สินเชื่อที่อยู่อาศัย ไม่รู้ไม่ได้

โดยทั่วไปแล้ว สินเชื่อบ้าน เป็นสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย โดยมีที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกันจำนองให้แก่ผู้ให้กู้สินเชื่อบ้าน เป็นสินเชื่อมีประกันประเภทที่มีหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ (ไม่สูญหาย / เคลื่อนย้ายไม่ได้) และเป็นปัจจัยสำคัญในการดำรงชีวิตของผู้กู้ ดังนั้นสินเชื่อบ้านจึงมักจะมีอัตราดอกเบี้ยที่ค่อนข้างต่ำ เมื่อเทียบกับบริการสินเชื่ออื่นๆ ที่ธนาคารหรือผู้ให้กู้มีเสนอให้แก่ลูกค้ารายย่อย

ทั้งนี้ สามารถแบ่งประเภทสินเชื่อบ้านออกตามลักษณะและวัตถุประสงค์ในการขอสินเชื่อ ได้ดังนี้

1. สินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน ทาวน์เฮ้าส์ อาคารพาณิชย์และอาคารชุด 
2. สินเชื่อเพื่อปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง 
3. สินเชื่อเพื่อปรับปรุง ต่อเติม ซ่อมแซม ที่อยู่อาศัย 
4. สินเชื่อเพื่อไถ่ถอนหนี้ ที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินอื่น (Refinance)

วงเงินกู้

โดยทั่วไปวงเงินกู้ที่สถาบันการเงินให้กู้จะอยู่ที่ประมาณ 70-80% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขาย ที่บางทีเรียกกันสั้นๆว่า LTV (Loan to Value ratio) นั่นเอง แต่ในปัจจุบัน ตลาดมีการแข่งขันสูง สถาบันการเงินทำข้อตกลงกับโครงการจัดสรร หรือโครงการที่ธนาคารให้การสนับสนุนทางด้านการเงิน ธนาคารอาจจะให้วงเงินกู้สูงถึง 90-100 % ของราคาประเมิน หรือราคาซื้อขาย ส่วนระยะเวลากู้ ธนาคารมักกำหนดระยะเวลากู้นานสูงสุดประมาณ 15-30 ปี (ขึ้นอยู่กับหลักทรัพย์ที่นำมาค้ำประกัน) แต่ธนาคารส่วนใหญ่มักกำหนดให้ระยะเวลากู้เมื่อรวมกับอายุผู้กู้แล้วต้องไม่เกิน 65-70 ปี เช่น อายุ 40 ปี จะกู้ได้สูงสุด 30 ปี เป็นต้น สำหรับผู้กู้ที่มีกำลังผ่อนในปัจจุบันในระยะเวลา 15 ปี หรือ 20 ปี หากคาดการณ์ว่าในอีก 2-3 ปี ข้างหน้าภาระค่าใช้จ่ายในครอบครัวจะสูงขึ้นจะทำให้มีปัญหาการผ่อนชำระได้ อาจจะขยายระยะเวลากู้เป็น 25-30 ปี ก็เป็นได้ เพื่อเงินงวดที่ผ่อนต่อเดือนน้อยที่สุด เพราะในภายหลังเมื่อครอบครัวมีรายได้เพิ่มขึ้น ก็สามารถชำระเงินงวดเพิ่มขึ้นจากที่กำหนดไว้เดิมได้ เช่น เดิมผ่อนเดือนละ 8,000 บาท ก็อาจจะเพิ่มเป็นเดือนละ 10,000 บาท หรือมากกว่าก็ได้ ซึ่งจะทำให้หนี้เงินกู้หมดเร็วขึ้น

ระยะเวลากู้

เมื่อผู้ซื้อบ้านคิดจะกู้เงินมักคิดตั้งคำถามกับตนเองเสมอว่า จะกู้ในระยะเวลานานแค่ไหน ซึ่งโดยทั่วไปธนาคารจะให้กู้ตั้งแต่ 5-30 ปี การตัดสินใจตรงนี้จะขึ้นอยู่กับวงเงินกู้ และความสามารถในการผ่อนชำระเงินกู้ของผู้กู้ เพราะหากผู้กู้ต้องการวงเงินกู้สูง แต่ความสามารถในการผ่อนชำระค่อนข้างต่ำ จึงจำเป็นต้องขยายเวลาออกไปให้นานที่สุดเป็น 25-30 ปี เพื่อที่จะให้เงินงวดลดลงจนถึงจุดที่สามารถผ่อนชำระได้ เพราะในวงเงินกู้เท่ากัน อัตราดอกเบี้ยเท่ากัน ยิ่งใช้เวลาผ่อนนานมากขึ้น

ดังนั้นเงินกู้ตามสัญญาเดิม 25 ปี ก็อาจจะผ่อนหมดในเวลาสั้นลง เหลือเพียงประมาณ 10 ปี แต่จะกู้ได้นานสูงสุดกี่ปีนั้น จะขึ้นอยู่กับอายุของผู้กู้ด้วย โดยธนาคารส่วนใหญ่จะกำหนดว่า เมื่อรวมอายุของผู้กู้บวกกับระยะเวลากู้แล้วต้องไม่เกิน 60, 65 หรือ 70 ปี ขึ้นอยู่กับแต่ละสถาบันการเงินจะกำหนด ยกตัวอย่างเช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์กำหนดอายุของผู้กู้ไว้ว่า เมื่อรวมกับระยะเวลากู้ ต้องไม่เกิน 70 ปี เพราะฉะนั้นถ้าผู้กู้อายุ 50 ปี จะสามารถกู้ได้ยาวที่สุดเพียง 70-50 = 20 ปีเท่านั้น แต่จะกู้สั้นหรือยาวนั้นขึ้นอยู่กับความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ของผู้กู้เป็นหลัก หากกู้ระยะเวลาสั้น ผู้กู้ไม่ต้องเสียดอกเบี้ยมาก แต่ต้องจ่ายเงินงวดต่อเดือนสูง อย่างไรก็ตามหากผู้กู้มีรายได้น้อยในปีแรกๆ หรือต้องการผ่อนสบายๆ เมื่อมีรายได้มากขึ้นก็ค่อยโปะภายหลังก็ได้ หรืออาจขอกู้ระยะเวลานานจะดีกว่า

ทั้งนี้ จากที่ได้กล่าวมาข้างต้น สามารถแยกหรือจำแนกการกำหนดวงเงินและระยะเวลากู้ของสถาบันการเงินตามประเภทและวัตถุประสงค์ของการขอกู้สินเชื่อได้ดังนี้

ประเภทสินเชื่อที่อยู่อาศัย	วงเงินกู้	ระยะเวลากู้
1. สินเชื่อที่อยู่อาศัย 1.1 ที่อยู่อาศัยทั่วไป (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์)	กำหนดวงเงินกู้ระหว่าง 80 - 90 % ของราคาประเมินหลักทรัพย์	กำหนดระยะเวลากู้สูงสุด 30 ปี แต่เมื่อรวมระยะเวลากู้กับอายุผู้กู้จะต้องไม่เกิน 65-70 ปี (ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขแต่ละธนาคาร)
1.2 อาคารชุด (คอนโดมิเนียม) และอาคารพาณิชย์	กำหนดวงเงินกู้ระหว่าง 70-90 % ของราคาประเมินหลักทรัพย์	กำหนดระยะเวลากู้สูงสุด 30 ปี แต่เมื่อรวมระยะเวลากู้กับอายุผู้กู้จะต้องไม่เกิน 65-70 ปี (ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขแต่ละธนาคาร)
1.3 บ้านในโครงการบ้านจัดสรรที่ธนาคารให้การสนับสนุนทางด้านการเงิน หรือเป็นพันธมิตร	กำหนดวงเงินกู้ระหว่าง 95-100%ของราคาซื้อขาย	กำหนดระยะเวลากู้สูงสุด 30 ปี แต่เมื่อรวมระยะเวลากู้กับอายุผู้กู้จะต้องไม่เกิน 65-70 ปี (ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขแต่ละธนาคาร)
2. สินเชื่อเพื่อปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตัวเอง	กำหนดวงเงินกู้สูงสุด 80 % ของราคาประเมินหลักทรัพย์	กำหนดระยะเวลากู้สูงสุด 30 ปี แต่เมื่อรวมระยะเวลากู้กับอายุผู้กู้จะต้องไม่เกิน 65-70 ปี (ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขแต่ละธนาคาร)
3. สินเชื่อเพื่อการปรับปรุง ต่อเติม ซ่อมแซม ที่อยู่อาศัย	กำหนดวงเงินกู้สูงสุด 80 % ของราคาประเมินหลักทรัพย์	กำหนดระยะเวลากู้สูงสุด 30 ปี แต่เมื่อรวมระยะเวลากู้กับอายุผู้กู้จะต้องไม่เกิน 65-70 ปี (ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขแต่ละธนาคาร)

1. ดอกเบี้ยเงินกู้

สถาบันการเงินในปัจจุบันเน้นแข่งขันด้านราคาหรืออัตราดอกเบี้ยอย่างรุนแรง และเป็นกลยุทธ์การตลาดที่สำคัญที่สุด เพราะเป็นจุดขายในการกระตุ้นการตัดสินใจของลูกค้าให้มาใช้บริการสินเชื่อ โดยเสนออัตราดอกเบี้ยในระดับต่ำหลากหลายรูปแบบ เพื่อให้มีทางเลือกมากขึ้น สามารถเปรียบเทียบให้สอดคล้องกับความสามารถในการผ่อนของแต่ละกลุ่ม เพื่อป้องกันไม่ให้ไปใช้สินเชื่อกับที่อื่น โดยสามารถจำแนกประเภทอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน ได้ดังนี้

ชนิดอัตราดอกเบี้ย	รายละเอียด	ข้อดี	ข้อเสีย
ดอกเบี้ยลอยตัว	เป็นอัตราดอกเบี้ยที่กำหนดมาแล้ว แต่จะไม่อยู่คงที่ตลอดระยะเวลากู้ ธนาคารสามารถปรับเปลี่ยนขึ้น-ลง ตามที่เห็นสมควร ขึ้นอยู่กับสภาพคล่องในระบบการเงิน หรือตามต้นทุนการเงินของธนาคาร บางปีอัตราดอกเบี้ยลอยตัวอาจมีการปรับเปลี่ยนถึง 4-5 ครั้ง แต่บางปีก็แทบจะไม่เปลี่ยนแปลงเลย ในการคำนวณเงินค่างวดรายเดือน แม้ธนาคารส่วนใหญ่จะคิดอัตราดอกเบี้ยตามประกาศจริง แต่มีบางธนาคารใช้วิธีการคำนวณเงินค่างวดต่อเดือนของลูกค้า โดยคิดเพิ่มจากอัตราดอกเบี้ยจริงบวกด้วย 1-3% ซึ่งจะเป็นประโยชน์กับผู้กู้ หากต่อมาดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นในภายหลัง กล่าวคือธนาคารจะไม่ต้องขอเพิ่มค่างวดในระหว่างสัญญา หรือหากดอกเบี้ยไม่เพิ่มหรือลดลง เงินงวดที่ผู้กู้จ่ายเกินไว้ ก็จะไปตัดเงินต้นมากขึ้น และทำให้หนี้เงินกู้หมดเร็วขึ้นกว่าที่ระบุในสัญญากู้ เช่น กู้ 30 ปี อาจจะเหลือ 27-28 ปี เป็นต้น	หากอัตราดอกเบี้ยลดลง ยอดการชำระคืนเงินกู้ก็จะลดลงตามไปด้วย สามารถชำระคืนเงินกู้ก่อนกำหนด ได้โดยไม่ต้องเสียค่าปรับ (ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขของแต่ละสถาบันการเงิน) มีรายละเอียดอื่นๆ เพื่อเป็นตัวเลือกที่มากกว่า มีความยืดหยุ่น	หากอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ยอดการชำระคืนเงินกู้ของคุณก็จะสูงขึ้นตามไปด้วย (จึงไม่เป็นประโยชน์ เมื่ออัตราดอกเบี้ยมีแนวโน้มสูงขึ้น)
ดอกเบี้ยคงที่	อัตราดอกเบี้ยจะคงที่ในช่วงระยะเวลาตามข้อตกลง สินเชื่อชนิดที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ จะช่วยให้ยอดการชำระคืนเงินกู้ของคุณไม่ต้องเพิ่มขึ้น หากอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ภายในระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ตามสัญญา อย่างไรก็ตาม คุณจะเสียผลประโยชน์ในกรณีที่อัตราดอกเบี้ยลดลง เพราะยอดการชำระคืนเงินกู้ของคุณจะไม่ลดลงตามอัตราดอกเบี้ยไปด้วย	หากอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ยอดการชำระคืนเงินกู้ของคุณจะไม่สูงขึ้นตามไปด้วย	หากอัตราดอกเบี้ยต่ำลง ยอดการชำระคืนเงินกู้ของคุณจะไม่ต่ำลงตามไปด้วย ไม่มีความยืดหยุ่นมากนัก
ดอกเบี้ยแบบผสม	สินเชื่อชนิดนี้ โดยมากจะเสนออัตราดอกเบี้ยต่ำในช่วงแรก เพื่อดึงดูดลูกค้า อัตราดอกเบี้ยสามารถเป็นได้ทั้งแบบอัตราคงที่หรือแบบมีคงระดับเพดาน แต่อัตราดอกเบี้ยต่ำจะสามารถใช้ได้เพียงช่วงแรก ก่อนที่จะต้องเปลี่ยนไปเป็นแบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งอาจจะสูงหรือต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยคงที่เดิมก็ได้	โดยมากจะเป็นข้อเสนอที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุดในช่วงแรก หากการชำระคืนเงินกู้อยู่ในช่วงที่ใช้อัตราดอกเบี้ยต่ำในช่วงแรก จะสามารถลดเงินต้นลงได้อย่างรวดเร็ว	ยอดการชำระคืนเงินกู้จะเพิ่มขึ้นหลังจากใช้อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว

2. ดอกเบี้ยผิดนัด

โดยปกติธนาคารจะกำหนดให้ผู้กู้ชำระหนี้ทุกเดือนโดยสม่ำเสมอ หากผู้กู้ค้างชำระภายหลังเวลาที่กำหนดไว้ให้ ธนาคารจะคิดเบี้ยปรับ โดยคิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพิ่มขึ้นเป็นอัตราดอกเบี้ยผิดนัด ซึ่งธนาคารแต่ละแห่งจะคิดไม่เท่ากัน ตัวอย่างเช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ 13.5% เมื่อผู้กู้ค้างชำระหนี้ 2 งวด (60 วัน) ธนาคารกสิกรไทย ธนาคารกรุงเทพ ธนาคารไทยพาณิชย์ และธนาคารกรุงไทย 15% เป็นต้น ทั้งนี้ เพื่อเป็นมาตรการเร่งรัดให้ผู้กู้ชำระเงินกู้ตรงตามเวลานั่นเอง

3. ค่าปรับในการไถ่ถอนจำนองก่อนกำหนด (Prepayment Fee)

ในกรณีที่ผู้กู้ต้องการชำระคืนเงินกู้ทั้งหมด เพื่อปิดบัญชีไถ่ถอนจำนองก่อนครบกำหนดสัญญากู้ สถาบันการเงินส่วนใหญ่จะกำหนดให้ผู้กู้ต้องเสียค่าเบี้ยปรับ เฉพาะในกรณีที่มีการชำระคืนเงินกู้ทั้งหมดภายในระยะแรกเท่านั้น โดยส่วนใหญ่มักกำหนดภายใน 2-3 ปีแรก นับจากวันทำสัญญากู้ หากชำระก่อนกำหนดหมดทั้งจำนวนหลังจากนั้น ก็ไม่ต้องเสียเบี้ยปรับแต่ประการใด

ค่าเบี้ยปรับนี้ ธนาคารต่างๆ จะคิดไม่เหมือนกัน แต่โดยทั่วไปธนาคารพาณิชย์จะคิดประมาณร้อยละ 2 - 3 ของวงเงินกู้ เช่น กู้เงิน 700,000 บาท หากต้องการชำระหนี้หมดภายใน 3 ปี จะต้องเสียเบี้ยปรับจำนวน 14,000 บาท (ในกรณี 2%)

เหตุที่ธนาคารต่างๆ ต้องคิดค่าเบี้ยปรับกรณีชำระหนี้ครบก่อนกำหนดสัญญากู้ ทั้งนี้ เพราะว่าในการดำเนินงานให้กู้ของธนาคารนั้น ธนาคารมีต้นทุนค่าใช้จ่ายต่างๆ เกิดขึ้น ทั้งในด้านการวิเคราะห์สินเชื่อ การทำนิติกรรมสัญญาต่างๆ การจัดเก็บแฟ้มเอกสาร และค่าบริหารงานอื่นๆ ดังนั้น หากผู้กู้ได้รับอนุมัติกู้เวลา 10-25 ปี แต่กลับมาชำระหนี้หมดในเวลาเพียง 1-3 ปี จะทำให้ธนาคารไม่คุ้มค่าใช้จ่ายที่เสียไป จึงต้องคิดเอาจากผู้กู้

อย่างไรก็ตาม ในปัจจุบันธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ได้ยกเลิกเงื่อนไข ค่าปรับการไถ่ถอนจำนองก่อนกำหนด กรณีที่คืนเงินกู้ทั้งหมด  โดยที่ไม่ได้เป็นการ Refinance กับสถาบันการเงินอื่น ส่วนการไถ่ถอนเพื่อนำไป Refinance เงื่อนไขยังเป็นเช่นเดิม ซึ่งค่าปรับจะคิดประมาณร้อยละ 2-3 ของวงเงินกู้ เมื่อชำระหรือไถ่ถอนก่อนเงื่อนไขในสัญญาเงินกู้นั้นๆ และในส่วนของธนาคารอาคารสงเคราะห์จะไม่คิดค่าปรับกรณีผู้กู้ที่เลือกอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ซึ่งจะปรากฎตามสัญญาเงินกู้ของผู้กู้แต่ละฉบับ

4. ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายเงินกู้อื่นๆ

ในการขอกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย นอกจากผู้กู้จะรู้และทำความเข้าใจกับเรื่องดอกเบี้ยเงินกู้แล้ว ผู้กู้ยังควรจะต้องรู้เรื่องค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายที่จะต้องเกิดขึ้นในขบวนการของการกู้สินเชื่อด้วย เพื่อที่ผู้กู้จะได้เตรียมความพร้อมในเรื่องของค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นเพิ่มเติม โดยการรู้ที่มาที่ไป และเตรียมเงินให้เพียงพอกับค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายนั้นๆ ค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่ควรรู้ ได้แก่

4.1 การประเมินค่าหลักประกัน (Property Valuation or Appraisal)

ในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้น ธนาคารจำเป็นต้องจัดให้มีการประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ผู้กู้จะซื้อ โดยธนาคารทุกแห่งจะจ้างบริษัทประเมินอิสระภายนอกดำเนินการ ผู้กู้ต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในการประเมิน ธนาคารแต่ละแห่งจัดเก็บไม่เท่ากัน ตัวอย่างเช่น ธนาคารอาคารสงเคราะห์ เก็บในอัตรา 1,700-2,800 บาท ซึ่งต่ำสุดในตลาด ขณะที่ธนาคารพาณิชย์ จัดเก็บ 2,675-3,000 บาท อย่างไรก็ตาม ในกรณีซื้อบ้านจากโครงการจัดสรร ธนาคารส่วนใหญ่จะใช้ราคาซื้อขายเป็นราคาประเมิน หรือจะมีการประเมินราคาแล้วทั้งโครงการ จึงไม่มีการจัดเก็บค่าประเมินในกรณีนี้

4.2 ค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ (Origination Fee)

ธนาคารบางแห่งจัดเก็บค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ประมาณ 0.10% - 0.25% อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันมีธนาคารหลายแห่ง ยกเว้นค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ เพื่อจูงใจให้ลูกค้ามายื่นขอสินเชื่อ เช่น ธนาคารกรุงเทพ ธนาคารกรุงไทย และธนาคารกสิกรไทย เป็นต้น

4.3 การจดทะเบียนจำนองหลักประกัน (Property transfer and mortgage)

โดยปกติของการให้กู้ยืมเช่นนั้น ธนาคารจะต้องกำหนดให้ผู้กู้จดทะเบียนจำนองที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อเป็นหลักประกันบ้าน ซึ่งจะมีค่าจดทะเบียนจำนองที่ผู้กู้จะต้องรับผิดชอบในอัตรา 1% ของวงเงินจำนอง โดยค่าจดทะเบียนจำนองจะคิดสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท

4.4 ค่าประกันภัยเกี่ยวกับที่อยู่อาศัย (Insurance relating to mortgage loans)

ในการปล่อยกู้ที่อยู่อาศัย ธนาคารทุกแห่งจะกำหนดให้ผู้กู้ทุกรายที่ได้รับอนุมัติสินเชื่อต้องทำ “ประกันอัคคีภัย” ด้วย โดยผู้กู้จะต้องเสียค่าประกันภัยให้กับบริษัทประกันภัย นอกจากนี้ในปัจจุบันธนาคารส่วนใหญ่ รวมทั้งธนาคารอาคารสงเคราะห์ จะเชิญชวนให้ผู้กู้ทำ “ประกันชีวิตเพื่อที่อยู่อาศัย” ซึ่งเป็นการประกันชีวิตคน ไม่ใช่ประกันทรัพย์สิน โดยถือเป็นทางเลือกของผู้กู้ด้วย มิได้เป็นการบังคับ ทั้งนี้ หากผู้กู้เสียชีวิตหรือทุพพลภาพ บริษัทประกันภัยจะชำระหนี้เงินกู้ที่เหลืออยู่ทั้งหมดให้กับธนาคารแทน ขณะที่ธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่ เช่น ธนาคารกสิกรไทย ธนาคารไทยพาณิชย์ ธนาคารกรุงเทพ ธนาคารทหารไทย ธนาคารยูโอบี จะจูงใจผู้กู้ให้ทำประกันด้วยการลดดอกเบี้ยเงินกู้ลงอีก 0.25%

สำหรับเบี้ยประกันจะมากหรือน้อย ขึ้นกับวงเงินกู้ ระยะเวลาที่กู้ และอายุของผู้กู้ ตัวอย่างเช่น บริการประกันชีวิต “คุ้มนิรันดร์” ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ หากผู้กู้อายุ 30 ปี กู้เงิน 300,000 บาท ระยะเวลา 15 ปี เบี้ยประกันจะคิดและเสียครั้งเดียวตลอดอายุการกู้เป็นเงิน 9,282 บาท แต่ถ้ากู้นาน 20 ปี เบี้ยประกันจะเป็นเงิน 12,933 บาท เบี้ยประกันนี้ ทางธนาคารจะให้กู้เพิ่ม โดยรวมกับเงินกู้เดิม และให้ลูกค้าผ่อนชำระคืนรวมกับเงินค่างวดเป็นรายเดือน ซึ่งทำให้ลูกค้ามีภาระจ่ายเงินเพิ่มขึ้นต่อเดือนไม่มากนัก เช่น ตัวอย่างข้างต้น กรณีเบี้ยประกัน 9,282 บาท จะชำระเพิ่มเพียงเดือนละประมาณ 52 บาท (9,282 หารด้วยจำนวนเดือนคือ 180 (15ปี*12เดือน)) เท่านั้น อนึ่ง หากผู้กู้เลือกระยะเวลาประกันตั้งแต่ 10 ปีขึ้นไป เบี้ยประกันสามารถนำไปหักค่าลดหย่อนในการคำนวณภาษีเงินได้ส่วนบุคคลตามกฏหมายได้ ตามที่จ่ายจริง แต่ไม่เกิน 100,000

4.5 ค่าใช้จ่ายอื่นๆ

ค่าใช้จ่ายในวันทำสัญญา ธนาคารจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมลูกค้าในวันทำสัญญา (เป็นคนละส่วนกับค่าธรรมเนียมของที่สำนักงานที่ดินเรียกเก็บ) โดยหลักๆ มีดังนี้

• ค่าอากรปิดสัญญาสินเชื่อ 2,000 บาท ต่อ 1 บาท เศษของ 2,000 บาท คิด 1 บาท 
• ค่าหนังสือมอบอำนาจหักบัญชีเงินฝาก เพื่อชำระเงินกู้ผ่านบัญชีค่าหนังสือมอบอำนาจต่ออายุกรมธรรม์ประกันภัย โดยเฉลี่ยคิดประมาณ 30-50 บาท ต่อรายการ

โดยทั่วไปแล้ว ในการวิเคราะห์สินเชื่อเพื่อกำหนดวงเงินกู้ ธนาคารจะใช้หลักพิจารณาสินเชื่ออยู่ 2 หลักใหญ่ๆ คือ เงินรายได้ เพื่อพิจารณาว่าคุณจะชำระหนี้ได้อย่างสม่ำเสมอตลอดระยะเวลากู้หรือไม่ และธนาคารจะต้องมีทรัพย์สินที่มีมูลค่าคุ้มหนี้จำนองเป็น หลักประกัน เพื่อไว้ในกรณีที่คุณไม่สามารถชำระหนี้ได้ ธนาคารก็สามารถบังคับจำนองขายทอดตลาด หลักประกันและนำรายได้มาชำระหนี้

หลักเกณฑ์สำคัญที่ธนาคารใช้พิจารณาการอนุมัติสินเชื่อ มีดังนี้

1. หลักความสามารถในการชำระหนี้

ธนาคารจะพิจารณาจากรายได้ของผู้กู้ และผู้กู้ร่วมเป็นหลัก โดยพิจารณาให้กู้ประมาณ 30-40 เท่าของรายได้ เช่น ถ้าคุณมีเงินเดือน เดือนละ 20,000 บาท จะกู้ได้ในวงเงินสูงสุด 600,000-800,000 บาท ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับลักษณะของอาชีพ และความมั่นคงของรายได้คุณด้วย นอกจากพิจารณาเรื่องเกณฑ์รายได้แล้ว ธนาคารยังพิจารณาเรื่องสัดส่วนเงินงวดต่อรายได้สุทธิประกอบด้วย คือ ต้องไม่เกิน 33%

2. หลักประกันเงินกู้พิจารณาดูจาก 2 ประเด็น

2.1 ความเหมาะสมของหลักประกัน