เจาะลึกทำเลคอนโด : สีลม-สาทร หนึ่งทำเลยอดนิยมของคนทำงานออฟฟิศ

ก่อนหน้านี้ทาง Checkraka ได้นำเสนอบทความ วิเคราะห์ 4 ทำเลนิยมลงทุนคอนโดปีที่ผ่านมา - ปี 58 จะยังแรงต่อ? ซึ่งประกอบไปด้วยโซนอโศก-เอกมัย, โซนรัชดาฯ-พระราม 9, โซนสาทร-สีลม-สามย่าน และสุดท้ายคือโซนพระโขนง-อ่อนนุช-แบริ่ง ซึ่งแต่ละโซนก็มีความน่าสนใจ และจุดเด่นแตกต่างกันไป หนึ่งในโซนวันนี้ ที่เรามาเจาะลึกเพิ่มเติมกันสักนิดนึงกับทำเลที่เป็นที่นิยมของคนทำงานออฟฟิศ ก็คือย่านสีลม-สาทรนั่นเองค่ะ ซึ่งย่านนี้เป็นศูนย์กลางทางธุรกิจลำดับต้นๆ ของกรุงเทพฯ และในขณะเดียวกันก็เป็นย่านเก่าแก่ที่ยังคงกลิ่นอายวัฒนธรรมช่วงรัตนโกสินทร์ตอนต้นหลงเหลือให้ชื่นชมอยู่ด้วย โดยเราจะเสนอมุมมองเจาะลึกในปัจจัย 4 ข้อ ดังนี้ค่ะ

1)   ปัจจัยด้านการเดินทางเข้า-ออก (Accessibility Factors)
2)   ปัจจัยด้านการใช้ชีวิต (Living Factors) 
3)   ปัจจัยด้านบรรยากาศและความน่าอยู่ (Mood & Livable Factors) 
4)   ปัจจัยด้านราคา (Costs Factors) 

ข้อดีในด้านการเดินทางของย่านนี้คือ มีครบทุกอย่างทั้งถนนรายล้อมเป็น Grid Road System มีทางด่วน มีรถไฟฟ้าบนดิน (BTS) มีรถไฟฟ้าใต้ดิน (MRT) มีรถด่วนพิเศษ (BRT) และสุดท้ายคือการเดินทางโดยเรือแม่น้ำเจ้าพระยา และแต่ละการเดินทางก็มีก็มีจุดเชื่อมต่อกันในหลายๆ จุดด้วย เช่น BTS สถานีศาลาแดงเป็นจุดเชื่อมต่อระหว่าง BTS กับรถไฟฟ้า MRT สถานีสีลม ส่วนที่สถานี BTS ช่องนนทรีก็เป็นจุดเชื่อมต่อระหว่าง BTS กับ BRT สถานีสาทร และสุดท้ายก็คือทางเรือเป็นการเดินทางที่หลีกเลี่ยงการจราจรติดขัดในช่วงเร่งด่วนได้ ซึ่งจุดท่าเรือสาทรจะสามารถเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้า BTS สถานีตากสิน และท่าเรือสาทรก็ยังเป็นท่าที่รวมเรือด่วนทุกสายเอาไว้ตั้งแต่เรือประจำทางธรรมดา, เรือด่วนธงส้ม, เรือด่วนธงเขียว และเรือด่วนธงเหลือง (ดูรายละเอียดเส้นทางการเดินเรือได้ที่นี่) 

ดูสภาพการจราจรได้ที่ http://traffic.longdo.com/

ในแง่หลักการเลือกทำเลที่สะดวกในการใช้ชีวิตนั้น ตำราฝรั่งบางตำราเขามองว่าทำเลนั้นๆ ควรมีครบทั้งสถานที่สำหรับการพักผ่อน (Recreation) จับจ่ายซื้อของ (Shopping) สถานศึกษา (Education) สถานพยาบาล (Health Care) และการเดินทางไปทำงาน (Work Commuting) ซึ่งเท่าที่เราลองทำการสำรวจลงพื้นที่มา เราพบว่าทำเลสีลม-สาทรนี้ก็เรียกได้ว่าครบเครื่องตรงตามตำราไม่น้อยเลย เรามาลองไล่ดูเป็นเรื่องๆ กันค่ะ   

• Shopping Centers
  
  

• Schools
  
  

• Banks
  
  

• Offices
  
  

• Park
  
  

• Health Care
  
  

ย่านสีลม-สาทร นอกจากจะเป็นแหล่งรวมของออฟฟิศ แหล่งชอปปิ้ง ธนาคาร โรงเรียน สถานศึกษา สวนสำหรับพักผ่อน และโรงพยาบาลแล้ว ยังเป็นแหล่งรวมร้านอาหารขึ้นชื่อมากมายและมีให้เลือกหลายชาติ ซึ่งหลายๆ ร้านก็มีเอกลักษณ์เฉพาะตัวทำให้คนในเมืองแวะไปชมและชิมอย่างไม่ขาดสาย Checkraka.com ขออาสาพาท่านผู้อ่านเดินชมร้านอาหารชื่อดังในย่านนี้กันค่ะ

ร้าน "Dean & Deluca" ร้านคาเฟ่ชื่อดังจากนิวยอร์ก ตั้งอยู่บนถนนนราธิวาสราชนครินทร์ (ติด BTS ช่องนนทรี) 
ใน CUBE Lifestyle and Retail Centre หน้าโครงการคอนโด "MAHANAKORN"

ร้านอาหารญี่ปุ่น "SEIRYU SUSHI" แถวๆ ศาลาแดง ร้าน Sushi ที่ Hot ที่สุดร้านหนึ่งในย่านสีลม-สาทร

"Rocket Coffee Bar" ร้านกาแฟ คาเฟ่เก๋ๆ ที่ Popular ที่สุดแห่งหนึ่งในย่านสาทร-สีลม
เจ้าของร้านเป็นอดีตเชฟจากร้าน HYDE & SEEK

ร้านอาหารอิตาลีชื่อดัง "ZANOTTI" บนถนนสาทรเป็นที่นิยมของ Expatriate ในเมืองไทย และคนทำงานออฟฟิศในย่านนั้น 

"SCARLETT WINE BAR & RESTAURANT"
ตั้งอยู่บนชั้น 37 Pullman Bangkok Hotel G เป็นร้านอาหารฝรั่งเศสวิวสวยชื่อดังย่านสีลม

"SIXSIXONE SILOM : B.A.R & C.U.T Steakhouse"  ร้านเสต็กเฮ้าส์สไตล์คลาสสิก
ตั้งอยู่บนถนนสีลม ร้านนี้เรียกได้ว่าเป็นสวรรค์ของคนชอบทานสเต็กเลยทีเดียว

"Cloud 47 Rooftop Bar & Bistro" ร้านอาหารบรรยากาศดีที่เห็นวิวได้ 180 องศา
ตั้งอยู่ที่ชั้น 47 อาคาร United Center สีลม

บุฟเฟต์ติ่มซำชื่อดังของกรุงเทพ "ภัตตาคารเกาลูน" บนถนนสีลม

ร้านอาหารบ้านส้มตำ เป็นร้านอาหารอีสานโมเดิร์น นั่งทานได้สบายๆ 
ตั้งอยู่ที่ถนนศรีเวียง เปิดมาแล้วกว่า 7 ปี มีชื่อเสียงจนขยายสาขาไปแล้ว 4 สาขา 

ร้านอาหารบ้านขนิษฐา ร้านอาหารไทยบรรยากาศแบบไทยๆ เปิดมานานกว่า 20 ปี ตั้งอยู่ที่ปากซอยสวนพลู ถนนสาทร

Secret Garden ร้านอาหารไทยทันสมัย ขึ้นชื่อทั้งอาหารและเบเกอรี่
บรรยากาศเป็นบ้านทรงไทยสไตล์โคโลเนียลเก่าแก่ ร่มรื่น ท่ามกลางย่านธุรกิจบนถนนสาทร

ทำเลสีลมในอดีตเป็นย่านที่เจริญที่สุดจุดหนึ่งของเมืองไทย ในขณะที่ทำเลสาทรก็เคยเป็นย่านพักอาศัยของบุคคลสังคมในระดับสูงสมัยก่อนของกรุงเทพ และมีสถานทูตตั้งอยู่มากมาย เช่น สถานทูตออสเตรเลีย สิงคโปร์ พม่า เป็นต้น ทำให้ทำเลนี้มี "บรรยากาศเฉพาะตัว" สูงเมื่อเทียบกับทำเลอื่น เนื่องจากทุกวันนี้ ในหลายๆ พื้นที่ของสีลม-สาทร เรายังสามารถเห็นสถาปัตยกรรมเก่าๆ หรือร้านค้าเก่าๆ ที่ยังคงสภาพหลงเหลือจากอดีตถึงปัจจุบัน และในขณะเดียวกันความเจริญทันสมัยก็เข้ามาผสมผสานอย่างลงตัวในทำเลนี้ นอกเหนือไปจากนั้น หากใครที่ชอบวิวมุมสูงสวยเต็มไปด้วย Skyscrapers ทำเลนี้ก็เรียกได้ว่าตอบโจทย์ตรงนี้ได้ดีที่สุด เพราะมีทั้งสำนักงาน และที่พักอาศัยซึ่งเป็นตึกสูงรายล้อมมากมาย ประกอบกับวิวถนนด้านหนึ่งก็จะเห็นวิวแม่น้ำเจ้าพระยาได้ ในขณะที่วิวอีกด้านหนึ่งก็จะสามารถเห็นวิวสวนสาธารณะที่สวยที่สุดในกรุงเทพอย่าง "สวนลุมพินี" ได้ ดังนั้น ให้ใครที่ชอบบรรยากาศ และอารมณ์ประมาณรูปข้างล่าง ทำเลนี้ก็เหมาะกับคุณละค่ะ  

ภาพอาคารสถาปัตยกรรมนีโอ-ปัลลาเดียน (Neo-Palladion) อายุกว่า 120 ปี เดิมเป็นที่ตั้งของกรมศุลกากร
ปัจจุบันเป็นสถานีดับเพลิงบางรัก และเป็นอาคารที่พักอาศัยของครอบครัว
พนักงานดับเพลิงกว่า 40 ครอบครัว ตั้งอยู่ที่ซอยเจริญกรุง 36 ริมแม่น้ำเจ้าพระยาค่ะ

ย่านบางรักอาคารพาณิชย์ริมถนนก็ยังคงเป็นสถาปัตยกรรมแบบดั้งเดิมอยู่

ร่องรอยสถาปัตยกรรมเก่าแก่ที่เป็นอาคารกึ่งปูนและไม้ของตึกแถวย่านบางรักที่ยังคงมีให้เห็น

ภาพเปรียบเทียบบริเวณโรงแรมนารายณ์ ถนนสีลมเมื่อปี ค.ศ. 1972 กับปัจจุบัน
เวลาผ่านมา 43 ปี ตัวโรงแรมยังคงเป็นเช่นเดิมแต่สภาพแวดล้อม อาคาร และถนนได้มีการพัฒนาตามยุคสมัย

ร้านอาหารไทยที่ดังในหมู่ชาวต่างชาติ "BLUE ELEPHANT" ตั้งอยู่บนถนนสาทร
เป็นตึกสไตล์โคโลเนียลที่ผสมผสานความเป็นไทยเอาไว้อย่างลงตัว

 ย่านสาทรก็ยังมีบ้านทรงไทยโบราณอยู่ท่ามกลางหมู่ตึกระฟ้าด้วยนะคะ 
นั่นก็คือบ้าน ม.ร.ว.คึกฤทธิ์ ปราโมช ปัจจุบันเป็นพิพิธภัณฑ์บ้าน ม.ร.ว. คึกฤทธิ์ ปราโมช

ห้องสมุดเนียลสัน เฮย์เป็นห้องสมุดสไตล์นีโอคลาสสิกอายุกว่า 100 ปี ตั้งอยู่ที่ถนนสุรวงศ์

อย่างที่กล่าวไปข้างต้นแล้วว่าย่านสีลม-สาทรมีเสน่ห์ตรงที่เป็นผสมผสานระหว่างความเก่าแก่ดั้งเดิมและความทันสมัยไว้ได้อย่างลงตัว และที่โดดเด่นไม่แพ้กันเลยก็คือทิวทัศน์ของย่านนี้ที่มีทั้งวิวแม่น้ำเจ้าพระยาและวิวตึกสูงในเมือง เราไปชมภาพวิวและภาพสมัยใหม่กันเลยค่ะ

ภาพมุมสูงเห็นทิวทัศน์ความโค้งของแม่น้ำเจ้าพระยา
ชมภาพใหญ่ได้ที่นี่

วิวแม่น้ำเจ้าพระยาโดยมีตึกสูงและ Asiatique อยู่ริมแม่น้ำ ซึ่งจากการสำรวจของ Bkkcitismart
ช่วงวิวแม่น้ำที่สวยที่สุดต้นๆ กรุงเทพฯ เป็นบริเวณ ตั้งแต่ Asiatique ไปจนถึงเชิงสะพานสาทร

ภาพมุมสูงเห็นทิวทัศน์ในเมืองบริเวณสาทร
ชมภาพใหญ่ได้ที่นี่

ภาพมุมสูงเมื่อมองเข้ามาฝั่งในเมือง เห็นตึกสูงๆ ในย่านสาทรและสีลม

ความสวยงามยามค่ำคืนของย่านสาทร ภาพจาก http://pantip.com/topic/32882669

SIROCCO ร้านอาหาร Roof Top ชื่อดังของเมืองไทย
สัมผัสวิวกรุงเทพยามค่ำคืนได้ 360 องศา ตั้งอยู่บนตึก State Tower ถนนสีลม

ย่านสีลม-สาทรนี้เป็นใจกลางธุรกิจของกรุงเทพ แน่นอนว่าราคาคอนโดแถบนี้จึงสูงเป็นปกติ แต่เนื่องจากผู้ที่ต้องการซื้อคอนโดในย่านนี้มีทุนอยู่แล้ว จึงทำให้ทำเลนี้มีสัดส่วนของการซื้อเพื่ออยู่อาศัยสูงถึง 70% และซื้อเพื่อลงทุน 30% (ข้อมูลจาก bkkcitismart) ซึ่งการซื้อเพื่ออยู่เองนั้นส่วนใหญ่จะเป็นคนในพื้นที่เดิมที่ย้ายจากอาคารพาณิชย์ ขยับขยายมาซื้อคอนโดในละแวกเดียวกันเพื่อที่จะสามารถไป-มาบ้านเดิมได้ ส่วนอีก 30% นั้นจะเป็นการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าให้กับชาวต่างชาติและคนที่ทำงานในย่านสีลม-สาทร เพื่อให้เข้าใจง่ายขึ้นทาง Checkraka ได้รวบรวมข้อมูลสถิติเกี่ยวกับราคา Supply และค่าเช่าคอนโดในทำเลนี้มาให้ชมกันเป็นตัวอย่างในตารางข้างล่างนี้ค่ะ 

ทีนี้เราลองมาดูของจริงกันค่ะว่า คอนโดปัจจุบันในทำเลนี้ ราคาเริ่มต้นเป็นเท่าไหร่ และปัจจุบันขายต่อกันประมาณเท่าไหร่ (Resale ตามราคาที่ขายกันบนเว็บไซต์ BkkCitismart) ซึ่งคอนโดตัวอย่างเหล่านี้ก็มีทั้งคอนโดใหม่ที่ยังสร้างไม่เสร็จ และคอนโดที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่แล้ว  

ดูข้อมูลเพิ่มเติมของโครงการเซ็นทริค สาทร-เซนต์หลุยส์ (Centric Sathorn-St.Louis) ได้ที่นี่

ดูข้อมูลเพิ่มเติมของโครงการโนเบิล รีโว สีลม (Noble Revo Silom) ได้ที่นี่

ดูข้อมูลเพิ่มเติมของโครงการดิ เอ็มไพร์เพลส สาทร (The Empire Place) ได้ที่นี่

ดูข้อมูลเพิ่มเติมของโครงการเดอะ เม็ท สาทร (The Met Sathorn) ได้ที่นี่

ดูข้อมูลเพิ่มเติมของโครงการริธึ่ม สาทร-นราธิวาส (RHYTHM Sathorn-Narathiwas) ได้ที่นี่

ดูข้อมูลเพิ่มเติมของโครงการฟิวส์ จันทน์-สาทร (FUSE Chan-Sathorn) ได้ที่นี่

ดูข้อมูลเพิ่มเติมของโครงการริธึ่ม สาทร (Rhythm Sathorn) ได้ที่นี่

เรียกได้ว่าย่านสีลม-สาทรเป็นทำเลยอดฮิตรวมถึงเป็นทำเลในฝันของคนทำงานออฟฟิศเลยล่ะค่ะ ซึ่งโดยรวมแล้วทำเลนี้เด่นและด้อยในเรื่องใดบ้าง checkraka ขอสรุปออกมาเป็นประเด็นดังนี้ค่ะ

ปัจจัยด้านการเดินทางเข้า-ออก - จุดเด่นของการเดินทางเข้าออกทำเลนี้มี 2 ประเด็นค่ะคือ (ก) ถนนบริเวณนี้เป็น Grid Road System สามารถเชื่อมต่อทะลุไปมากับถนนหลักหลายเส้นในละแวกนี้ได้หมดคือ ถนนพระราม 4, นราธิวาสราชนครินทร์, เจริญกรุง, สุรศักดิ์ สุรวงศ์ และสี่พระยา ประกอบกับมีทางด่วนในหลายๆ ด่านทั้งขาขึ้นและขาลง และ (ข) มีขนส่งสาธารณะครบถ้วนทั้ง BTS, MRT, BRT และทางเรือ ในขณะที่ข้อด้อยก็คือ เนื่องจากบริเวณนี้มีสำนักงานออฟฟิศ และโรงเรียนเยอะ ช่วง Rush Hours การจราจรจึงค่อนข้างติดหนักทีเดียวโดยเฉพาะถนนสาทรใต้ (ในช่วงเช้า) สุรศักดิ์ (ในช่วงเย็น) และสี่แยกสาทร-นราธิวาสราชนครินทร์ (เกือบตลอดทั้งวัน!) เป็นต้น

ปัจจัยด้านการใช้ชีวิต - ทำเลนี้มีครบทุกแบบเหมาะสมสำหรับการใช้ชีวิต เช่นมีทั้งสำนักงานออฟฟิศ สถานศึกษา แหล่งชอปปิ้งซื้อของ โรงพยาบาล และสวนสาธารณะ ดังนั้น จึงไม่น่าแปลกใจที่ทำเลนี้จะเป็นที่นิยมทำเลหนึ่งในกรุงเทพของชาวต่างชาติ และคนทำงานออฟฟิศที่ทำงานในพื้นที่นี้ หรือรอบๆ พื้นที่นี้

ปัจจัยด้านบรรยากาศและความน่าอยู่ - สีลมและสาทรเป็นย่านที่เจริญในช่วงแรกๆ ของกรุงเทพ และยังคงมีสถานที่เก่าๆ ในรูปแบบดีไซน์ดั้งเดิมหลงเหลือให้ชมอยู่หลายที่ (เช่นตามรูปข้างบน) และสถานทูตของหลายๆ ประเทศก็เลือกที่จะตั้งสถานทูตของตัวเองบนถนน 2 เส้นนี้ด้วย ดังนั้น บรรยากาศ และกลิ่นอายเดิมๆ ในอดีตยังคงมีหลงเหลือให้ชมได้ในหลายๆ จุด เช่น ถนนบางรัก และบ้านเก่าหลายบ้านบนถนนสาทร แต่ปัจจุบันความทันสมัย และความเจริญก็ผสมแทรกเข้ามาได้อย่างลงตัว แต่ก็ไม่ได้เข้ามาครอบคลุมจน Modern หรือพลุกพล่านเกินไปเหมือนบางทำเลอื่นๆ เช่น สุขุมวิทช่วงต้น หรือช่วงกลาง ดังนั้น บรรยากาศ และความน่าอยู่ของทำเลนี้ จึงค่อนข้างมี "ความเฉพาะตัวสูง" ไม่ค่อยเหมือนกับทำเลอื่นๆ

ปัจจัยด้านราคาและการลงทุน - ทำเลนี้มีราคาประเมินที่ดินซึ่งสูงที่สุดในกรุงเทพ ประกอบกับที่ดินทำเลนี้ค่อนข้างจะหายากขึ้นเรื่อยๆ ดังนั้น จำนวนของคอนโดที่ขึ้นโครงการพัฒนากันบริเวณนี้จึงมีไม่มากนัก เทียบได้เพียงประมาณ 5% ของทั้งกรุงเทพเท่านั้น (ข้อมูลจาก BC) ประกอบกับจำนวนยูนิตส่วนใหญ่ที่มีการซื้อขายกันก็ซื้อไปโดยคนที่เคยอยู่ในพื้นที่นี้เดิมแต่ต้องการขยายครอบครัวเพื่ออยู่เอง หรือคนที่ทำงานในบริเวณนี้และต้องการซื้อเพื่ออยู่ในวันทำงานเลี่ยงรถติด ดังนั้น ซัพพลายของคอนโดในพื้นที่นี้จึงมีไม่มากนัก และนับวันก็จะหาได้ยากขึ้นเรื่อยๆ แต่ในขณะเดียวกันดีมานด์ของการอยู่อาศัยในทำเลนี้ยังคงมีอยู่ต่อเนื่องจากทั้งคนต่างชาติที่ชอบทำเลนี้ คนทำงานออฟฟิศ และคนพื้นที่เดิมซึ่งต้องการขยายครอบครัว ดังนั้น เมื่อพิจารณาประเด็นเหล่านี้ประกอบกัน มีความเป็นไปได้สูงว่าคอนโดในทำเลนี้จะเพิ่มมูลค่าขึ้นเรื่อยๆ และมีความน่าดึงดูดไม่น้อยสำหรับคนที่มองหาคอนโดเพื่อการลงทุน หรือเพื่อเก็บไว้เป็นทรัพย์สินให้ลูกหลานในอนาคตค่ะ