8 ทริคที่จะช่วยคุณเลือกซื้อคอนโดใหม่อย่างชาญฉลาด

เรื่องนี้เป็นประเด็นสำคัญที่สุดอย่างหนึ่งในการเลือกซื้อเลยครับ ซื้อเพื่ออยู่จริงทุกวัน ซื้อเพื่อเก็งกำไรขายต่อระยะสั้น ซื้อเพื่อปล่อยเช่า ซื้อเพื่อขายในอนาคต ซื้อไว้อยู่ยามฉุกเฉิน หรือใช้เป็นครั้งคราว เช่นตอนน้ำท่วม เป็นต้น ซึ่งแต่ละคนก็จะมีวัตถุประสงค์แตกต่างกันไป และวัตถุประสงค์ตัวนี้ก็จะเป็นตัวกำหนดทำเลที่ตั้ง และเรื่องอื่นๆ ตามมา เช่น ถ้าจะอยู่เอง บางคนอาจต้องการทำเลใดทำเลหนึ่งโดยเฉพาะซึ่งอาจไม่ต้องติดรถไฟฟ้าแต่ขอให้ใกล้บ้านเดิม บางคนอยากปล่อยเช่าก็อาจเลือกทำเลติดรถไฟฟ้าใกล้ทางด่วน หรือบางคนอาจคิดหลายชั้น คือตั้งใจซื้อเก็งกำไรระยะสั้น แต่ถ้าบังเอิญขายไม่ออกก็พร้อมจะอยู่เองได้ ซึ่งถ้าคิดหลายขั้นแบบนี้ ก็ต้องคิดเผื่อไว้เยอะๆ เช่นกันครับ

บริษัทคอนโดใหญ่ๆ อาจแบ่งระดับคอนโดออกมาหลายระดับเพื่อครอบคลุมตลาดในทุกระดับ แบรนด์ชื่อหนึ่งก็อาจมีราคาตั้งแต่ประมาณนี้ถึงประมาณนี้ ดังนั้น เราอาจต้องดูแบรนด์ให้เหมาะสมกับงบประมาณที่เรามี เวลาเราดูราคาคอนโด เราจะหารออกมาเป็นราคาต่อตารางเมตร ซึ่งเราต้องพิจารณาประกอบด้วยว่า ราคาต่อตารางเมตรแต่ละที่รวม หรือไม่รวมเฟอร์นิเจอร์ แถมหรือไม่แถมเครื่องใช้ไฟฟ้าอะไรบ้าง และเวลาโฆษณาเขามักจะโฆษณาราคาต่อตารางเมตรสำหรับห้องที่อยู่ล่างที่สุดเสมอ โดยทั่วไปส่วนต่างระหว่างห้องที่สูงขึ้นไปหนึ่งชั้นมักจะต้องบวกเข้าไปอีกประมาณ 500-1,000 บาทต่อตารางเมตร ข้อแนะนำอีกอย่างคือ ช่วงเวลาที่ราคาคอนโดจะน่าสนใจที่สุด จะมีอยู่ 2-3 ช่วงคือ ตอนเปิดตัวใหม่ๆ มักถูกกว่าตอนเริ่มสร้างมาแล้วสักพัก ห้องที่เหลือท้ายๆ ช่วงที่โครงการต้องการปิดโครงการ หรือบริษัทคอนโดอยากปิดงบตัวเลขให้สวยๆ หรือห้องหลุดดาวน์ ช่วงเวลาเหล่านี้เป็นช่วงเวลาที่น่าสนใจที่จะเข้าไปลองหาซื้อคอนโดน่าสนใจดูนะครับ

ก่อนจะซื้อจากเจ้าของโครงการรายใด เราควรตรวจสอบผลงานเก่าในอดีตของผู้ประกอบการรายนั้นด้วย โดยพิจารณาประเด็นเช่นว่า โครงการที่ดำเนินการผ่านมาในอดีตมีสภาพเป็นอย่างไร มีปัญหากับลูกบ้านในเรื่องใดๆ หรือไม่ ทำตามโครงการหรือสัญญาครบถ้วนหรือไม่ มีการส่งมอบงาน หรือโอนคอนโดตามกำหนดหรือไม่ ซึ่งเรื่องเหล่านี้ เราสามารถตรวจสอบได้ทางอินเตอร์เน็ตทั่วไป หรือถ้าเราจะซื้อคอนโดจากผู้ประกอบการรายใหม่ หรือรายเล็ก เราอาจตรวจสอบทุนจดทะเบียนว่าเท่าไหร่ ชำระครบหรือยัง และมีธนาคารที่น่าเชื่อถือเข้ามาให้สินเชื่อเพื่อการก่อสร้างโครงการหรือไม่ (มองอีกมุมหนึ่ง ก็คือดูว่าธนาคารที่น่าเชื่อถือกล้าเข้ามาเสี่ยงปล่อยกู้หรือไม่)

ASHTON ASOKE RAMA 9 

ขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์ความชอบของแต่ละคน แต่โดยทั่วไป ถ้าอยู่กลางเมือง ย่านชุมชน เดินไปรถไฟฟ้าได้ มีร้านอาหาร หรือศูนย์การค้าให้สะดวก และช็อปปิ้งได้ก็น่าจะดีกว่า ขอแนะนำนะครับว่าหากรอบๆ คอนโดยังมีที่ดินเปล่าอยู่หลายแปลง หรือจะมีสถานีรถไฟฟ้าในอนาคต มั่นใจได้เลยว่าที่ดินแถวนั้นน่าจะมีโอกาสพัฒนาได้ และแน่นอนราคาคอนโดในอนาคตย่อมขึ้นไปพร้อมกับการพัฒนาที่ดินเปล่า หรือสถานีรถไฟอนาคตเหล่านั้นด้วย แต่ถ้าที่ดินเปล่าติดวิวด้านห้องเราเองก็ไม่ดีนะครับ เพราะอาจจะกลายเป็นตึกสูงบังวิวของเราในอนาคต (เกิดขึ้นในหลายๆ ครั้งในชีวิตจริง เช่น คอนโดที่สร้างขึ้นมาทีหลังบังวิวของโครงการที่มีอยู่ก่อนแล้ว เช่น คอนโดแถวราชเทวี หลังสวน สุขุมวิทซอย 30 กว่า และ 40 กว่า) ถ้าเลือกได้ ก็เลือกด้านที่เป็นบ้านเดี่ยวเยอะๆ เพราะมีโอกาสน้อยกว่าที่จะโดนกว้านซื้อที่ดินเพื่อสร้างตึกสูง นอกจากนี้ หากคอนโดติดถนนใหญ่มากเกินไปก็ไม่ดีในแง่ของเสียง ฝุ่นละออง และควันพิษจากถนน และรถยนต์นะครับ

XT-Ekkamai

ในแง่การใช้ชีวิตทั่วไปก็เช่น ถนนเข้าออกแคบหรือไม่ (ยิ่งถ้ามีโครงการคอนโด หรือหมู่บ้านในซอยนั้นๆ เยอะช่วงชั่วโมงเร่งด่วนอาจลำบากในการเข้าออกได้) เปลี่ยว หรือน่ากลัวหรือไม่ หากต้องเดินหรือขับรถกลับในตอนกลางคืน นอกจากนี้ เราอาจสำรวจรอบโครงการดูว่ามีทางเข้าออกได้ทางเดียว หรือหลายทาง และถนนที่วิ่งสู่ หรือเข้าออกโครงการมีกี่เส้น เลี้ยวออกจากโครงการแล้วเป็นไฟแดง หรือติดไฟแดงเลยหรือไม่ ถนนเข้าออกโครงการรถติดตลอดเวลาเลยหรือไม่ จะเลี้ยวเข้าคอนโดได้ต้องไปกลับรถไกลหรือเปล่า ซึ่งปัจจัยเหล่านี้ หากมีความไม่สะดวกในวันแรกๆ อาจจะยังไม่รู้สึกอะไรมากนัก แต่เมื่ออยู่ไปนานๆ เราอาจเบื่อได้ ขอแนะนำในแง่กฎหมายนิดนะครับว่า ถ้าเป็นไปได้ลองเช็คดูว่าถนน หรือทางเข้าออกต้องผ่านที่ดินคนอื่นหรือไม่ และหากต้องผ่าน ที่ดินเหล่านั้นจดทะเบียนภาระจำยอมให้โครงการคอนโดเราหรือไม่ เรื่องเหล่านี้เซลล์ที่ขายเราอาจไม่ทราบรายละเอียดลึกๆ หรือให้ข้อมูลไม่ครบ ซึ่งถ้าเราไม่เชื่อใจเราอาจขอให้โครงการแสดงเอกสารประกอบให้เราตรวจสอบได้ เช่น ขอเอกสารยืนยันการจดทะเบียนภาระจำยอมเป็นทางเข้าออกคอนโดที่เราจะซื้อ เป็นต้น

เรื่องขนาดนี้ขึ้นอยู่กับความต้องการ และความจำเป็นของผู้ซื้อเป็นหลัก เช่น หากบางคนต้องการอยู่คนเดียวอาจซื้อห้องเดี่ยว แต่บางคนอยู่คนเดียวก็จริงแต่อาจมองไปในอนาคตเผื่อแต่งงาน หรือให้พี่น้องมาอยู่ด้วย หรืออาจตั้งใจว่าจะไม่ซื้อบ้าน เพราะชอบคอนโดก็อาจซื้อ 2 ห้องนอนไปเลย หรือบางคนแม้อยู่คนเดียวแต่ไม่ชอบห้องสตูดิโอเพราะให้ความรู้สึกของโรงแรม จึงอยากได้แบบหนึ่งห้องนอนจริงๆ พร้อมห้องนั่งเล่น เป็นต้น ข้อแนะนำสำหรับคนที่ซื้อเพื่อปล่อยเช่านะครับ การจะเลือกว่าซื้อ 1 หรือ 2 ห้องนอนเพื่อปล่อยเช่าดี เราควรดูทำเลที่ตั้งของคอนโดที่เราจะซื้อเพื่อปล่อยเช่าเป็นสำคัญครับ เช่น ถ้าซื้อในทำเลนักศึกษามหาวิทยาลัยเยอะ หรือแถวออฟฟิศ คอนโด 1 ห้องนอนอาจปล่อยเช่าง่ายกว่า แต่ถ้าเป็นย่านสุขมวิทกลางๆ ชิดลม หรือเอกมัยที่เป็นส่วนผสมของทั้งย่านพักอาศัย ร้านอาหาร และออฟฟิศ คอนโด 2 ห้องนอนก็เริ่มเป็นที่นิยมมากขึ้นเรื่อยๆ เช่น แนวโน้มในช่วงหลังๆ ชาวต่างชาติมาทำงานเมืองไทยก็มีแฟน หรือสามีภรรยามาด้วย และมีเพื่อนจากต่างประเทศมาเที่ยวเมืองไทยบ่อยๆ ก็อยากได้ 2 ห้องนอน หรือพ่อแม่ต่างจังหวัดเช่าให้ลูกมาอยู่กรุงเทพฯ ก็อยากให้พี่น้องอยู่ที่เดียวกันก็อาจเช่า 2 ห้องนอนเพื่อให้อยู่ด้วยกันสบายๆ เป็นต้น (แผนกวิจัย ซีบี ริชาร์ด เอลลิส ได้สรุปผลการวิจัยตลาดคอนโดในปี 2555 พบว่า ชาวต่างชาตินิยมเช่าคอนโดที่มีขนาด 2 ห้องนอนมากที่สุด)

เรื่องนี้เป็นประเด็นสำคัญ และมีรายละเอียดปลีกย่อยเยอะครับ หลักๆ ที่ควรพิจารณาก็มีดังนี้นะครับ

1. ควรพิจารณาการวางตำแหน่งห้องนอน ครัว ห้องน้ำ หรือตำแหน่งของเต้ารับอุปกรณ์ไฟฟ้า เช่น ตู้เย็น หรือเครื่องซักผ้าว่าเราชอบหรือไม่ ตรงตามไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตเราหรือไม่ หรือโปร่งโล่งระบายอากาศดีหรือไม่ (เช่น ห้องน้ำ หรือตำแหน่งเครื่องซักผ้า)
2. ในหนึ่งชั้น มีจำนวนห้องคอนโดกี่ห้อง เพราะโดยปกติ จำนวนห้องยิ่งมากโอกาสที่เสียงจะดัง (ไม่ว่าจะเป็นการเปิดประตูเดินไปเดินมา) หรือมีกลิ่นตามทางเดิน (ส่วนใหญ่จะมาจากการทำอาหาร) ก็จะมีมากตามไปด้วย และมีจำนวนลิฟท์ที่เพียงพอกับจำนวนห้องในชั้นนั้นหรือไม่
3. บางคนไม่ชอบชั้นสูงเพราะกลัวไฟไหม้ หรือแผ่นดินไหว และหลายคนก็ไม่ชอบชั้นต่ำเพราะเสียงพลุกพล่าน หรือใกล้ส่วนกลางเกินไป เช่นสระว่ายน้ำ ซึ่งเรื่องนี้ก็แล้วแต่ความชอบของแต่ละคนครับ
4. ตำแหน่งของห้องในชั้น โดยทั่วไป ก็ควรจะอยู่ไกลจากโถงลิฟท์ ห้องขยะ หรือบริเวณที่อาจมีผู้พักอาศัยห้องอื่นมายืนคุยกัน หรือคุยโทรศัพท์ในตอนกลางคืนก็จะดีกว่า และหากเป็นไปได้ ก็เลือกห้องที่ประตูห้องไม่ชนกับประตูห้องตรงข้าม ทั้งหมดนี้ ก็เพื่อให้มีความเป็นส่วนตัว และเสียงไม่ดัง
5. หลายๆ คนแนะนำให้เลี่ยงทิศตะวันตกด้วยเหตุผลหลักๆ ว่าร้อน ซึ่งก็เป็นความจริง แต่สำหรับบางคน ก็ไม่สนใจเรื่องทิศมากนัก เพราะอาจมีปัจจัยในแง่บวกเข้ามาทดแทน เช่น เป็นห้องมุมวิวสวย หรือเป็นห้องที่เงียบห่างไกลจากห้องอื่น เป็นต้น ซึ่งเรื่องนี้ก็แล้วแต่ความชอบของแต่ละคนครับ
6. กำแพงห้อง และประตูหนาเพียงพอที่จะกันเสียงหรือไม่ เพราะในชีวิตจริง คอนโดหลายๆ ที่สร้างกำแพงบางเกินไป และเราอาจได้ยินเสียงห้องข้างๆ ได้ ไม่ว่าจะเป็นเสียงเปิดปิดประตู เสียงคุยกัน หรือแม้กระทั่งเสียงอื่นๆ
7. ความสูงระหว่างพื้นถึงเพดานเป็นเท่าใด ถ้ายิ่งสูง ความรู้สึกเวลาเดินเข้าไป หรืออยู่ในนั้นก็จะโปร่งโล่งสบายมากขึ้น โดยทั่วไปก็จะมีความสูงตั้งแต่ 2.5 เมตรถึง 3.0 เมตร แต่โดยทั่วไป ถ้ายิ่งสูง ราคาคอนโดก็มักจะแพงขึ้นตามไปด้วย เพราะเจ้าของโครงการจะทำจำนวนชั้นได้น้อยลง
8. วัสดุที่ใช้ในห้องเหมาะสมกับราคา หรือตรงตามที่โฆษณาไว้หรือไม่ เรื่องนี้เป็นประเด็นกันบ่อยว่าอุปกรณ์ หรือวัสดุที่บอกตอนแรกอาจไม่ตรงกับตอนที่ทำเสร็จ ทั้งนี้ ไม่จำกัดเฉพาะแต่ในห้อง แต่รวมถึงส่วนกลางด้วย ข้อแนะนำก็คือให้เก็บโบรชัวร์ หรือเอกสารอื่นใดตอนขาย โฆษณา หรือทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้ให้หมด และถ้าถึงเวลาออกมาไม่ตรงกัน ก็ควรจะทักท้วงหรือดำเนินการทันที

THE ORIGIN PHAHOL - SAPHANMAI

ถ้าเป็นไปได้ หลายๆ คนก็อยากอยู่คอนโดที่ได้บรรยากาศของบ้านไปในตัว และมีที่จอดรถสะดวกสำหรับทุกๆ ห้อง แต่ด้วยข้อจำกัดหลายๆ อย่าง เจ้าของโครงการก็อาจไม่สามารถออกแบบให้เป็นไปตามนั้นได้ ดังนั้น หากคอนโดไหนมีส่วนกลาง สวน หรือต้นไม้มากๆ และมีสัดส่วนระหว่างที่จอดรถและจำนวนห้องที่สูง ก็ย่อมจะน่าสนใจกว่าแน่นอน ในเรื่องส่วนกลางหรือบรรยากาศโดยรวมนี้ ขอแนะนำให้คำนึงถึงจำนวนเงินค่าส่วนกลางที่เราจะต้องเสียในแต่ละปีประกอบด้วย เพราะหากส่วนกลางมีขนาดใหญ่ หรือมีอาณาบริเวณสวน หรือสถานที่ออกกำลังกายมาก ก็ย่อมจะมีภาระค่าใช้จ่ายในการดูแลตามมาด้วย และดังนั้นค่าส่วนกลางที่เราจะต้องจ่ายก็อาจจะสูงตามกันไปด้วย เมื่อมีข้อดีก็มีข้อเสียเหมือนกันครับ

ทั้งหมดนี้ ก็เป็นคำแนะนำคร่าวๆ นะครับ ในชีวิตจริงคงไม่มีใครสามารถเลือกคอนโด หรือห้องได้ตามที่ใจปรารถนาหมด และท่านเองก็อาจจะไม่ได้เห็นด้วย หรืออยากเลือกตามคำแนะนำข้างบนทั้งหมดด้วย เพราะเรื่องแบบนี้ขึ้นอยู่กับความชอบส่วนตัว รูปแบบการใช้ชีวิตแต่ละคน และความเหมาะสมทั้งในแง่งบประมาณ ราคา และทำเลที่ตั้งประกอบกัน เพราะฉะนั้น ขอให้ท่านเลือกในสิ่งที่ท่านคิดว่าเหมาะสมกับตัวท่าน และบุคคลที่ท่านรักให้มากที่สุดละกันนะครับ จะดีที่สุดครับ Enjoy Your Stay ครับ!!!