ซื้อคอนโดใหม่ ต้องมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง? ตั้งแต่เข้าอยู่ไปจนถึงขายต่อ

 

การที่เราจะซื้อคอนโดมือหนึ่งสักห้อง นอกจากราคาแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นอีกหลายรายการ ทั้งตอนจอง วันรับโอน ตอนที่เราถือไว้ และสุดท้ายเวลาที่เราขาย ซึ่งบางทีอาจเป็นค่าใช้จ่ายที่เราอาจไม่ได้นึกถึง ดังนั้น เราควรทำความเข้าใจกันสักนิด เพราะเป็นเรื่องที่เราต้องเตรียมเงินไว้ และมีบางเรื่องที่เราอาจต้องระวังด้วย (โปรดดูบทความ "สิ่งที่ผู้ซื้อต้องระวังในการซื้อคอนโดใหม่" ซึ่งมีหลายเรื่องที่เกี่ยวกับค่าใช้จ่ายพวกนี้) โดยจะขอพูดแบ่งเป็นช่วงเวลาตามนี้ค่ะ

1. ค่าใช้จ่ายตอนจองและจดทะเบียนซื้อคอนโด
2. ค่าใช้จ่ายในช่วงเวลาที่เป็นเจ้าของคอนโดอยู่
3. ค่าใช้จ่ายตอนขายคอนโด
สรุปตารางค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการซื้อ/ ถือ /ขายคอนโดใหม่

การจ่ายเงินจอง คือการแสดงเจตนาของผู้จะซื้อต่อผู้จะขายว่า ผู้จะซื้อได้ทำการจองห้องชุดยูนิตนี้ไว้แล้ว โดยส่วนใหญ่เงินจองจะเป็นประมาณหลักพันไปจนถึงหลักหมื่น โดยค่าจองจะถูกหรือแพง มักขึ้นอยู่กับราคาคอนโดที่จะซื้อ และบางทีก็ขึ้นอยู่กับวิธีการทางการตลาดของโครงการ เช่น ถ้าอยากให้ขายง่ายๆ คล่องๆ ตัวเลขเงินจองก็จะต่ำหน่อย

หลังจากจองแล้ว ทางโครงการจะกำหนดวันทำ "สัญญาจะซื้อจะขาย" โดยผู้จะซื้อจะต้องมาทำสัญญาภายใน 7-14 วันนับจากวางเงินจอง โดยเงินทำสัญญาจะมากน้อยแค่ไหนมักจะขึ้นอยู่กับราคาของคอนโดมิเนียมที่จะซื้อ แต่อย่างต่ำก็จะเป็นหลักหมื่นขึ้นไป

เนื่องจากธนาคารแห่งประเทศไทยกำหนดให้ธนาคารพาณิชย์ปล่อยสินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดได้ไม่เกิน 90% ของมูลค่าหลักประกันซึ่งก็คือตัวคอนโด (Loan to Value Ratio) ดังนั้นจำนวนเงินดาวน์ทั้งหมด (เมื่อรวมกับเงินจอง และเงินทำสัญญาแล้ว) มักจะอยู่ที่ประมาณ 10-15% ของราคาคอนโด และเนื่องจากการขายคอนโดมักเริ่มขายไปพร้อมๆ หรือก่อนการสร้างคอนโด ซึ่งต้องใช้ระยะเวลาอย่างเร็วก็เป็นปี ดังนั้นโครงการจึงมักให้เราแบ่งจ่ายเงินดาวน์เป็นงวดๆ อาจจะ 6, 8, 10 หรือ 12 งวด แล้วแต่เจ้าของโครงการจะกำหนด และระยะเวลาการสร้างคอนโด

เงินก้อนเป็นจำนวนเท่ากับราคาซื้อขายคอนโดหักด้วยเงินจอง + เงินทำสัญญา + เงินดาวน์ ส่วนใหญ่มักเป็นเงินประมาณ 85% - 90% ของราคาคอนโด โดยการจ่ายเงินโอนนี้ แบ่งได้เป็น 2 กรณี

1.4.1 กรณีเราจ่ายเงินสดโดยไม่กู้ ในกรณีนี้ เราสามารถจ่ายเงินโอนโดยตรงให้กับโครงการ แล้วก็จดทะเบียนรับโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมาเป็นของเราได้เลย

1.4.2 กรณีต้องการกู้เงินจากธนาคาร ในกรณีนี้ เราอาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มมา 3 อย่าง มากกว่าคนที่ไม่กู้ คือ
(ก) ค่าประเมินราคาห้องชุด - โดยต้องชำระเงินให้ธนาคารที่เรายื่นขอกู้ โดยมีค่าใช้จ่ายประมาณ 2,000 - 3,000 บาท แล้วแต่เงื่อนไขของแต่ละธนาคาร อย่างไรก็ดีหากธนาคารที่ขอยื่นกู้เป็นธนาคารที่ให้สินเชื่อแก่เจ้าของโครงการเพื่อก่อสร้างโครงการนี้อยู่แล้ว ก็อาจไม่เสียค่าประเมินราคาตรงนี้ เพราะธนาคารจะใช้ราคาคอนโดเป็นราคาประเมิน หรือมีการประเมินราคาทั้งโครงการไว้อยู่แล้ว
(ข) ค่าเบี้ยประกันอัคคีภัย - โดยปกติธนาคารจะกำหนดให้เราในฐานะผู้กู้ต้องทำประกันอัคคีภัยบนตัวคอนโดที่กู้ด้วย และเราต้องรับภาระในการชำระเบี้ยประกัน โดยธนาคารจะเป็นผู้รับผลประโยชน์ (Beneficiary หรือ Loss Payee) ซึ่งหมายความว่า ถ้าคอนโดเกิดไฟไหม้ บริษัทประกันภัยจะจ่ายเงินไปที่ธนาคารในฐานะผู้รับผลประโยชน์ เพื่อเอาเงินนี้ไปตัดหนี้เงินกู้ เพราะธนาคารถือว่าเงินที่ซื้อคอนโดนี้เป็นเงินของธนาคาร ดังนั้น ถ้ามีความเสียหาย และได้เงินมา ธนาคารก็ควรมีสิทธิเอาเงินมาลดหนี้ก่อนเสมอ นอกจากนี้บางธนาคารก็อาจกำหนดให้ผู้กู้ทำประกันชีวิตด้วย ซึ่งถ้าทำประกันชีวิต ธนาคารอาจคิดดอกเบี้ยเงินกู้ให้ในอัตราพิเศษ เป็นต้น
(ค) ค่าจดทะเบียนจำนอง - เพื่อเอาคอนโดเป็นประกันหนี้ให้ธนาคาร โดยต้องชำระให้สำนักงานที่ดินในอัตราร้อยละ 1 ของมูลค่าจดจำนอง (ซึ่งมูลค่าจดจำนอง ธนาคารจะเป็นคนกำหนด)

เวลาโอนคอนโด กฎหมายกำหนดให้ต้องจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินมิฉะนั้นเป็นโมฆะ ซึ่งกรมที่ดินก็จะคิดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนเราในอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมิน (ทุกโครงการคอนโดจะมีราคาประเมินซึ่งดูได้จากลิ้งค์นี้ http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/ ) ส่วนใหญ่ผู้ซื้อ และผู้ขายมักจะออกกันคนละครึ่ง แต่ก็อาจตกลงกันเป็นอย่างอื่นได้ เช่น ผู้ขายอาจยอมจ่ายค่าธรรมนียมนี้แทนลูกค้าทั้งหมดก็ได้

ในการจดทะเบียนโอนคอนโด กรมที่ดินจะเก็บค่าอากรแสตมป์ในอัตราร้อยละ 0.5 ของราคาซื้อขาย แต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินคอนโด (ราคาประเมินดูได้ที่ http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/ ) พูดให้เข้าใจง่ายๆ ก็คือ ถ้าราคาซื้อขายสูงกว่าราคาประเมิน ก็ให้คิด 0.5 ของราคาซื้อขาย แต่ถ้าราคาซื้อขายดันต่ำกว่าราคาประเมิน ก็ให้คิด 0.5 ของราคาประเมินแทน

บางทีเรียกกันว่า Sinking Fund เป็นเงินกองกลางที่นิติบุคคลอาคารชุดจะเรียกเก็บไว้เป็น "กองทุนสำรอง" เพื่อใช้จ่ายในการบริหารจัดการคอนโดในระยะยาว เช่น ค่าซ่อมบำรุงครั้งใหญ่ ค่าทาสีอาคารทั้งตึก เป็นต้น ส่วนใหญ่เรียกเก็บเพียงครั้งเดียวแต่อาจมีการเรียกเก็บได้อีกในอนาคต ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับมติของเจ้าของร่วม โดยจะคิดตามขนาดพื้นที่ห้องเป็นตารางเมตร แล้วคูณด้วยค่ากองทุนส่วนกลางต่อตารางเมตร

ในการใช้ไฟฟ้าในคอนโด จะต้องมีการวางเงินประกันการใช้มิเตอร์กับการไฟฟ้านครหลวง ในทางปฏิบัติ บางทีโครงการเวลาขายคอนโด มักจะออกค่าใช้จ่ายในส่วนนี้ให้ก่อน แล้วจึงค่อยเรียกเก็บกับผู้ซื้อทีหลัง โดยค่าใช้จ่ายส่วนนี้โดยเฉลี่ยก็ประมาณ 2,000 - 4,000 บาท ขึ้นอยู่กับขนาดมิเตอร์ไฟฟ้า และเงื่อนไขของแต่ละโครงการ นอกจากนี้ บางโครงการนอกจากเรียกเก็บ "ค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า" แล้ว อาจมีการเรียกเก็บ "ค่ามิเตอร์ไฟฟ้า" หรือ "ค่าติดตั้งมิเตอร์ไฟฟ้า" เพิ่มเติมแยกต่างหากด้วย ดังนั้น เพื่อความชัดเจน เราควรศึกษาจากข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดของเราว่า ทางนิติบุคคลฯ มีสิทธิตามข้อบังคับที่จะเรียกเก็บค่าใช้จ่ายเหล่านี้เพิ่มเติมหรือไม่ และอย่างไร และสอบถามนิติบุคคลฯด้วย ว่าวัตถุประสงค์ของค่าใช้จ่ายพวกนี้คืออะไร ซ้ำซ้อนกับค่าใช้จ่ายอื่นที่เรียกเก็บอยู่แล้วหรือไม่

ในทางปฏิบัติ ถ้าไม่ได้กำหนดราคาซื้อขายไว้เป็นราคาเหมา และต่อมาพอสร้างเสร็จ ขนาดห้องคอนโดเพิ่มขึ้นมากกว่าที่ตกลงกันตอนแรก และเจ้าของโครงการขอใช้สิทธิคิดราคาเพิ่ม เราอาจต้องจ่ายเพิ่มสำหรับตารางเมตรที่เพิ่ม โดยให้เอาจำนวนตารางเมตรที่เพิ่ม คูณเข้าไปกับราคาต่อตารางเมตรที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย จะออกมาเป็นจำนวนที่เราต้องจ่ายเพิ่ม

เมื่อรับโอนกรรมสิทธิ์คอนโดมาแล้ว ไม่ได้หมายความว่าเราจะไม่มีค่าใช้จ่ายอีก เพราะเวลาที่เราถือครองคอนโดอยู่ เรายังจะต้องมีค่าใช้จ่ายต่อเนื่องอีกด้วยนะคะ โดยเงินก้อนที่ต้องเตรียมคือ

ค่าใช้จ่ายส่วนกลางนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อการบำรุง และบริหารจัดการทรัพย์สินส่วนกลางตามมาตรา 18 ของ พรบ. อาคารชุด เช่น ค่าบำรุงรักษาสวน ค่าไฟแสงสว่าง เงินเดือนพนักงานทำความสะอาด เป็นต้น สำหรับวิธีคิดนั้นทางโครงการมักเก็บค่าใช้จ่ายล่วงหน้าปีต่อปี (ส่วนใหญ่ชำระตอนต้นปี และสำหรับปีแรกมักต้องจ่ายตั้งแต่ตอนจดทะเบียนรับโอนคอนโดจากโครงการ) โดยคิดตามขนาดพื้นที่ห้องเป็นตารางเมตรแล้วคูณด้วยอัตราค่าส่วนกลางต่อเดือน หากเราไม่ชำระค่าส่วนกลางนี้ เวลาเราเกิดอยากขายคอนโด จะขายไม่ได้เพราะกฎหมายคอนโดกำหนดไว้ว่า ถ้าเจ้าของไม่ชำระค่าส่วนกลาง จะทำธุรกรรมเกี่ยวกับคอนโด (เช่น ขาย) ไม่ได้

นอกเหนือจากเราต้องเสียค่าน้ำประปาตามที่เราใช้ซึ่งถือเป็นค่าใช้จ่ายปกติแล้ว บางโครงการอาจมีการเรียกเก็บค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับน้ำประปาเพิ่มเติมด้วย ซึ่งอาจมีความหลากหลายแล้วแต่ว่าแต่ละโครงการจะเรียกเก็บอะไรบ้าง และจะเรียกค่าใช้จ่ายพวกนี้ว่าอะไรบ้าง ตัวอย่างเช่น บางโครงการอาจเรียกเก็บ "ค่าเงินประกันการใช้น้ำประปา" โดยให้เราจ่ายครั้งเดียว และมีวัตถุประสงค์คือเป็นเงินสำรองเวลาเราลืม หรือไม่จ่ายค่าน้ำเพื่อไม่ให้โดนตัดน้ำ หรือบางโครงการก็เรียกเก็บ "ค่ารักษามาตรวัดน้ำประปา" หรือ "ค่ารักษามิเตอร์น้ำ" โดยอาจเรียกเก็บเป็นรายเดือน หรือครั้งเดียวล่วงหน้า แล้วแต่นิติบุคคลจะกำหนด ซึ่งทั้งหมดนี้ หากเราโดนเรียกเก็บ เราควรอ่านข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดว่า นิติบุคคลฯ มีสิทธิตามข้อบังคับที่จะเรียกเก็บหรือไม่ และอย่างไร และสอบถามนิติบุคคลฯ ว่าวัตถุประสงค์ของค่าใช้จ่ายพวกนี้คืออะไร ซ้ำซ้อนกับค่าใช้จ่ายอื่นที่เรียกเก็บอยู่แล้วหรือไม่

ในกรณีกู้เงินธนาคารมาซื้อคอนโด ส่วนใหญ่ธนาคารที่ปล่อยกู้มักแนะนำ (หรือกึ่งบังคับในบางที) ให้ลูกค้าทำประกันอัคคีภัยบนตัวคอนโด และรับผิดชอบจ่ายเบี้ยประกันด้วย ทั้งนี้ จำนวนเบี้ยประกันจะขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่างทั้งในเรื่องของขอบเขตการประกันภัย ระยะเวลาการกู้ มูลค่าคอนโด และวงเงินกู้ เป็นต้น ประเด็นสำคัญที่พวกเราควรรู้ในเรื่องนี้ก็คือ หากเกิดเหตุการณ์ตามที่กรมธรรม์ประกันภัยระบุไว้ เช่นไฟไหม้คอนโดหมดเลย และบริษัทประกันภัยได้มีการจ่ายเงินประกัน (Insurance Proceeds) เงินนี้จะจ่ายไปที่ธนาคารเสมอและธนาคารมีสิทธินำเงินนี้ไปตัดหนี้เงินกู้ได้ เพราะธนาคารจะกำหนดให้ตัวเองเป็นผู้รับประโยชน์เสมอ (Beneficiary หรือ Loss Payee) โดยเจตนารมณ์แล้ว ธนาคารถือว่าเงินที่ซื้อคอนโดเป็นเงินของธนาคาร ดังนั้น ถ้ามีความเสียหายและได้เงินมา ธนาคารควรมีสิทธิเอาเงินมาลดหนี้ก่อนเสมอ

นิติบุคคลอาคารชุดของคอนโดบางโครงการอาจมีการทำประกันอัคคีภัย หรือประกันภัยความเสียหายของทรัพย์สินในตัวคอนโดด้วย (ไม่ว่าจะเป็นทรัพย์ส่วนกลาง หรือทรัพย์ส่วนบุคคลในห้องของแต่ละคน) ซึ่งโดยหลักแล้ว เบี้ยประกันเหล่านี้ ทางนิติบุคคลฯ ก็จะมาเรียกเก็บจากเจ้าของร่วมทุกคนตามสัดส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง ประเด็นสำคัญสำหรับพวกเราก็คือ ถ้าเกิดเราสมัครใจอยากทำประกันภัยในทรัพย์ส่วนบุคคลภายในห้องของเราด้วยค่าใช้จ่ายเราเอง และเราก็ทราบมาว่านิติบุคคลฯ ก็ได้มีการทำประกันภัยคอนโดเราอยู่แล้ว เราอาจลองสอบถามถึงประเภท และขอบเขตที่ประกันของประกันภัยที่นิติบุคคลฯ ได้ทำไว้ เพื่อเราจะได้ไม่ทำประกันภัยซ้ำซ้อนกับสิ่งที่นิติบุคคลฯ ทำเอาไว้ หรือหากจะทำประกันภัยประเดียวกันซ้ำซ้อนกัน เราก็จะสามารถคำนวณได้ว่าจำนวนเงินเอาประกันภัยเท่าใดถึงจะเหมาะสมตามสมควร เป็นต้น

เวลาขายคอนโด ใช่ว่าเราจะได้เงินเพียงอย่างเดียวนะคะ เพราะกฎหมายดันกำหนดเรียกเก็บค่าธรรมเนียม และภาษีจากการขายห้องชุดเป็นจำนวนเงินที่ไม่น้อยอยู่เหมือนกัน ดังนั้นก่อนทำการขายห้องชุด เรา (ในฐานะบุคคลธรรมดา) จึงต้องกันเงินส่วนหนึ่งไว้เป็นค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระเมื่อต้องการขายห้องชุดด้วย ดังนี้ค่ะ

เวลาโอนคอนโด กฎหมายกำหนดให้ต้องจดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินมิฉะนั้นเป็นโมฆะ ซึ่งกรมที่ดินก็จะคิดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนเราในอัตราร้อยละ 2 ของราคาประเมิน (ทุกโครงการคอนโดจะมีราคาประเมินซึ่งดูได้จากลิงก์นี้ property.treasury.go.th ส่วนใหญ่ผู้ซื้อ และผู้ขายมักจะออกกันคนละครึ่ง แต่ก็อาจตกลงกันเป็นอย่างอื่นได้ เช่น ผู้ขายอาจยอมจ่ายค่าธรรมนียมนี้แทนลูกค้าทั้งหมดก็ได้

เวลาเราขายคอนโดได้ และนัดคนซื้อไปจดทะเบียนโอนขายคอนโดที่สำนักงานที่ดิน เราจะต้องจ่ายภาษีรายได้จากการขายให้รัฐบาลผ่านสำนักงานที่ดินที่จดทะเบียนนั้นด้วย โดยมีสูตรการคำนวณที่ค่อนข้างเข้าใจยากทีเดียวแต่เราจะพยายามอธิบายผ่านตัวอย่างข้างล่างนี้ ทั้งนี้ ก่อนที่จะคำนวณตามตัวอย่างข้างล่างนี้ เราจะต้องรู้ข้อมูลเบื้องต้น 2 เรื่องนี้ก่อน คือ
(1) เราถือครองคอนโดมากี่ปีแล้ว นับจากวันที่เรารับโอนกรรมสิทธิ์มา
(2) ราคาประเมินคอนโดเราจากกรมธนารักษ์เป็นเท่าไร ซึ่งเราจะดูได้จากเว็บไซต์นี้ http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/ สมมติ นายธานินทร์ ซื้อห้องชุดคอนโดมาในปี 2561 และต้องการขายในปี 2564 ในราคาขายเท่ากับ 10 ล้านบาท โดยนายธานินทร์ได้ตรวจสอบจากเว็บไซต์ http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/ ออกมาแล้วว่า คอนโดนี้มีราคาประเมินอยู่ที่ 9 ล้านบาท และคำนวณมาแล้วว่าถือครองมา 3 ปี (ยึดตามปี พ.ศ. เช่น ซื้อคอนโดวันที่ 1 ธันวาคม 2561 และขายวันที่ 10 มกราคม 2564 จำนวนปีที่ถือครองจะเท่ากับ 3 ปี) นายธานินทร์จะต้องเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย ดังนี้
(ก) นายธานินทร์มีสิทธิหักค่าใช้จ่ายก่อนตามตารางนี้ ซึ่งในตัวอย่างนี้ นายธานินทร์สามารถหักค่าใช้จ่ายได้ร้อยละ 77 เพราะถือครองมา 3 ปีแล้ว

จำนวนปีที่ถือครอง	1	2	3	4	5	6	7	8 ปีขึ้นไป
ร้อยละของเงินได้	92	84	77	71	65	60	55	50

(ข) จากนั้น ให้คำนวณตามสูตรดังนี้

1. ราคาประเมิน	9,000,000 บาท
2. หักค่าใช้จ่ายเหมา (ถือครอง 3 ปี 77%)	6,930,000 บาท
3. คงเหลือ	2,070,000 บาท
4. หารด้วยปีที่ถือครอง (2,070,000 หารด้วย 3)	690,000 บาท
5. คำนวณภาษีบุคคลธรรมดาแบบขั้นบันได (100,000 x 5%) + (400,000 x 10%) + (190,000 x 20%)	83,000 บาท
6. ภาษี ณ ที่จ่าย (ภาษี x จำนวนปีที่ถือครอง)	249,000 บาท

จากตัวอย่างข้างต้น นายธานินทร์ต้องเสียภาษีหัก ณ ที่จ่ายจำนวน 249,000 บาท ซึ่งข้อแตกต่างจากการคำนวณภาษีเงินได้ทั่วไปคือ การคำนวณภาษีจากการขายคอนโดนั้น จะไม่มีการยกเว้นภาษีจากเงินได้สุทธิ 150,000 บาทแรก เนื่องจากไม่ใช่การคำนวณภาษีจากเงินได้สุทธิ ส่งผลให้เงินได้ 1 แสนบาทแรก ต้องเสียภาษีเงินได้ที่ 5% โดยเท่ากับ 5,000 บาท ส่วนเงินได้ตั้งแต่ 2-5 แสนบาท เสียภาษี 10% เงินได้ตั้งแต่ 5 แสน - 1 ล้านบาท เสียภาษี 20% (ตามการคำนวณนี้ (100,000 x 5%) + (400,000 x 10%) + (190,000 x 20%)) โดยเมื่อถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายที่สำนักงานที่ดินแล้ว ก็ไม่ต้องยื่นเสียภาษีรวมตอนสิ้นปีอีก

ภาษีธุรกิจเฉพาะจะต้องเสียก็ต่อเมื่อเราถือครองห้องชุดเป็นระยะเวลาไม่ถึง 5 ปี (เพราะโดยเจตนารมณ์รัฐบาลมองว่าหากเราขายก่อน 5 ปีมีแนวโน้มว่าเราจะซื้อมาขายไปเพื่อเป็นธุรกิจจึงต้องโดนภาษีธุรกิจเฉพาะ) โดยสามารถดูวันที่รับโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้จากหลังโฉนดซึ่งระบุวันที่รับโอนมา จากกรณีตัวอย่าง นายธานินทร์ ขายห้องชุดภายใน 5 ปี นับแต่วันได้มา ก็จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยอัตราภาษีธุรกิจเฉพาะ จะคิดที่ร้อยละ 3.3 ของราคาขายจริง หรือราคาประเมิน แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่าให้ใช้ราคานั้น ดังนั้น นายธานินทร์จะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเท่ากับ 330,000 บาท (3.3 x 10,000,000) ซึ่งถ้านายธานินทร์เสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ก็จะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ข้างล่างนี้อีก อนึ่ง เราจะได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ในกรณีดังต่อไปนี้คือ

1. คอนโดที่ได้มาเกินกว่า 5 ปี
2. มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของคอนโดนั้นเกินกว่า 1 ปี นับแต่วันที่ได้คอนโดนั้นมา (อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับทะเบียนบ้าน)
3. ถูกเวนคืนคอนโด
4. ซื้อ-ขายคอนโดที่ได้มาโดยมรดก

กรณีที่ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ (หรือได้รับยกเว้น เช่น ถือคอนโดมาเกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านคอนโดนั้นเกินกว่า 1 ปี) ก็ให้เสียอากรแสตมป์แทนในอัตรา 1 บาท ต่อทุกจำนวนเงิน 200 บาท ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่า ให้ใช้ราคานั้น) ในกรณีมีเศษไม่ถึง 200 บาท ให้คิดที่ 200 บาท
ตัวอย่างการคิดค่าอากรแสตมป์ เช่น คอนโดที่เราขายราคา 9,000,000 บาท ส่วนราคาประเมินของคอนโดอยู่ที่ 8,500,000 บาท เราต้องใช้ราคาที่สูงกว่าคือราคาขายเป็นราคาที่เราจะคิดเพื่อจะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 45,000 บาท (9,000,000 หารด้วย 200) เป็นต้น

ตรงนี้

เพื่อความเข้าใจง่าย ทาง CheckRaka.com ขอสรุปค่าใช้จ่ายทุกขั้นตอนทั้งหมดเป็นตารางให้พวกเราดูกันง่ายๆ ตามนี้นะคะ

รายการค่าใช้จ่าย	ประมาณค่าใช้จ่าย	ตัวอย่างและวิธีการคำนวณค่าใช้จ่าย	ช่วงเวลาในการจ่าย
1. ค่าใช้จ่ายตอนจองและจดทะเบียนซื้อคอนโด
เงินจอง	เงินหลักพันถึงหลักหมื่น แล้วแต่ราคาห้องชุด และเป็นไปตามที่โครงการกำหนด	แอสปาย เอราวัณ ไพร์ม จอง 5,000 บาท	จ่ายทันทีเมื่อต้องการจองซื้อคอนโด
		โซโห แบงค็อก รัชดา จอง 50,000 บาท
เงินทำสัญญา	ประมาณหลักหมื่นถึงหลักแสน แล้วแต่ราคาห้องชุด และเป็นไปตามที่โครงการกำหนด	แอสปาย เอราวัณ ไพร์ม ทำสัญญา 10,000 บาท	จ่ายในวันทำสัญญาจะซื้อจะขาย
		โซโห แบงค็อก รัชดา ทำสัญญา 50,000 บาท
เงินผ่อนดาวน์	ประมาณ 10-15% ของราคาห้องชุด (เมื่อรวมเงินจองและเงินทำสัญญาเข้ามาด้วยแล้ว)	แอสปาย เอราวัณ ไพรม์ ผ่อนดาวน์ 10 งวด งวดละ 1,540 บาท รวม 154,000 บาท	แบ่งจ่ายเป็นงวดๆ ตามระยะเวลาที่โครงการกำหนด ส่วนใหญ่จะเริ่มผ่อนดาวน์หลังจากทำสัญญาจะซื้อจะขาย
		โซโห แบงค็อก รัชดา แบ่งชำระงวดละ 13,400 บาท จำนวน 25 งวดรวม 335,000 บาท
เงินโอนกรรมสิทธิ์	จำนวนราคาห้องชุดที่เหลือหลังจากหักค่าใช้จ่าย 3 รายการข้างต้นทั้งหมด (ส่วนใหญ่จะเป็นเงินประมาณ 85-90% ของราคาห้องชุด)	เช่น เมื่อคุณซื้อห้องชุดของโครงการ แอสปาย เอราวัณ ไพร์ม แบบ 1 Bedroom ขนาดพื้นที่ 30 ตร.ม. ราคารวม 1.69 ล้านบาท ให้หักเงินจอง 5,000 เงินทำสํญญา 10,000 และเงินผ่อนดาวน์ 154,000 ออกจากราคาเต็มห้องชุด ก็จะได้เงินโอนกรรมสิทธิ์ที่คุณต้องชำระ วิธีการคิด 1,690,000 - (5,000 + 10,000 + 169,000) คงเหลือเงินโอนกรรมสิทธิ์เท่ากับ 1,521,000 บาท	เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน
ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอน	ร้อยละ 2 ของราคาประเมินกรมที่ดิน	คอนโดทุกโครงการจะมีราคาประเมินซึ่งกรมที่ดินจะใช้ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ตามลิ้งค์นี้ http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/	เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน
ค่าอากรแสตมป์	ร้อยละ 0.5 ของราคาซื้อ-ขาย หรือราคาประเมิน  (แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า)	เช่น เมื่อซื้อห้องชุดราคา 1,000,000 บาท แต่หากราคาประเมินห้องชุดของคุณอยู่ที่ 1,100,000 บาท คุณก็ต้องจ่ายค่าอากรแสตมป์ร้อยละ 0.5 โดยคิดบนจำนวน  1,100,000 (ไม่ใช่ 1,000,000 บาท)	เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน
เงินกองทุนสำรองส่วนกลาง (Sinking Fund)	คิดตามขนาดพื้นที่ห้องเป็นตารางเมตรแล้วคูณด้วยค่ากองทุนส่วนกลางตามที่โครงการกำหนด	แอสปาย เอราวัณ ไพรม์ เงินกองทุนสำรองส่วนกลาง 400 บาท/ตร.ม.	โดยทั่วไปจ่ายครั้งแรกครั้งเดียวเมื่อโอนกรรมสิทธิ์
		โซโห แบงค็อก รัชดา เงินกองทุนสำรองส่วนกลาง 750 บาท/ตร.ม.
เงินค่าติดตั้งและค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า	ประมาณ 2,000 - 4,000 บาท	ตัวอย่างค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้า มิเตอร์ไฟขนาด 15 แอมแปร์ ประมาณ 2,000 บาท มิเตอร์ไฟขนาด 30 แอมแปร์ ประมาณ 4,000 บาท	จ่ายเมื่อโอนกรรมสิทธิ์
ค่าธรรมเนียมการประเมินราคาหลักประกัน (กรณีกู้เงินจากธนาคาร)	2,000 - 3,000 บาท (+VAT)	ธนาคารทหารไทย คิด 2,675 บาท (รวม VAT แล้ว)	จ่ายตามที่ธนาคารจะเรียกเก็บ
		ธนาคารกรุงเทพ 3,000 บาท (ไม่รวม VAT)
		ธนาคารอาคารสงเคราะห์ วงเงินขอกู้ไม่เกิน 500,000 บาท ค่าธรรมเนียม 1,900 บาท / แห่ง วงเงินขอกู้ 500,001-3,000,000 บาท ค่าธรรมเนียม 2,800 บาท / แห่ง วงเงินขอกู้เกิน 3,000,000 บาท ค่าธรรมเนียม 3,100 บาท / แห่ง
ค่าทะเบียนจดจำนอง (กรณีกู้เงินจากธนาคาร)	ร้อยละ 1 ของมูลค่าที่จดจำนอง	มูลค่าที่จดจำนอง ธนาคารจะเป็นคนกำหนด	เมื่อมีการจดทะเบียนจำนอง ณ กรมที่ดิน
2. ค่าใช้จ่ายในช่วงเวลาที่เป็นเจ้าของคอนโดอยู่
เงินค่าใช้จ่ายส่วนกลาง (Common Area Fee)	คิดตามขนาดพื้นที่ห้องเป็นตารางเมตรแล้วคูณด้วยค่าใช้จ่ายส่วนกลางตามที่โครงการกำหนด	แอสปาย เอราวัณ ไพร์ม 39 บาท/ตร.ม./เดือน	เก็บล่วงหน้าปีต่อปี งวดแรกจ่ายเมื่อโอนกรรมสิทธิ์
		โซโห แบงค็อก รัชดา 75 บาท/ตร.ม./เดือน
ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการใช้น้ำประปา (นอกเหนือจากค่าน้ำที่เราใช้ปกติ)	อาจมีความหลากหลายแล้วแต่นิติบุคคลฯ จะเรียกเก็บ	เช่น คอนโดแถวพระราม 3 บางโครงการเก็บ "ค่ารักษามิเตอร์น้ำ" เดือนละ 30 บาท เป็นต้น	จ่ายตามเวลาที่นิติบุคคลฯ จะกำหนด
ค่าเบี้ยประกันภัยอาคารชุดที่นิติบุคคลฯ เป็นผู้ทำประกัน	ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่าง เช่น ขอบเขตการประกัน มูลค่าคอนโด วงเงินประกัน เป็นต้น ส่วนใหญ่จะประมาณหลักร้อยถึงหลักพันต่อปี	เช่น ผู้ซื้อห้องชุดของโครงการแห่งหนึ่งย่านพระราม 3 ต้องชำระค่าเบี้ยประกันภัยให้กับนิติบุคคลฯ โดยจ่ายค่าเบี้ยตามขนาดพื้นที่ห้องชุด เช่น 27 ตร.ม. คูณด้วยค่าเบี้ย 14 บาท/ ตร.ม. เป็นเงินรวม 378 บาท/ ปี ซึ่งการจ่ายค่าเบี้ยประกันภัยนี้จะคุ้มครองทั้งทรัพย์สินส่วนกลางของโครงการ และทรัพย์สินส่วนตัวของเจ้าของห้องชุดในวงเงินเอาประกันภัยสูงสุด 100,000 บาท/เหตุการณ์	นิติบุคคลฯ จะเป็นผู้ทำประกันภัย และเราก็จะต้องชำระตามเวลาที่นิติบุคคลฯ กำหนด
เงินเบี้ยประกันอัคคีภัย (กรณีกู้เงินจากธนาคาร)	ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่าง เช่น ราคาคอนโด วงเงินประกัน เป็นต้น ส่วนใหญ่จะประมาณหลักร้อยถึงหลักพันต่อปี	เช่น ผู้ซื้อโครงการแห่งหนึ่งย่านพระราม 3 ขอสินเชื่อซื้อห้องชุดขนาด 30 ตร.ม. จากธนาคารกรุงเทพ ต้องทำประกันอัคคีภัยตามเงื่อนไขของธนาคาร ด้วยวงเงินเอาประกันภัย 47,970 บาท	แล้วแต่ตกลงกับธนาคาร หรือบริษัทประกันภัย
3. ค่าใช้จ่ายตอนขายคอนโด
ค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอน	ร้อยละ 2 ของราคาประเมินกรมที่ดิน	คอนโดทุกโครงการจะมีราคาประเมินซึ่งกรมที่ดินจะใช้ราคาประเมินของกรมธนารักษ์ตามลิ้งค์นี้ http://property.treasury.go.th/pvmwebsite/	เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย	ตามสูตรการคำนวณในตัวบทความข้างต้น	โปรดดูตัวอย่างในบทความข้างต้น	เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน
ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือ อากรแสตมป์ (อย่างใดอย่างหนึ่ง)	- ภาษีธุรกิจเฉพาะคือ 3.3% ของราคาขายจริงหรือราคาประเมินแล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า - อากรแสตมป์ 1 บาท ต่อทุกจำนวนเงิน 200 บาทของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย (แล้วแต่ว่าราคาใดสูงกว่าให้ใช้ราคานั้น)	โปรดดูตัวอย่างในบทความข้างต้น	เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ ณ กรมที่ดิน

หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์สำหรับคนที่กำลังจะซื้อคอนโดนะคะ การจะมีคอนโดสักห้อง ไม่ใช่มองแค่ราคาอย่างเดียวแต่จะมีตัวเลขค่าใช้จ่ายอื่นๆ ตามมาด้วย ซึ่งเราจะต้องเตรียมเงินในส่วนนี้ไว้ให้พอด้วยนะคะ