จับตามองราคาคอนโดย่าน "อโศกถึงเอกมัย" ปี 59: เริ่มนิ่ง หรือพุ่งต่อ?

"แพงเกินไปแล้ว!!" "ใครจะซื้อเนี่ย?" รับรองได้ว่าคำอุทานพวกนี้เป็นสิ่งที่เราได้ยินกันบ่อยๆ เวลาเราพูดถึงราคาคอนโดใหม่ๆ ย่านสุขุมวิทค่ะ (ไม่เกินเอกมัย) วันนี้ Checkraka.com เลยรวบรวมราคาเปิดตัวของคอนโด High-Rise (ในระดับ Luxury ขึ้นไป) ที่อยู่ในย่านสุขุมวิทช่วงอโศกถึงเอกมัยในปี 57-59 มาให้ดูกันค่ะว่าตอนนี้ราคาวิ่งกันไปถึงไหนแล้ว และถ้าปี 2559 นี้ พวกเราอยากมองหาซื้อคอนโดใหม่ในสุขุมวิทบริเวณเหล่านี้ ทำเลไหนที่ Checkraka มองว่ายังน่าสนใจค่ะ?

เปิดตัวต้นปีมาได้ไม่นาน ก็มีข่าวว่าผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดอสังหาฯ ทั้ง Land & Houses, SC Asset และ Sansiri เตรียมเปิดโครงการคอนโดบริเวณสุขุมวิท 38 และทองหล่อหลายโครงการ ด้วยราคาเริ่มต้นที่ประมาณ 260,000 - 300,000 บาท/ตร.ม. เป็นอย่างต่ำ ซึ่งทำให้เรียกได้ว่าในเวลาแค่ 2-3 ปีมานี้ ราคาคอนโด High-Rise ในทำเลที่ไม่ลึกมากแถบสุขุมวิทที่เคยเริ่มกันแค่ 1 แสนบาทปลายๆ ตอนนี้ขยับกันขึ้นเป็น 2 แสนปลายๆ หรือ 3 แสนบาทกันแล้ว เรามาลองดูกันค่ะว่าคอนโด High-Rise ที่เปิดขายไปเมื่อปี 57-58 แถวๆ อโศก-พร้อมพงษ์-ทองหล่อ-เอกมัย มีราคาเริ่มต้นกันเท่าไหร่บ้าง และในอนาคตอันใกล้นี้จะมีโครงการไหนอีก และราคาจะเคาะกันออกมาประมาณไหน 

จากข้อมูลในตารางจะเห็นได้เลยว่าราคาเปิดตัวคอนโดหรูย่านนี้ราคาไม่เบาเลย ซึ่งแนวโน้มราคาคอนโดที่ขึ้นไปนี้ก็ไม่ใช่เรื่องแปลกค่ะ เพราะราคาที่ดินปัจจุบันแถวถนนใหญ่สุขุมวิทก็เริ่มต้นกันที่ 1.2-1.9 ล้านบาท/ตร.ว. กันเป็นอย่างต่ำหมดแล้ว หรือแม้กระทั่งในซอยอย่างทองหล่อก็เปิดราคาขายกันสูงถึง 1.9 ล้านบาท/ตร.ว. แล้ว และในปี 2559 นี้ ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ก็เริ่มมีผล โดยราคาประเมินที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ ก็เพิ่มขึ้นเฉลี่ยถึง 15.78% ในขณะที่ปัจจุบันที่ดินเกาะแนวรถไฟฟ้าถนนสุขุมวิทมีการปรับตัวสูงกว่า 15-20% ต่อปี ทางทีมงานได้ทำกราฟแสดงราคาเปิดตัวเฉลี่ยของโครงการคอนโด High Rise ระดับ Luxury ในย่านสุขุมวิทมาให้ดูกันค่ะ 

 

เห็นแนวโน้มราคาคอนโดย่านสุขุมวิทกันแล้ว ก็ค่อนข้างชัดเจนนะคะว่าราคาคอนโดย่านสุขุมวิทจะสูงขึ้นไปเรื่อยๆ แต่ในอดีตที่ผ่านมาก็มี บางโครงการที่ยังสามารถ “สวนกระแส" ขายดีขายหมดใน 1 วันได้ด้วยราคาที่เหมาะสม Location ดี และมีช่องทางสำหรับลงทุนได้ทั้งในระยะสั้นและระยะยาว อย่างเช่น Ashton Asoke ตรงสี่แยกอโศกตัดสุขุมวิท และ Noble Recole Sukhumvit 19 ซึ่งโครงการนี้เปิดตัวเมื่อปี 2557 ในราคาเริ่มต้นประมาณ 180,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งสูงกว่าราคาเฉลี่ยของปี 2557 ไม่มาก และสามารถขายหมด (Sold Out) ใน 1 ชั่วโมง 

เมื่อเวลาผ่านไป ตอนนี้ก็หนึ่งปีกว่าๆ แล้ว ราคาในปัจจุบันเท่าที่เราเข้าไปดูจากเว็บไซต์ขายคอนโด Resale จะประกาศขายกันอยู่ที่เฉลี่ยประมาณ 210,000 บาท/ตร.ม. ซึ่งเป็นการเพิ่มขึ้นถึง 16.67% เลยทีเดียว เท่าที่เราได้สอบถามไปทาง Noble Development มา เข้าใจว่าโครงการนี้เป็นที่นิยม Resale กัน และกว่า 40% ของคนที่ซื้อมือหนึ่งไปตอนแรกก็นำมาขาย Resale กันต่อร่ำรวยกันไปตามๆ กัน เพราะนักเก็งกำไรมองว่าโครงการเหล่านี้มีศักยภาพที่จะเกิด Price Appreciation และสร้างกำไรให้นักเก็งกำไรได้ค่ะ 

ภาพบรรยากาศในวันแรกของการเปิดจองคอนโด Noble Recole Sukhumvit 19
(ขอขอบคุณภาพจาก ASTVผู้จัดการออนไลน์)

ภาพบรรยากาศงาน "4 Projects 7 Stations by Ananda" ที่เปิดรอบพิเศษสำหรับลูกค้าเก่าได้มีสิทธิ์จองคอนโดก่อนใคร
ซึ่งหนึ่งในคอนโดที่ประสบความสำเร็จเกินคาดคือ Ashton Asoke 

ข้อสังเกตอย่างหนึ่งที่เราเห็นคือ คอนโดที่เปิดเร็ว ขายหมดเร็ว หลายๆ โครงการอยู่แถว "อโศก" แต่ทาง Checkraka คิดว่าก็มีหลายเหตุผลที่ทำให้อโศกน่าสนใจ ในมุมมองของทีมงาน Checkraka หากแยกเรื่อง "รสนิยม" หรือ "ภาพลักษณ์ความหรูหรา" ออกไปก่อน เรามองว่าทำเล "อโศก" เป็นทำเลที่น่าสนใจสำหรับการลงทุน 2 เหตุผลหลักๆ คือ อโศกเป็นย่าน กลางๆ ไม่มีอะไรที่มากเกินไปหรือน้อยเกินไป เป็นย่านธุรกิจที่สำคัญ ซึ่งเป็นที่รวมของบริษัทชั้นนำต่างชาติมากมาย มีความพอดีๆ ในหลายๆ เรื่อง ตัวอย่างเช่น ไม่ฝรั่งจ๋าเกินไป (เหมือนย่านนานา) ยังไม่แพงเกินไป (สุขุมวิท 39) และเป็นทำเลที่มีการกระจายตัวของคนในทุกระดับชั้นทั้งไทย และต่างชาติมากกว่าทำเลอื่นๆ ครอบคลุมทุก Gen ตั้งแต่ C, X, Y, Z และ Baby Boomer (ทองหล่ออาจมีการกระจุกตัวของคนบาง Gen เท่านั้น) และเหตุผลหลักอีกอย่างคือเป็น Hub of Bangkok Connection มีการคมนาคมครบถ้วนที่สุด (มีทั้งทางด่วน, BTS, MRT และ Airport Rail Link) รวมถึงอยู่ตรงกลาง ง่ายต่อการไปสุขุมวิทช่วงต้น สุขุมวิทช่วงกลาง รัชดาภิเษก รวมถึงไปสาทร หรือสีลมก็ได้ สำหรับนอกเมืองหรือต่างจังหวัดก็มีทางด่วนที่ไปได้หลายทิศ เช่น ด่านท่าเรือและพระราม 4 (ประมาณ 2.5 กิโลเมตรจากแยกอโศก) ไปพัทยา-ชลบุรีได้ หรือด่านอโศก 2 (ประมาณ 1.8 กิโลเมตรจากแยกอโศก) ก็ไปสุวรรณภูมิ รามอินทรา มอร์เตอร์เวย์ได้

ดังนั้น โดยสรุปแล้ว ราคาคอนโด High-Rise ของสุขุมวิทช่วงอโศก พร้อมพงษ์ ทองหล่อ และเอกมัย ไม่มีคำว่า "นิ่ง" และแน่นอนราคาก็ "พุ่ง" ขึ้นไปอีกไม่มีหยุดแน่นอน ตอนนี้ราคา 250,000/ตร.ม. ถือว่าเป็นราคา Standard ไปแล้วสำหรับคอนโดในทำเลเหล่านี้ ยังไงก็แล้วแต่ก่อนจะซื้อคอนโดในทำเลเหล่านี้ เราคงต้องถามตัวเองก่อนนะคะว่า "วัตถุประสงค์" ของการซื้อคืออะไร เพราะแต่ละทำเลก็มีลักษณะเฉพาะ (Character) ความเป็นท้องถิ่น (Locality) และภูมิศาสตร์ประชากร (Demographics) ที่แตกต่าง และชัดเจนขึ้นเรื่อยๆ ตามข้อมูลในตารางข้างบนนี้ค่ะ

สำหรับผู้ที่สนใจรายละเอียดโครงการ Noble BE19 คอนโดใจกลางย่านอโศก สามารถลงทะเบียนรับส่วนลด 100,000 บาท* ได้ที่ http://goo.gl/mi8dzB