก็จะไม่ได้ใบอนุญาตก่อสร้าง (และจดทะเบียนอาคารชุดไม่ได้) หรือจัดสรรที่ดินไม่ได้ ซึ่งก็หมายถึงว่าโครงการเดินหน้าต่อไม่ได้นั่นเอง หรือบางโครงการอาจจะผ่านอีไอเอได้ แต่ต้องปรับแบบ (เช่น คอนโดมี 2 อาคาร แต่โดนปรับแบบให้เหลือ 1 อาคาร) ซึ่งการปรับแบบอาจทำให้ไม่สามารถขายในราคาเดิมตอน Pre-sale ได้อีกต่อไป ซึ่งเจ้าของโครงการอาจตัดสินใจยกเลิกโครงการเลย ทาง CheckRaka.com มีข้อเสนอแนะเบื้องต้นหากท่านเจอปัญหานี้ดังนี้ครับ

1. ติดตามเรื่องกับพนักงานขายโครงการทันทีว่า ทางเจ้าของโครงการจะจัดการอย่างไรเพื่อความเป็นธรรมกับผู้ซื้อในกรณีแบบนี้ เช่น จะคืนเงินเมื่อไร หรือถ้าคืนจะให้พร้อมดอกเบี้ยเท่าไรบ้าง เป็นต้น

2. ให้เราหยิบสัญญาจะซื้อจะขายคอนโด หรือบ้านขึ้นมาอ่านด่วนเลยว่าเราทำอะไรได้บ้าง ซึ่งตามกฎหมายแล้ว ธุรกิจคอนโด และบ้านจัดสรรจะต้องใช้สัญญามาตรฐานของกรมที่ดิน ซึ่งข้อสัญญาที่พอจะนำมาใช้ในกรณีนี้ได้ก็คือ ข้อที่บอกว่าผู้จะขายจะต้องโอนกรรมสิทธิ์ให้เราเมื่อไร และข้อที่เกี่ยวกับสิทธิเลิกสัญญาของฝั่งคนซื้อ แต่ในชีวิตจริงมีข้อเท็จจริง และข้อกฎหมายที่อาจเกี่ยวข้องมากพอสมควร และข้อเท็จจริงของแต่ละคน หรือแต่ละโครงการอาจไม่เหมือนกัน ดังนั้น ถ้าเป็นไปได้ เราควรปรึกษาทนายความในเรื่องนี้เพื่อเราจะได้รู้สิทธิของเราในกรณีเหล่านี้อย่างชัดเจน 

3. หากเจ้าของโครงการจะทำอะไรที่ต่างจากสัญญาจะซื้อจะขาย หรือถ้าสัญญาไม่ได้พูดไว้ แต่จะทำอะไรที่เป็นการโกง หรือเอาเปรียบเรา เราอาจโทรแจ้ง สคบ. (สำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค) ได้ที่สายด่วน 1166

4. หากเจ้าของโครงการไม่ยอมคืนเงิน หรือปฏิบัติกับผู้ซื้ออย่างไม่ยุติธรรม ผู้ซื้อที่เจอปัญหาเหล่านี้ในโครงการนั้นๆ ควรรวมตัวกัน (เช่น ผ่าน Facebook หรือเว็บไซต์ Prakard) เพื่อเรียกร้องสิทธิเอากับเจ้าของโครงการนั้นๆ ในทางปฏิบัติ การรวมพลังกันเป็นหนึ่งเดียวของผู้ซื้อหลายๆ คนจะมีพลัง และอำนาจต่อรองมากกว่าการแยกเจรจาโดยผู้ซื้อเป็นรายๆ กับเจ้าของโครงการ

ถ้าโครงการที่เราจองซื้อไว้ อีไอเอใช้เวลาพิจารณานานมาก และยังไม่รู้ว่าจะผ่านหรือไม่ผ่าน และทำให้โครงการไม่ได้เริ่มก่อสร้างตามเวลาที่โครงการโฆษณาไว้สักที ทางออกสำหรับผู้ซื้ออย่างเราๆ ตรงนี้จะค่อนข้างยากพอสมควร เพราะตราบใดที่ยังไม่ถึงเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาว่าจะเป็นวันโอนกรรมสิทธิ์ เจ้าของโครงการก็จะแก้ตัวว่าสามารถก่อสร้างทันเวลาแน่นอน หรือแก้ตัวว่าขอเลื่อนเวลาส่งมอบ เพราะโครงการเจอปัญหาเหตุสุดวิสัย ในขณะเดียวกัน เราในฐานะคนซื้อกลับโดนล็อคโดยสัญญาว่าจะต้องจ่ายเงินค่างวดไปเรื่อยๆ ซึ่งในเรื่องนี้ ก็ต้องยอมรับกันละครับว่าสัญญาจะซื้อจะขายมาตรฐานของกรมที่ดินยังมีข้อด้อยในการให้ความคุ้มครองผู้บริโภคในประเด็นนี้อยู่ ข้อแนะนำในเรื่องนี้ก็คล้ายกับหัวข้อข้างต้น คือต้องศึกษาสัญญาจะซื้อจะขายให้ดี ปรึกษาทนายความ (เช่น ปรึกษาว่าข้อแก้ตัวเจ้าของโครงการถูกต้องตามสัญญา หรือหลักกฎหมายหรือไม่ และดอกเบี้ย หรือค่าปรับเราจะเรียกร้องได้หรือไม่ และเท่าไหร่) ทำเรื่องถึง สคบ. และรวมตัวกันระหว่างผู้ซื้อด้วยกัน เพื่อช่วยกันหาทางออก และต่อรองกับเจ้าของโครงการในเรื่องเหล่านี้ต่อไปครับ

ภาพส่วนกลางของโครงการ เดอะ มูฟ บางนา (The Muve Bangna)

ถ้ามองในแง่ของการจัดสรรความเสี่ยงของโครงการอสังหาริมทรัพย์ (Risk Allocation) ต้องยอมรับว่าเรื่องอีไอเอนี้เป็นความเสี่ยงของผู้บริโภคอย่างเราเต็มๆ เพราะส่วนใหญ่เราจอง และวางเงินบนกระดาษทั้งที่อีไอเอยังไม่ผ่าน และถ้าต่อมาอีไอเอเกิดไม่ผ่าน หรือถ้าผ่านแต่อาจช้าเลยกำหนดเวลาที่เราอยากย้ายเข้าอยู่ไปมาก เราก็เป็นผู้โชคร้ายไป เพื่อลดความเสี่ยงพวกนี้ เรา CheckRaka.com ขอนำเสนอประเด็นที่เราควรต้องระลึกไว้ดังนี้ครับ

1. เช็คได้ไหมว่าอีไอเอไปถึงไหนแล้ว - ไม่มีหน่วยงานราชการหรือหน่วยงานกลางที่เชื่อถือได้ที่มีฐานข้อมูลเปิดเผยต่อสาธารณะบอกเราว่า โครงการไหนต้องทำอีไอเอบ้าง? ยื่นอีไอเอหรือยัง? ยื่นแล้วมีปัญหาหรือไม่? และนานเท่าใดถึงจะได้รับอนุมัติ? ดังนั้น เราต้องคอยถาม Sales ของโครงการอย่างเดียว ซึ่งบางทีข้อมูลก็ถูกบ้างไม่ถูกบ้าง หรืออาจตรวจสอบคร่าวๆ ได้ที่ https://eia.onep.go.th/

2. บริษัทใหญ่ๆ ไม่น่าห่วงจริงหรือ? - ความเชื่อที่ว่าเจ้าของโครงการรายใหญ่ หรืออยู่ในตลาดหลักทรัพย์ไม่น่าจะมีปัญหาเกี่ยวกับอีไอเอนี้เป็นความเชื่อที่ผิด เพราะในอดีตที่ผ่านมา ก็มีบริษัทรายใหญ่บางรายที่ต้องยกเลิกบางโครงการ (ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโด) ก็เพราะอีไอเอไม่ผ่านมาแล้ว หรือหากผ่าน แต่ก็ผ่านมาได้แบบลากเลือด และช้ากว่ากำหนดเวลาพอสมควร ทำให้ในท้ายที่สุดเราจะได้รับมอบบ้าน หรือคอนโดช้ากว่าที่เราต้องการ

3. การันตีว่าเสร็จ?  - ถึงแม้ว่าโครงการที่เราซื้อจะผ่านอีไอเอแล้ว เช่น มีการตีตราประทับ "EIA Approved" แต่ก็ไม่ได้เป็นการการันตีว่าโครงการจะเสร็จเรียบร้อยตามเวลาไม่มีปัญหา เพราะสุดท้าย โครงการอาจมีปัญหาอื่นที่ไม่เกี่ยวกับอีไอเอซึ่งทำให้โครงการไม่เสร็จ หรือเสร็จช้าได้ เช่น ก่อสร้างผิดแบบตามกฎหมายควบคุมอาคาร หรือผู้รับเหมาก่อสร้างมีปัญหาทำงานไม่เสร็จ

4. อีไอเอใช้เวลานานความเสี่ยงก็เพิ่ม - กระบวนการพิจารณารายงานอีไอเอก็มีปัญหาในตัวเองเหมือนกัน ซึ่งผลก็คืออาจทำให้เรามีความเสี่ยงเรื่องการเริ่มก่อสร้างโครงการช้าออกไปอีก ปัญหาหลักๆ เลยก็มี

• อีไอเอเป็นแค่กฎเกณฑ์ที่พูดถึงแค่กรอบกว้างๆ แต่ไม่มีรายละเอียดที่ชัดเจนในบางเรื่อง ทำให้บางทีคนเตรียมรายงาน กับคนอนุมัติรายงาน มองหรือตีความเรื่องเดียวกันไม่เหมือนกัน และอาจต้องแก้กันไปมาหลายรอบ และทำให้โครงการไม่ได้อีไอเอสักที
• ไม่ใช่แค่โครงการบ้าน หรือคอนโดเท่านั้นที่ต้องทำอีไอเอ แต่ธุรกิจ หรืออุตสาหกรรมอื่นก็ต้องทำด้วย ดังนั้น จำนวนรายงานอีไอเอบางทีจึงมากเกินกำลังที่เจ้าหน้าที่ของ สนง.นโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติ และสิ่งแวดล้อมจะรองรับได้ หลายปีก่อนอาจมีแค่ 100 โครงการ แต่ช่วงหลังอาจต้องพิจารณามากถึง 300-400 โครงการ และระยะเวลาพิจารณาแต่ก่อน อาจแค่ 3-5 เดือนแต่ช่วงหลังอาจเลยไปถึง 8-11 เดือน (โดยเฉพาะโครงการที่อาจมีความซับซ้อนของโครงการ หรืออยู่ในพื้นที่สุ่มเสี่ยงที่จะทำลายสิ่งแวดล้อม) (ดูรายละเอียดขั้นตอนการพิจารณาอีไอเอได้ที่นี่)

ท้ายที่สุดนี้ ถ้าเราจะสุดโต่งไม่ยอมรับความเสี่ยงเรื่องอีไอเอเลยก็ได้ โดยการซื้อโครงการที่สร้างเสร็จแล้ว หรือผ่านอีไอเอเรียบร้อยแล้ว แต่เราก็อาจจะไม่ได้ราคาต่ำเหมือนตอน Pre-Sales (ซึ่งโครงการอาจยังไม่ได้อีไอเอ) และไม่ได้ยูนิตที่เราต้องการ เพราะอาจโดนคนอื่นฉกไปแล้ว ก็ได้แต่หวังว่าในอนาคต สัญญาจะซื้อจะขายมาตรฐานของกรมที่ดินจะมีการแก้ไขเขียนกันให้ชัดๆ เพื่อคุ้มครองผู้บริโภคอย่างเราๆ ท่านๆ ในปัญหาเหล่านี้เพิ่มขึ้นบ้างไม่มากก็น้อยละครับ