คืนชีวิตเมืองหลวงเก่า.. สู่ทำเลทองย่านฝั่งธนฯ.. อนาคตขึ้นชั้น CBD ได้จริงหรือ?

เปิดตัวกันโครมครามกับคอนโดย่าน "ฝั่งธนบุรี" ช่วง 3-4 ปีมานี้ โดยช่วงแรกก็ขึ้นกันเป็นดอกเห็ดช่วงถนนกรุงธนบุรีไปจนถึงแยกตากสิน และหลังจากนั้นก็ขยายตัวไปเรื่อยนับจากโพธิ์นิมิตร ตลาดพลู วุฒากาศ คำถามคือทำเลย่านนี้มีอะไรดีหรือถึงดึงดูดผู้ประกอบการหลายรายให้มารุมตอมเปิดโครงการกันแถวนี้? อะไรทำให้ย่านเมืองหลวงเก่าแก่ที่เงียบสงบแห่งนี้เกิดการเปลี่ยนแปลง และขยายตัวเป็นอย่างมาก? จน นสพ. บางฉบับมองว่าอาจมี CBD เกิดขึ้นได้ในย่านนี้ วันนี้ Checkraka จะพามาทำความรู้จักกับทำเลสุดฮอตที่เรียกกันติดปากง่ายๆ ว่า "ฝั่งธนฯ" แห่งนี้กันค่ะ

ย้อนหลังไปในอดีต กรุงเทพเราในอดีตเคยประกอบไปด้วย 2 พื้นที่ทางกายภาพหลักๆ คือ จังหวัดธนบุรี (อยู่ฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งก็คือ "ฝั่งธนฯ" ปัจจุบัน) และจังหวัดพระนคร (อยู่ฝั่งตะวันออกของแม่น้ำเจ้าพระยา) แต่ต่อมาในปี 2514 ก็ได้มีการรวมจังหวัดธนบุรี และจังหวัดพระนครเข้าด้วยกันเป็น "นครหลวงกรุงเทพธนบุรี" และต่อมาก็เปลี่ยนชื่อเป็น "กรุงเทพมหานคร" ในเวลาต่อมา และใช้จนถึงปัจจุบันค่ะ คำว่า "ธน" หมายถึง "เงินและทอง" และคำว่า "บุรี" หมายถึง "เมือง" ดังนั้นโดยรวม "ธนบุรี" จึงมีความหมายว่า เป็นเมืองที่ร่ำรวยด้วยทรัพย์สินและเงินทองค่ะ 

ฝั่งธนฯสมัยอดีตบริเวณคลองบางกอกน้อย ที่เต็มไปด้วยเรือพายสำหรับค้าขาย และสัญจรไปมา
ภาพจาก www.arunsawat.com

ย้อนกลับไปประมาณ 20 ปีก่อน ฝั่งธนบุรีหลายๆ คนอาจมีความรู้สึกว่าเป็นชานเมือง ไม่ทันสมัย ห่างไกลจากใจกลางเมืองและความเจริญอย่างสาทร และสีลม การจะเข้าเมืองแต่ละทีก็มีเส้นทางหลักๆ แค่ 2 วิธีคือ นั่งเรือข้ามฟาก หรือไม่ก็ต้องขับรถข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาฝ่ารถติดข้ามมา แต่ในปัจจุบัน ฝั่งธนบุรีมีการเชื่อมต่อกับฝั่งพระนครได้อย่างสะดวกและง่ายดายแล้วด้วยวิธีการเดินทางถึง 5 แบบ ซึ่งนี่ก็คือสาเหตุหลักอย่างหนึ่งที่ทำให้ย่านฝั่งธนฯ เริ่มบูม และเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการคอนโดกันมากขึ้นเรื่อยๆ ค่ะ

1) สะพานเชื่อม 4 จุดในปัจจุบัน

2) รถไฟฟ้า BTS และจุดเชื่อมต่อในอนาคต

3) รถไฟฟ้า MRT และจุดเชื่อมต่อในอนาคต

4) รถเมล์ด่วนพิเศษ BRT

ภาพจาก www.bangkokbrt.com

5) เรือข้ามฟาก

ด้วยอานิสงส์ของส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้าต่างๆ ส่งผลให้พื้นที่ฝั่งธนฯ กลายเป็นอีกหนึ่งทำเลศักยภาพที่ได้รับความสนใจจากนักลงทุนอสังหาฯ เข้ามาพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเพิ่มมากขึ้นทั้งที่ติดรถไฟฟ้าและในซอย โดยเฉพาะบริเวณสถานีรถไฟฟ้าที่ไม่ไกลจากสะพานตากสิน อย่างกรุงธนบุรี วงเวียนใหญ่ โพธิ์นิมิตร และตลาดพลู 

เท่าที่ทาง Checkraka ได้มีการสำรวจราคาคอนโดที่ผู้ประกอบการเสนอขายคอนโดใหม่ และที่มีเจ้าของห้องมาโพสต์ขายดาวน์โครงการคอนโดในแถบนี้พบว่า Range ของราคามีตั้งแต่ 60,000-140,000 บาท/ตร.ม. และแน่นอนว่าสถานี BTS ยิ่งใกล้สาทรเท่าไหร่ ราคาก็จะยิ่งแพงขึ้นเท่านั้น ในส่วนของที่ดินนั้น ทาง Checkraka ได้มีการสำรวจสอบถามนายหน้าซื้อขายที่ดินซึ่งมีส่วนเกี่ยวข้องกับการซื้อขายที่ดินในบริเวณนี้ และพบว่าที่ดินบางแปลงราคาซื้อขายจริงขึ้นไปแตะเลข 8 แสนบาท/ตร.วากันแล้ว ซึ่งสูงกว่าบางพื้นที่ยอดนิยม เช่น ห้วยขวาง (5-7 แสนบาท/ตร.วา) หรือเพชรเกษม (2-3 แสนบาท/ตร.วา) ด้วยซ้ำ  

คำตอบสั้นๆ ง่ายๆ เลยคือ "ยังไม่มีทางเป็น CBD" ได้ในขณะนี้หรือในอนาคตอันใกล้นี้แน่นอน 

ก่อนอื่นเรามาดูกันก่อนว่าองค์ประกอบของการเป็น CBD ได้คืออะไร? CBD ย่อมาจากคำว่า "Central Business District" โดย Cambridge Dictionary และ Wikipedia ได้ให้คำจำกัดความไว้ว่า CBD เป็นศูนย์กลางของธุรกิจ (Business) และพาณิชย์ (Commercial) ของเมือง และมักล้อมรอบไปด้วยตึกสูงที่หนาแน่น (Skyscraper Density) ตัวอย่างในต่างประเทศเช่น Causeway Bay ในฮ่องกง, City of London ในอังกฤษ หรือถ้าเป็นในไทยก็จะเป็นโซน สาทร และสีลม ดังนั้น หากอิงกับคำจำกัดความของ CBD แบบนี้ ไม่ว่าทำเลใดก็ตามในย่านฝั่งธนฯ ยังไม่มีทางที่จะเกิด CBD ได้ในตอนนี้ หรืออนาคตอันใกล้นี้แน่นอน สาเหตุหลักๆ น่าจะเป็นเพราะว่าพื้นที่ดินในฝั่งธนฯ ยังมีส่วนที่ยังพัฒนาได้อีกมาก และการพัฒนาค่อนข้างกระจายตัว ประกอบกับถนนกรุงธนบุรีค่อนข้างใกล้กับสาทร และสีลม (ซึ่งเป็น CBD ของเมืองไทยอยู่แล้ว) และออฟฟิศสำนักงาน หรือห้างสรรพสินค้าระดับ Flagship ก็ยังมีน้อยในแถบฝั่งธนฯ นี้ ดังนั้น การที่จะดึงดูดธุรกิจ หรือการค้าเชิงพาณิชย์ให้มาสร้างฐาน หรือกระจายตัวมาแถวนี้ จึงยังเป็นเรื่องที่ยาก และต้องใช้เวลาอีกหลายปี   

หากจะมองหาคอนโดใหม่มือหนึ่งพร้อมอยู่สักห้อง จริงๆ แล้วก็มีหลายโครงการที่น่าสนใจในแถบฝั่งธนฯ ค่ะ แต่เท่าที่เราได้เห็นโปรโมชั่นที่จัดหนักในหลายๆ โครงการช่วงนี้ และสภาพโครงการโดยรวมที่ดูดี เราขอแนะนำโครงการ "IDEO สาทร-ท่าพระ" ค่ะ โครงการนี้ตั้งอยู่ห่างจาก BTS สถานีโพธิ์นิมิตรประมาณ 320 เมตร (3 สถานี BTS จะถึงสาทร) ซึ่งนอกจากสภาพโครงการโดยรวมที่ดูใหม่และโอเคแล้ว ราคาโครงการนี้ก็ถือว่า "ถูกกว่า" และ "คุ้มค่า" ทีเดียวเมื่อเทียบกับโครงการเปิดใหม่ช่วงหลังๆ มานี้ในย่านฝั่งธนฯ  ซึ่งข้อดีของการซื้อคอนโดที่สร้างเสร็จแล้วคือผู้ซื้อสามารถที่จะได้เห็นห้องจริงบรรยากาศจริงก่อนที่จะตัดสินใจซื้อได้ และด้วยทำเลของสถานีนี้ที่ไม่ไกลจากแม่น้ำเจ้าพระยามากนักจึงทำให้บางโครงการแถวนี้หากเลือกดีๆ ก็อาจจะได้วิวแม่น้ำเจ้าพระยาเป็นของแถมไปด้วย

ราคาปัจจุบันโครงการนี้เริ่มต้นที่ 2.19 ล้านบาท มาพร้อมโปรโมชั่นฟรีเฟอร์นิเจอร์ และฟรีทุกค่าใช้จ่าย โดยจ่ายเพียง 50,000 บาทพร้อมเข้าอยู่ได้ทันที บริเวณโดยรอบโครงการปัจจุบันอาจยังดูไม่คึกคักมากนัก แต่ตัวโครงการมี MaxValu 24 ชั่วโมง และ True Coffee ด้านล่างในตัวอาคารเลย และ Tip เล็กๆน้อยๆ ปิดท้ายจากเราคือ วิวฝั่งทิศใต้ของโครงการ IDEO สาทร-ท่าพระ หากเป็นชั้นสูงๆ หน่อยจะสามารถมองเห็นวิวแม่น้ำเจ้าพระยาได้เลยนะคะ สำหรับใครที่สนใจโครงการ IDEO สาทร-ท่าพระ สามารถเข้าไปชมบรรยากาศจริงก่อนได้ที่ รีวิว Ideo สาทร-ท่าพระ เลยค่ะ หรือโทรสอบถามเพิ่มเติมได้ที่ 02-316-2222