3. เสียสิทธิถอดถอนผู้จัดการที่ไม่ได้เรื่อง - เสียสิทธิในการเลือก หรือถอดถอนผู้จัดการถ้าการประชุมครั้งนั้นๆ มีเรื่องนี้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าเรารู้อยู่แก่ใจว่าผู้จัดการทำหน้าไม่ดี หรือไม่สุจริต (เช่น ทำบัญชีรายรับรายจ่ายที่เป็นเท็จ ไม่ปฏิบัติตามมติคณะกรรมการ หรือตัวอย่างที่เคยเกิดก็เช่น บริษัทเจ้าของโครงการยังเหลือห้องขายไม่ได้เยอะ แล้วใช้สิทธิความเป็นเจ้าของห้อง แต่งตั้งคนของตัวเองเข้ามาเป็นผู้จัดการ ซึ่งอาจทำให้เกิด Conflict of Interest ผลประโยชน์ขัดกับเจ้าของห้องรายย่อยได้ ปัญหาสำคัญในการบริหารงานก็คืออาจเกิดความไม่เป็นกลางว่าจะบริหารงานเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมรายย่อย หรือบริษัทเจ้าของโครงการ) ดังนั้น เราควรเข้าประชุมเพื่อใช้สิทธิในการแต่งตั้ง หรือเอาผู้จัดการประเภทนี้ออกไป

4. คณะกรรมการ - เสียสิทธิในการเลือก หรือถอดถอนคณะกรรมการถ้ามีวาระการประชุมเรื่องนี้ โดยปกติคณะกรรมการต้องควบคุมการบริหารจัดการคอนโดเพื่อประโยชน์ส่วนรวม แต่ในบางคอนโดโชคไม่ดี อาจเกิดปัญหาคณะกรรมการนิติบุคคลไม่ตรงไปตรงมา หรือร้ายยิ่งกว่านั้นตั้งแก๊งมาเฟียกันขึ้นมา ไม่ได้ตัดสินใจเพื่อประโยชน์ของเจ้าของร่วมโดยส่วนรวม แต่ตัดสินใจเพื่อประโยชน์ส่วนตัว หรือพวกพ้อง ตัวอย่างที่เคยเกิดก็เช่น กรรมการเป็นเจ้าของห้องชุดร้านค้าด้านล่างของคอนโด แล้วใช้สิทธิความเป็นกรรมการออกเสียงให้นิติบุคคลคอนโดไปเช่าห้องชุดร้านค้านั้นจากกรรมการคนนี้ เรื่องพวกนี้เกิดขึ้นได้ และเราควรใช้สิทธิเข้าประชุมเพื่อเลือกคนที่ดีที่สุด หรือจัดการคนที่ไม่ดีออกไป

5. เสียสิทธิพิจารณาเรื่องเงินๆ ทองๆ ของคอนโดเรา - เสียสิทธิในการตรวจสอบ อนุมัติ หรือทักท้วงตัวเลขค่าใช้จ่าย เงินคงเหลือ รายรับ สินทรัพย์ หรือหนี้สินในงบดุล เพราะการอนุมัติงบดุลจะต้องได้รับความเห็นชอบจากที่ประชุมสามัญเสมอ เรื่องนี้เป็นเรื่องสำคัญถ้าเราไม่แน่ใจว่าผู้จัดการ หรือคณะกรรมการมีความโปร่งใสในเรื่องของการบริหารเงิน การใช้จ่ายเงิน หรือการดูแลรักษาเงินของโครงการอย่างตรงไปตรงมา ถูกต้องหรือไม่

6. ผู้สอบบัญชี - เสียสิทธิในการออกเสียงแต่งตั้ง หรือคัดค้านการแต่งตั้งผู้สอบบัญชีถ้าวาระประชุมมีเรื่องนี้ สิ่งที่เคยเกิดขึ้นในทางปฏิบัติก็เช่น คณะกรรมการมีเพื่อนเป็นผู้สอบบัญชีแล้วใช้สถานะความเป็นกรรมการแต่งตั้งเพื่อนคนนี้เป็นผู้สอบบัญชีคอนโด แต่เพื่อนดันทำงานไม่ดี หรือไม่ค่อยมีประสบการณ์ ทำให้เอกสารบัญชีคอนโดค่อนข้างบกพร่องไม่เรียบร้อย หากเจอแบบนี้ เราก็ควรเข้าประชุมเพื่อออกเสียงคัดค้านการแต่งตั้งผู้สอบบัญชีที่อาจมีคุณสมบัติไม่ค่อยเหมาะสมนั้น

7. พิจารณาเรื่องอื่นๆ ที่ระบุอยู่ในรายงานประจำปี หรือหัวข้อการประชุมแต่ละครั้ง - เสียสิทธิในการพิจารณา หรืออนุมัติเรื่องอื่นๆ ที่ผู้จัดการหรือคณะกรรมการเสนอที่ประชุมเพื่อพิจารณา หรืออนุมัติ ตัวอย่างที่สำคัญก็เช่น การอนุมัติงบประมาณรายจ่ายสำหรับปีต่อไป ประเด็นข้อพิพาทที่คอนโดมีปัญหากับบุคคลภายนอกเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง หรือลูกบ้านมีปัญหาไม่ลงรอยกันในการเลือกบริษัทเข้ามาติดตั้งจานดาวเทียมในโครงการ เป็นต้น ซึ่งเรื่องเหล่านี้ถ้าเราต้องการใช้สิทธิออกเสียง หรือคัดค้าน เราก็ควรเข้าประชุมในครั้งนั้นๆ ด้วย

ถ้าเราไม่ว่าง ไม่สะดวกเข้าประชุม เราจะมอบฉันทะให้คนอื่นได้ไหม คำตอบคือทำได้ โดยต้องปฏิบัติตามหลักการ 3 ข้อนี้

• การมอบฉันทะต้องทำเป็นหนังสือ
• ผู้รับมอบจะรับมอบฉันทะแทนคนอื่นเกิน 3 ห้องชุดไม่ได้
• ห้ามแต่งตั้งบุคคลเหล่านี้เพราะกฎหมายห้าม กรรมการ (และคู่สมรส) ผู้จัดการ (และคู่สมรส) และพนักงาน หรือลูกจ้างของนิติบุคคลอาคารชุด ดังนั้น เราจะมอบฉันทะให้กรรมการคนใดคนหนึ่ง หรือผู้จัดการคอนโดออกเสียงแทนเราไม่ได้

นอกจากนี้ ถ้าบังเอิญตัวเราเจ้าของคอนโดเองค้างค่าส่วนกลางตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป เราจะถูกห้ามตามกฎหมายไม่ให้ใช้สิทธิออกเสียงในการประชุม ไม่ว่ากรณีใดๆ ทั้งสิ้น เพราะฉะนั้น จำไว้เลยว่า ถ้าไม่จ่ายค่าส่วนกลางเกิน 6 เดือน หมดสิทธิหมดเสียงในคอนโดนั้นทันที

ใน 1 ปีจะต้องจัดประชุมเจ้าของร่วมอย่างน้อยที่สุด 1 ครั้ง โดยหลักการแล้วคล้ายกับการประชุมบริษัทจำกัด คือในแต่ละปีจะต้องจัดอย่างน้อยที่สุด 1 ครั้ง (เรียกว่าประชุมสามัญ) ซึ่งจะต้องประชุมกันภายใน 120 วันนับจากวันสิ้นปีทางบัญชีของนิติฯ (ซึ่งวันสิ้นปีมักเป็นวันที่ 31 ธ.ค.) เพื่อพิจารณาเรื่องสำคัญคือ การพิจารณาอนุมัติงบดุล พิจารณารายงานประจำปี และแต่งตั้งผู้สอบบัญชี นอกจากการประชุมสามัญแล้ว ในระหว่างปีอาจมีการประชุมอื่นนอกเหนือจากประชุมสามัญได้ (เรียกว่าประชุมใหญ่วิสามัญ) ซึ่งการประชุมวิสามัญนี้จะมีเมื่อไร หรือจัดกี่ครั้งก็ได้ในระหว่างปี โดยบุคคลที่จะมีสิทธิเรียกประชุมวิสามัญได้คือ (ก) ผู้จัดการ (ข) คณะกรรมการโดยมติเกินครึ่งของที่ประชุมคณะกรรมการ และ (ค) เจ้าของร่วมรวมตัวกันไม่น้อยกว่า 20% ของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมด

จะประชุมกันได้ต้องมีองค์ประชุมก่อน ซึ่งองค์ประชุมจะเกิดได้ต้องมีคนมาประชุมรวมกันไม่น้อยกว่า 25% ของคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมคอนโดทุกคน แต่ปัญหาที่เกิดขึ้นบ่อยๆ คือมาประชุมกันน้อยทำให้การประชุมครั้งแรกนี้จัดไม่ได้เพราะไม่ครบองค์ประชุม และต้องเลื่อนออกไปโดยจะต้องเรียกประชุมใหม่ใน 15 วัน โดยในการประชุมครั้งหลังนี้ จะไม่ต้องมีองค์ประชุมกันอีกแล้ว นั่นหมายความว่า ในการประชุมครั้งหลัง ไม่ว่าจะมีลูกบ้านมาร่วมกี่คน ก็สามารถเริ่มการประชุมได้เสมอ และมีมติในเรื่องทั่วๆ ไปได้ (เว้นแต่เรื่องสำคัญบางเรื่องที่กฎหมายกำหนดว่าต้องได้มติไม่น้อยกว่า 25% หรือ 50% ของจำนวนคะแนนเสียงของ "เจ้าของร่วมทุกคน" (ไม่ใช่แค่คะแนนเสียงของแค่ "ผู้เข้าร่วมประชุม"))

ในการลงคะแนนเสียง เจ้าของร่วมแต่ละคนจะมีคะแนนเสียงเท่ากับอัตราส่วนที่ตนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง พูดอีกแบบก็คือ ไม่ได้ดูคะแนนเสียงจากจำนวนยูนิต (เช่น 1 ยูนิต หรือ 2 ยูนิต) แต่ให้ดูขนาดของยูนิต (เช่น 60 ตร.ม.) ดังนั้น คนที่มีจำนวนยูนิตเยอะ หรือมียูนิตที่มีขนาดใหญ่ คะแนนเสียงก็จะมากกว่าคนที่มียูนิตน้อย หรือยูนิตเล็ก อัตราส่วนเหล่านี้จะระบุชัดเจนเป็นรายห้องในข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุดของคอนโดนั้นๆ พวกเราสามารถหยิบมาดูได้เลยครับ (ส่วนใหญ่ก็จะกำหนดอัตราเต็มเป็น 10,000 ส่วน แล้วแต่ละห้องก็จะมีสัดส่วน เช่น 10.20 หรือ 25.79 ส่วน เป็นต้น)

โดยหลักแล้ว มติของที่ประชุมจะใช้คะแนนเสียงไม่น้อยกว่า 50% ของลูกบ้าน "ที่เข้าประชุม" ยกเว้นแต่เรื่องสำคัญบางเรื่องจะต้องได้รับมติไม่น้อยกว่า 50% ของ "จำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด" (เช่น เรื่องขายทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ การแก้ไขข้อบังคับเกี่ยวกับการจัดการทรัพย์ส่วนกลาง การจัดหาผลประโยชน์ในทรัพย์ส่วนกลาง) หรือมติไม่น้อยกว่า 25% ของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด (เช่น เรื่องแต่งตั้งหรือถอดถอนผู้จัดการ) ทั้งนี้ เนื่องจากเรื่องเหล่านี้เป็นเรื่องสำคัญ และต้องได้คะแนนเสียงไม่น้อยกว่าจำนวนหนึ่งของคนทุกคนในคอนโด และจะใช้แค่มติของคนไม่กี่คนที่เข้าประชุมไม่ได้

สรุปแล้วเวลาเราอยู่คอนโดแล้วเห็นหนังสือเรียกประชุมส่งมาให้เรา เราควรลองอ่านดูว่ามีวาระอะไรบ้างเพื่อที่เราจะได้ปกป้อง หรือใช้สิทธิของเราในฐานะเจ้าของคอนโดนะครับ คอนโดเราจะอยู่ได้นานไม่นาน ก็ขึ้นอยู่กับความร่วมมือของเจ้าของทุกคน และการบริหารจัดการของผู้จัดการ และคณะกรรมการนิติฯ ซึ่งการประชุมในแต่ละครั้งก็คือเวทีให้เราไปยกมือใช้สิทธิเพื่อประโยชน์ของคอนโดอันเป็นที่รักของเรานั่นเองแหละครับ